Время торга: какие скидки можно получить при покупке квартиры в Москве

РБК Недвижимость

На данный момент в Москве получить скидку можно при покупке практически любой квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках, утверждают риелторы, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости".

Только 20% квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Москвы, реализуются по ценам близким к рыночным, остальные 80% невозможно продать без существенного дисконта, говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства "Инком-Недвижимость". По его словам, причиной этого является сильно завышенные, докризисные цены, и переоценка квартир в среднем составляет 20-30% от их рыночной стоимости.

Если говорить о первичном рынке, то снижение спроса привело к тому, что практически в каждой новостройке массового сегмента Старой Москвы сегодня можно найти скидки и спецпредложения, отмечают риелторы. По оценке "Метриум Групп" , только в двух новостройках скидки не представлены ни в каком виде. В остальных же 64 проектах, реализуемых сегодня на рынке, покупатель может рассчитывать на традиционный летний дисконт. Его размер варьируется от символического 1% до довольно ощутимых 15%, утверждают аналитики компании.

Скидки от собственников "вторички"

Пять лет назад рынок был совсем другим: квартиры продавались с дисконтом - чаще всего весьма незначительным - в сегменте вторичного жилья реализовывалось около 50% квартир, вспоминает Сергей Шлома. Сейчас же доля продаж со скидкой, по данным "Инком-Недвижимость", находится на рекордно высоком уровне - 88%, а средний размер дисконта составил в июле 9,1%.

Одним из основных трендов в 2016 году стало то, что больше половины сделок шло со скидкой к стоимости, по которой квартиры экспонировались изначально, отмечают риелторы. Средний размер скидки увеличился по сравнению с 2015 года практически вдвое и составил в массовом сегменте (классы эконом и комфорт) около 5-10%, говорит генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.

Риелторы отмечают, что владельцы наиболее бюджетных объектов чаще идут на дисконт, чем собственники недвижимости, относящейся к высоким ценовым сегментам. Последние гораздо лучше обеспечены в финансовом плане, поэтому готовы дольше ждать покупателя, кроме того, они могут отказаться идти на скидку, если в квартире еще и проводился дорогостоящий ремонт, отмечает Сергей Шлома. Между владельцами наиболее бюджетных объектов конкуренция весьма высока, поэтому они более охотно соглашаются на предоставление дисконта, поясняет он.

В то же время Владимир Каширцев отмечает, что собственники недорогих квартир предоставляют меньший дисконт, наибольший - в сегментах бизнес и элитном. Так, по данным "Азбуки жилья", на квартиры до 10 млн руб. предоставляется скидка до 5%. C кидку около 10% можно получить на квартиру в ценовом диапазоне от 10 до 20 млн руб. При стоимости квартиры выше 20 млн руб. дисконт может достигать 20%.

"Однако и в комфорт-классе есть существенные скидки: в особенности, если жилой дом расположен не в благополучном районе, в отдалении от станции метро и т.д. Также скидка предоставляется в случае перепланировки, срочной покупки новостройки, при наличии больших долгов по квартире (ипотека, кредиты)", - добавляет Владимир Каширцев.

"В условиях значительного превышения предложения над спросом на рынке в целом (уместно напомнить про сильное давление на вторичный сегмент со стороны первичного) они не будут проданы, пока собственники не согласятся на подобный дисконт", - отмечает Сергей Шлома. При этом завышенные цены при низком спросе и большом объеме предложения уже привело к тому, что не менее 40% квартир снимаются с продажи, так и не найдя покупателя.

По наблюдениям Владимира Каширцева, средний размер дисконта в массовом сегменте на вторичном рынке жилой недвижимости, способный подтолкнуть рынок к точке равновесия составляет примерно 10% от текущих заявленных цен на продажу. Сергей Шлома надеется, что число продавцов, адекватно оценивающих рыночную ситуацию и готовых пойти на дисконт, будет увеличиваться. "По сравнению с прошлым годом их количество выросло примерно на 10% в абсолютном выражении. Хотя некоторые из них все равно снижают продажную собственность своих объектов медленнее, чем падает рынок, поэтому к большому увеличению сделок это не приведет", - прогнозирует он.

Долгие переговоры

В отличие от застройщиков собственники квартир не привязаны к какому-либо графику продаж, которому они должны следовать, поэтому сегмент вторичной недвижимости опускается по стоимости медленнее, чем сегмент новостроек, поясняет Владимир Каширцев. Сергей Шлома отмечает, что рынок вторичного жилья - это рынок огромного количества физических лиц, которыми невозможно управлять и не ждет каких-то глобальных изменений в плане цен.

"В сегменте первичного жилья еще можно в пределах какого-либо жилого комплекса одномоментно снизить цены на объекты, однако на "вторичке" стоимость предложения снижается весьма плавно - если в июле 2016 года она составляла 184,2 тыс. руб., то к июлю 2017 года данный показатель снизился до 179 тыс. руб. А по результатам реальных сделок можно отметить, что снижение среднего уровня продажных цен по отношению к аналогичному периоду прошлого года составляет сейчас не менее 15%", - говорит Сергей Шлома.

Риелторы отмечают, что продавцы и покупатели стали долго торговаться за счет чего увеличился срок экспозиции квартир. В данный момент на вторичном рынке жилья Москвы, по данным "Инкома", он равен 77 дням (статистика ведется по проданным объектам). Однако на данный по оценка Сергея Шломы, из десяти квартир на вторичном рынке жилья продаются только две, а остальные лоты застревают в экспозиции или вообще снимаются с продажи собственниками. Это люди, которые в течение уже года-двух не могут реализовать свою жилплощадь, экспонируемую по докризисной цене, поясняет он.

За последние три-пять лет срок продажи квартир сильно изменился: если раньше ее можно было реализовать на рынке за месяц, то сейчас - от трех. По статистике "Азбуки жилья", ликвидные квартиры имеют срок экспозиции один-два месяца. Однокомнатные квартиры до 7 млн руб. в среднем находятся в продаже около трех месяцев, двухкомнатные квартиры от 8 млн руб. - три-пять месяцев. Трехкомнатные квартиры от 10 млн руб. ориентировочно продаются сроком до полугода.

«СКИДКИ НА ТОРГ: РЕАЛИИ КРИЗИСА 1. Введение Оценочная деятельность в последнее время подверглась серьезному...»

А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская Служба Оценки)

СКИДКИ НА ТОРГ: РЕАЛИИ КРИЗИСА

1. Введение

Оценочная деятельность в последнее время подверглась серьезному реформированию:

введено саморегулирование, появились федеральные стандарты оценки, начал действовать

Национальный совет по оценочной деятельности, существенно выросла ответственность оценщиков

(см. ). Но, к величайшему сожалению оценщиков, никак не решается одна из основных проблем – доступность информации.

Во многих странах оценщики имеют доступ, например, к данным органов, регистрирующих сделки с недвижимостью. В России такая информация недоступна. Более того, несмотря на существенное развитие рынков недвижимости, увеличение конкуренции и повышение информационной открытости, информацию о совершенных сделках участники рынка в подавляющем большинстве случаев не раскрывают1. Все это неизбежно ведет к использованию в оценочной практике цен предложения, даже несмотря на то, что расчеты на основании таких цен заслуживают гораздо меньшего доверия по сравнению с расчетами на основании цен сделок.

В исследовании , проведенном авторами в 2007 г., описан метод расчета величины скидки на торг экспертным методом, в рамках которого используются мнения профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, девелоперов), собранные в ходе проведения интервью.

Но ситуация на рынках недвижимости меняется. Особенно существенны изменения в последнее время: рынок недвижимости «пал» одним из первых под ударами международного финансового кризиса. Цены на недвижимость в большинстве регионов России стали снижаться, собственники объектов, вынужденные изыскивать средства на погашение задолженности, стали предлагать покупателям и арендаторам существенные скидки (что подтверждается данными, представленными в средствах массовой информации – см. Табл. 1). Отсюда закономерен вывод о том, что рассчитанные ранее величины скидок использовать в настоящее время невозможно. Авторы, при содействии коллег из различных регионов, провели повторное исследование по анализу скидок на торг. Результаты анализа приведены ниже.

Табл. 1. Величина скидок на торг Величина скидки Источник информации Сегмент Вид сделки на торг, % Ведомости, №232 (2254) от 08.12.2008 г.

10-20 % Офисная недвижимость Продажа статья «Кто кого пересидит».

Ведомости, №232 (2254) от 08.12.2008 г.

10-15% Офисная недвижимость Аренда статья «Кто кого пересидит».

АН «Собственник» (РБК-Недвижимость от 25.12.2008 г. Статья «Рынок 25-30 %

– – –

2. Порядок проведения анализа В результате анализа различных исследований рынков недвижимости и проведения консультации с профессиональными участниками рынка было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлторских организаций. Для сбора информации был подготовлен специальный опросный лист, заполняемый в ходе интервью, которое проводили профессиональные оценщики.

В период с 01.01.2009-20.02.2009 были опрошены специалисты 102 агентства недвижимости в 15 городах различных субъектов РФ:

– – –

В ходе опроса были заданы вопросы о величине скидок, предоставляемых продавцами или арендодателями, при совершении сделок по купле-продаже и аренде в следующих сегментах:

жилые объекты: квартиры;

жилые объекты: индивидуальные жилые дома, коттеджи;

торговая недвижимость;

офисная недвижимость;

промышленная и складская недвижимость;

свободные земельные участки.

Собранная информация консолидировалась и подвергалась статистической обработке.

3. Результаты анализа Общее количество наблюдений составило 354. Большинство опрошенных экспертов называли величину скидки в диапазоне 7-20%, при этом по отдельным сегментам были названы значительно большие значения - до 45%.

Максимальные значения, озвученные экспертами, приведены в Табл. 2.

Табл. 2. Максимальные значения, отмеченные экспертами, %

– – –

Недостаточное количество наблюдений Рис. 2. Гистограмма разброса, аренда Рис. 3. Гистограмма разброса, продажа Рис. 4. «Ящичковая» диаграмма Характеристика среднего значения скидки на торг представлена в нижеследующей таблице.

– – –

Полученные результаты, с одной стороны, подтверждают выводы, сделанные ранее.

Например, скидки по аренде несколько меньше соответствующих скидок при сделках купли-продажи.

Аналогичная картина наблюдалась и в предыдущем исследовании.

С другой стороны, скидки в небольших городах оказались меньше аналогичных скидок в крупных населенных пунктах, что противоречит выводам, сделанным в ходе предыдущего исследования.

Существенный рост цен на недвижимость в последнее время наблюдался преимущественно в крупных городах. Поэтому, многие собственники могут «зафиксировать» положительный результат даже при существенных скидках (как отметил один их опрошенных участников рынка недвижимости: «чем сильнее был надут «пузырь», тем сильнее он сдувается»).

В крупных городах доля инвестиционных объектов была существенно выше, причем во всех сегментах рынка. Для данного типа собственников характерна значительная долговая нагрузка. Многие из них в условиях, когда новые заемные средства стали практически недоступными, были вынуждены начать реализацию своих объектов. Все это привело к увеличению предложения и более существенным скидкам в настоящее время.

Для небольших, малоактивных региональных рынков характерно некоторое запаздывание в реакциях на внешние изменения.

Также следует отметить, что обоснованные выводы о величине скидок в сегменте индивидуальных жилых домов и коттеджей сделать не удалось ввиду недостаточности информации по данному сегменту.

1. Скидки на торг в условиях кризиса существенно выросли. Если ранее скидки в размере 20% можно было считать «верхней границей», то в настоящее время достаточно часто встречаются дисконты в размере 25-30%.

2. Основной причиной роста скидок в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Цены на недвижимость, углеводороды, обменные курсы – по всем этим показателям на рынке отсутствует «согласованное» мнение. При этом многие участники рынка оценивают риск дальнейшего снижения цен на недвижимость как высокий. Кроме того, существенную роль сыграла и недоступность заемных средств и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом ввиду увеличившейся стоимости заемных средств.

3. При оценке зданий и земельных участков как сравнительным, так и доходным подходами, можно использовать средние значения скидок, представленные в Табл. 4. При этом следует понимать, что данные величины рассчитаны в условиях кризиса и могут применяться только ограниченный период времени.

«Адалин – экспертиза собственности» (Н.Н. Афанасьева);

АН «Троицкий дом» (К.В. Дуников);

«Ваш консультант» (В.В. Хлюстов);

«Мемфис» (Е.Г. Сосницкий);

«ЭнПиВи Эпрайс» (Ю.В. Блашенкова).

Особая благодарность Татьяне Сергеевне Коляденко (компания «Белазор»).

5. Литература

1. А.Н. Жигло «Саморегулирование: Эксперимент с оценщиками», Ведомости – 2008, № 94 (2116), 26.05.2008 г.

2. А.А, Марчук «Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг», Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки» - 2007 г., № 1.

Похожие работы:

«Рекомендовано Экспертным советом РГП на ПХВ «Республиканский центр развития здравоохранения» Министерства здравоохранения и социального развития Республики Казахстан от «30» сентября 2015 года Протокол № 10 КЛИНИЧЕСКИЙ ПРОТОКОЛ ОПЕРАТИВНОГО И ДИАГНОСТИЧЕСКОГО ВМЕШАТЕЛЬСТВА ТРАНСПЛАНТАЦИИ МЕДИАТОРОВ ФЕТАЛЬНЫХ КЛЕТОК I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ 1. Название протокола: Трансплантация медиаторов фетальных клеток 2. Код протокола: 3. Код(ы) МКБ-10: D65 – Диссеминированное внутрисосудистое свертывание D81 –...»

«ЗАКОН УКРАИНЫ О пенсионном обеспечении С изменениями и дополнениями, внесенными Законом Украины от 15 мая 1992 года N 2356 XII, Декретом Кабинета Министров Украины от 9 декабря 1992 года N 7-92, Законами Украины от 22 апреля 1993 года N 3128 XII, от 17 июня 1993 года N 3284 XII, от 4 февраля 1994 года N 3948 XII, от 14 ноября 1995 года N 428/95-ВР, от 16 мая 1996 года N 198/96-ВР, от 21 ноября 1996 года N 534/96-ВР, от 4 июня 1997 года N 307/97-ВР, от 11 февраля 1998 года N 112/98-ВР, от 17...»

«Список новых книг, поступивших в библиотеку (1.09.2015). Айламазян, Э. К. Неотложная помощь в акушерстве: руководство для врачей / Э. К. Айламазян. 5-е изд., перераб. и доп. М. : ГЭОТАР-Медиа, 2015. 384 с. (618.2-083.98 А-37) В руководстве освещены вопросы современной диагностики и неотложной терапии при угрожающих жизни состояниях в акушерстве. В каждой из 11 глав представлены этиология, патогенез и основные клинические проявления рассматриваемых заболеваний, подробно описаны осложнения...»

«МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ ПРИКАЗ от 10.12.2014 Г. № 01/5-164 Об Административном регламенте исполнения Министерством финансов Челябинской области государственной функции по взысканию неиспользованных остатков субсидий, предоставленных из областного бюджета областным бюджетным учреждениям, областным автономным учреждениям, областным государственным унитарным предприятиям В соответствии с пунктом 10 Порядка разработки и утверждения административных регламентов исполнения...»

Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам , мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.

Принятая в 2015 году законодательная база в сфере оценки вступает в противоречие с устоявшейся практикой и методологией оценочной деятельности

Ирина Вишневская,

ге неральный директор «Беркшир Адвайзори Групп»,

э ксперт Рабочего органа по методическому обеспечению и экспертизе
при Совете по оценочной деятельности Минэкономразвити я РФ,

член Рабочего органа по защите прав и законных интересов оценщиков
и СРОО Совета по оценочной деятельности Минэкономразвити я РФ,

сертифицированны й судебный эксперт, член НП «Палата судебных экспертов», член Судебно-экспертн ого научного общества
Forensic Science Society (Великобритания) , единственный в РФ сертифицированны й международный судебный эксперт

Макроэкономическ ая ситуация на рынке, второй год характеризующаяс я нестабильностью российской национальной валюты, усугубляющимися проблемами в банковско-финанс овом секторе, а в 2015 году еще и резко падающими ценами на нефть, вносит коррективы во все сферы экономики, в том числе – в оценочную деятельность.

Некоторые эксперты сравнивают ее с ситуацией кризиса 2008-2009 гг., что на мой взгляд не вполне корректно, поскольку то, что мы наблюдали в экономике 2014-2015 гг. – не кризис, а системная перестройка, новые правила игры, к которым требуется адаптироваться и быстро перестраиваться. Уместно процитировать классиков – «Дифференцируйся или умри!».

В любом случае за годы, последовавшие за кризисом, российских рынок недвижимости серьезно изменился, а это требует и новых подходов к оценке. Это признают и на уровне Правительства, и одним из результатов стало принятие в текущем году новых Федеральных стандартов оценки, а по их итогам – решение Минэкономразвити я создать рабочие органы по их доработке.

Под эгидой Министерства экономических отношений рабочая группа по методологии и экспертизе приступила к разработке методических рекомендаций по отдельным видам объектов оценки, однако и этого недостаточно. В пересмотре нуждаются также принятые на рынке оценки справочники и методики определения поправочных коэффициентов.

Рынок покупателя

Одним из очевидных следствий изменения макроэкономическ их реалий стала, как нам кажется, невозможность применения общепринятой на сегодня оценочным сообществом «Справочника оценщика недвижимости» под ред. Лейфера Л.А., по крайней мере - без внесения в нее серьезных корректировок. Есть серьезные вопросы и к другим общеупотребитель ным справочникам и предлагаемым их авторами коэффициентов расчета, поскольку как методы их (коэффициентов) получения, так и сами значения величин - уже даже не вчерашний день, а позавчерашний.

Более того, некорректность значений справочников, применяемых оценщиками – мы говорим о «Справочнике оценщика недвижимости» под ред. Лейфера Л.А. и СРД под ред. Яскевича Е.Е., приводят фактически к торможению рынка сделок с активами.

Так, во второй половине 2015 г. мы увидели, что количество объектов предложения недвижимости огромно, а инвесторов, способных покупать – очень мало. Сформировался «рынок покупателя», который диктует специфические правила игры и формирует реальные рыночные цены объектов. Дисконты весьма велики: актив, который на растущем рынке стоил $30 млн, с понятным cash - flow доходов, прогнозируемыми или управляемыми расходами, во второй половине 2015 г. продавался за $10-12 млн.

Оценщики же при определении стоимости не перестроились и продолжают давать прогнозы стабильно растущего «рынка продавца», применяя привычные им коэффициенты, в то время как скидки на торг сегодня могут достигать 65%, а в отдельных случаях и более.

Устаревшие подходы зачастую вредят и ситуации на рынке: они тормозят сделки и, что хуже, не позволяют в судебном порядке установить истинную ценность недвижимости на текущий момент.

Приведу такой пример.

Акционерное общество планирует продать комплекс имущества – плодоовощную базу в Москве. Руководство базы провело переговоры с рядом потенциальных покупателей (в том числе с крупными арендаторами этой базы, заинтересованным и в ее покупке).

Для организации торгов привлекли независимую оценочную копанию, которая выполнила оценку комплекса имущества, используя все доступные оценщику подходы к оценке, применяя справочники оценщиков для введения корректировок. На их основании был подготовлен отчет. Следует отметить, что результаты оценки тремя подходами оказались близки. Однако, и покупатели, и само руководство компании-продавц а заявили, что результаты оценки сильно завышены и если в 2012-2013 годах за указанную сумму базу можно было продать, то сегодня это цена завышена в два раза!

Оценщик применил доступные ему скидки, но результат оценки изменился несущественно . Продавец выставил объект на торги – торги не состоялись, поскольку никто из потенциальных покупателей не изъявил желания приобретать актив по столь завышенной по сегодняшним меркам стоимости. Прошел уже год и, насколько я знаю, с учетом процедур торгов, база так и не продана.

Данная статья посвящена объяснению того, почему эти методики сейчас работают не вполне корректно. Цель этой публикации – не в критике подходов либо отдельных авторов, приложивших значительные усилия к их разработке, а в том, чтобы начать дискуссию о формировании новых подходов к методологии, которые были бы актуальны и, по возможности, универсальны для всей территории РФ в текущей ситуации.

Необходимость новых подходов продиктована, в числе прочего, и участившимися попытками взыскания клиентами недополученных, на их взгляд, доходов с оценщиков, а также практикой Центрального банка, засыпающего оценочные СРО жалобами на отчеты независимых оценочных компаний, которые выполнялись по оценке залогов, а сегодня проверяются ЦБ при проверке коммерческих банков. А значит, данная работа – в интересах всего оценочного сообщества и требует консолидации усилий профессионалов рынка.

Скидки на торг, практика 2014-2015 гг.

В течение 2015 г. партнеры и эксперты ООО «Беркшир Адвайзори Групп» инициировали и провели ряд исследований того, как формировались скидки на торг в 2014-2015 гг. С этой целью нами проведено исследование имеющихся в распоряжении оценщиков методических указаний и сборников, которыми они пользуются для обоснования и расчета скидок на торг при определении рыночной стоимости объектов недвижимости и бизнеса с двух точек зрения.

Во-первых, нас интересовала обоснованность данных коэффициентов. Во-вторых, практика использования данных справочников в период кризиса 2014-2015 гг. Третий вытекающий вопрос: насколько будут жизнеспособны предлагаемые справочниками корректировки коэффициентов на 2016 г.?

Рассмотрим подробнее каждый из Справочников и природу возникновения включенных в них справочных данных.

«Справочник оценщика недвижимости». Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Лейфер Л.А., Стерлин А.М. и др.

Данные справочника, а мы говорим именно о коэффициентах, применяемых оценщиками при определении стоимости объектов, – в частности, показателя «корректировка на торг», определены на основании метода коллективных экспертных оценок (по 200 параметрам).

Данный метод был реализован путем анализа экспертных оценок оценщиков, которые заполнили анкеты исходя из своих знаний, личного опыта и интуиции. Все это позволило сформировать коллективные экспертные оценки методами математической статистики.

Справочник издается с 2011 г. В предисловии к I изданию за 2011 г. указано, что в опросе приняли участие оценщики из 50 городов России, учитывалось 65 параметров/харак теристик рынка недвижимости. В предисловии к III изданию справочника за 2014 г. говорится, что информация основана на материалах опроса 190 ведущих оценщиков из 52 городов России. Применительно к последнему это составляет 3,64 оценщика на каждый город, т.е. 3-4 оценщика (респондента) опроса на каждый город.

Таблица 1

Список городов, оценщики которых участвовали в опросе
Архангельск	Новосибирск
Амурская область, г. Белогорск	Омск
Барнаул	Оренбург
Брянск	Петропавловск-Ка мчатский
Великий Новгород	Ростов на Дону
Владивосток	Ростовская область, г. Новочеркасск
Владимир	Рязань
Владимирская область, г. Александров	Самара
Волгоград	Петербург
Воронеж	Саратов
Дзержинск	Свердловская область, г. Серов
Екатеринбург	Серпухов
Иваново	Ставрополь
Ижевск	Ставропольский край, г. Георгиевск
Казань	Тверь
Калининград	Тольятти
Кинешма	Тула
Киров	Тюмень
Красноярск	Уфа
Москва	Хабаровск
Московская область	Жуковский
Мурманск	Челябинск
Нижний Тагил	Череповец
Нижний Новгород	Южно-Сахалинск
Нижегородская область, г. Балахна	Город не обозначен

А эксперты кто?

Здесь нам кажется уместным обсудить соответствие респондентов потребностям опроса. В некоторых случаях оно вызывает обоснованное сомнение. Рассмотрим утверждение на странице 24 Справочника под редакцией Лейфера Л.А., Стерлина А.М. и др.: «… мнение различных участников рынка представляют оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других… ».

Специалисты рынка наверняка помнят, что 04.08.2015 г. вышел Приказ Минтруда России №539н «Об утверждении профессиональног о стандарта «Специалист в оценочной деятельности» (Зарегистрирован в Минюсте России 27.08.2015 N38720).

Перефразируя вкратце содержание профстандарта, можно сказать, что компетенция оценщика определяется знаниями методов и методик расчетов (т.е. применения формул) и использования информационных источников для определения стоимости оцениваемых объектов на основе его знаний.

Критерий или суррогат?!

На рынке труда также сложилось четкое понимание: кто может претендовать на работу оценщика. Это специалисты, имеющие диплом оценщика. Остальные требования в основном касаются опыта работы в оценочной сфере.

К сожалению, нельзя исключить, что в качестве респондентов-экс пертов авторы справочника под ред. Лейфера Л.А. проводили опрос специалистов, которые не соответствуют установленным правительством РФ и рынком критериям, поскольку не являются ни носителями знаний о рынке недвижимости, ни участниками рынка, сопровождающими сделки по купле-продаже недвижимости. По факту они – лишь потребители данной информации, а, значит, выдаваемая ими «экспертная» информация – суррогат первичной информации, которая исходит от реальных экспертов, работающих непосредственно с продавцами и покупателями объектов недвижимости. Причем эта информация прошла сквозь призму знаний и представлений такого оценщика, и, вероятно, при этом исказилась.

Стоит сказать и о том, что упомянутый Справочник имеет свои «допущения и ограничения».

Процитирую некоторые из наиболее спорных: « не следует жестко ограничивать оценщика в использовании им тех или иных значений параметров »; «… оценщик ответил на поставленные ему вопросы относительно численных значений наиболее значимых характеристик рынка недвижимости на основе субъективного мнения и практического опыта в оценивании объектов недвижимости в своем регионе ».

С учетом вышеперечисленно го, мы вынуждены сказать, что в настоящее время оценщикам предлагается в качестве базового «Справочник объектов недвижимости», содержащий данные, не имеющие ничего общего со сделками с объектами недвижимости, построенные оценщиками на основании их субъективных знаний и мнений относительно методов расчета и примененных формул . Именно на них сообщество должно строить свои оценки: какие именно скидки может давать покупатель продавцу при продаже объектов недвижимости.

Альтернативные источники

Рассмотрим другие примеры справочной оценочной литературы, употребляемые для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости. К сожалению, заложенные в них принципы и предлагаемые авторами справочника расчетные величины в 2014-2015 гг. также не всегда соответствуют действительности.

Итак, «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (окончание финансового кризиса)» СРД №5-2010 под ред. Яскевича Е.Е. Данный справочник представляет собой более фундаментальное и систематизирован ное издание, детализирующее информацию по принципу «как именно» нужно рассчитывать или учитывать многообразие факторов и вопросов, с которыми сталкивается оценщик в ходе расчетов. Но и в этой методике есть нюансы, в частности, не вполне очевидна релевантность выборки данных. Рассмотрим заложенную к орректировку на разницу в стоимости предложения и цены сделки, которую еще называют корректировкой на торг или на «уторгование». В большинстве отчетов по оценке она необоснованно принимается в диапазоне 5…15%, в то время как текущий кризис повлиял и на эти показатели.

При анализе рынка недвижимости, составители справочника ориентируются главным образом по предложениям объектов, выставленных на продажу, ввиду того, что отсутствуют данные по условиям проведения сделок. Именно большое влияние коэффициента «уторгования» на стоимостные параметры объектов оценки (0,85-0,95) не позволяет утверждать, что существует безусловная возможность проведения оценки объектов на развитых рынках (например, квартиры) только методом сравнения.

Например, в сборнике СРД №17-2015 на странице 14 предлагаются скидки на торг по городам России, в том числе в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Ростов-на-Дону), средних городах (Владивосток, Новосибирск, Омск, Ставрополь, Тамбов, Тверь) и небольших городах и населенных пунктах Московской области, а также в Минске.

Скидки на торг дифференцированы по видам недвижимости : жилая, торговая, офисная, производственно- складская и земельные участки, причем для продажи и для аренды предлагаются применять разные скидки.

Таблица 2

C кидка на уторгование , %
Регион	Жилая		Торговая		Офисная		Производственно- складская		Земельные участки
Регион	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Продажа
Москва		9-12		9-13		9-12		10-12	9-11
Среднее по крупным городам в ноябре 2015						10,2		11,5
Среднее по крупным городам в ноябре 2014								11,5	11,1

6. Корректировка на площадь объекта.

В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м 2 до 3806,0 м 2 . По данным наших исследований увеличение на 1 м 2 площади дает снижение цены 1 м 2 на величину:

(S об.ср. – S об.оц) х К, (3.3)

где: S об.ср. – площадь объекта сравнения;

S об.оц – площадь объекта оценки;

К – эмпирический коэффициент, К = 0,00533

Расчетная формула:

Таблица 9

7. Корректировка на наличие земельного участка.

Наличие земельного участка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).

8. Корректировка на этажность.

В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2÷3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 кв.м. 2÷3 этажных зданий. До 5÷6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3÷5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12÷15%.

9. Корректировка на наличие и качество парковки.

Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:

· наружная парковка – вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);

· организованная парковка – вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей – 10%, (хорошее качество);

· внутренняя парковка – стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) – 0%, (плохое).

Таблица 10

Итоговые корректировки

Элементы сравнения	СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ
Элементы сравнения	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
1	2	3	4	5	6
Цена продажи, руб./кв. м	––	33000	41500	28500	15500
Переданные права	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Величина корректировки	―	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	―	33000	41500	28500	15500
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Величина корректировки	―	0%	0%	0%	0%
Цена после корректировки	―	33000	41500	28500	15500
Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка на условия продажи	―	0%	0%	0%	0%
Цена после корректировки	―	33000	41500	28500	15500
Рыночные условия (дата продажи)	―	декабрь 2007г.		февраль 2007г.	октябрь 2006г.
Корректировка на рыночные условия	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Цена после корректировки	―	33000	45235	32205	18151

Вывод: Наименьшее количество корректировок произведено по объекту сравнения №3, поэтому цена объекта оценки принимается равной скорректированной цене объекта сравнения №3, т.е. 32205 руб./кв.м. Найденная величина лежит в интервале цен от 18151 руб./ кв.м до 45235 руб./кв.м. Стоимость объекта оценки, полученная методом прямого сравнения продаж, составит: 32205 × 1375,8 = 44.307.639руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 44.307.639 руб. (Сорок четыре миллиона триста семь тысяч шестьсот тридцать девять рублей) без НДС.

2.4 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).

Анализ доходов

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Нами проведено исследование рынка, цель которого – установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, агентами по аренде и девелоперами, изучение цен предложений и условий действующей аренды.

В ходе подготовительной работы выяснено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 1175 руб./кв.м

Анализ расходов

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные – величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные – зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание. Поскольку стоимость земли в рамках данной оценки не производилась, то и уровень ее налогообложения определять не следует.

Налог на имущество составляет 2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость – Износ).

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только что построенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно смело пренебречь.

Страховые платежи составляют 0,3% от восстановительной стоимости готового объекта, без учета НДС.

В данном случае величина коммунальных платежей принята в размере 7% от действительного валового дохода (ДВД).

Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2,2% от действительного валового дохода.

Поскольку здание постройки 2002 года и проведение капитального ремонта не требуется, расходы на текущий ремонт определяются в размере 4% от ЭВД.

На основе имеющихся достоверных данных о стоимости замещения короткоживущих элементов зданий, имеющих сходные характеристики с объектом оценки, к расчету принято значение 3,6% от ЭВД.

Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.

Определение общего коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичных объектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:

СК = НП б/р + Р + Л ± С в.к. , где

СК – ставка капитализации;

НП б/р – безрисковая норма прибыли;

Р – надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;

Л – надбавка за низкую ликвидность объекта;

С в.к. – ставка возврата капитала.

Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).

Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Калуге с учетом собранных данных Р = 4%.

Надбавка за дополнительный риск – 4%.

Коэффициент на ликвидность определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,4 года.

К н/ликв. = К безриск. × время продажи = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8%

Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 4,8%.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда – рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).

В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Калуге такова, что для сравнительно новых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (–).

Общий коэффициент капитализации равен:

R 0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды

Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 14100 руб./кв.м

Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 руб.;

Расчет эффективного валового дохода (ЭВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых платежей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.

Проведенные расчеты показали, что ЭВД объекта оценки составляет:

Время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим...

Наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта. 4.10 Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой...

Чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной...

Структуре экспорта сырье и материалы составляют 95,8%, машины и оборудование – 1,4%, товары народного потребления – 2,8%. 3.2 МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА Оцениваемое недвижимое имущество, общей площадью 42 кв.м., представляет собой объект нежилого назначения - торговый павильон, расположенный по адресу: Тульская область, город Кимовск, улица Ленина 52а. Объект находится в самом центре города, на...

Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг

Вопросы оценки 11.01.2007

Заместитель директора департамента оценки

Введение

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.

Применение цен предложения является общераспространенной практикой в Российской Федерации. Например, в документе «Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости , выявленные при экспертизе отчетов об оценке», подготовленном специалистами Росимущества, один из пунктов (№ 39) гласит: «Цены продаж (предложений ) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам».

Следует отметить, что точность оценки, проведенной в условиях ограниченной информации (в том числе при отсутствии информации о сделках), всегда ниже. Отсутствие информации о сделках является одной из характеристик «возникающих рынков». МКСО разработал специальный документ «Оценка на развивающих рынках», который требует от оценщика более подробного анализа ситуации при проведении оценок на таких рынках, а также подробного описания ситуации в отчете (в том числе освещения всех ограничивающих условий).

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж ряда объектов и сопоставление цен сделок с ценами предложения. К сожалению, применение данного метода крайне ограничено: профессиональные участники рынка неохотно предоставляют необходимую информацию.

В связи с этим для расчета данной поправки нами была предпринята попытка использования экспертного метода.

Порядок проведения анализа

В результате анализа различных исследований рынков недвижимости и проведения консультации с профессиональными участниками рынка было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлтор ских организаций. Для сбора информации был подготовлен специальный опросный лист , а само интервью проводили профессиональные оценщики.

Были опрошены специалисты 77 агентств недвижимости в 18 городах различных субъектов РФ:

Архангельск; Барнаул; Волгодонск; Воронеж; Екатеринбург; Киров; Москва; Находка; Омск; Пенза; Псков; Ростов-на-Дону; Санкт-Петербург; Саратов; Смоленск; Сызрань; Тверь; Ярославль.

В ходе опроса были заданы вопросы о возможных скидках на торг при совершении следующих сделок:

– купля-продажа жилых объектов;

– аренда жилых объектов;

Собранная информация консолидировалась и подвергалась статистической обработке.

Результаты анализа

Общее количество наблюдений составило более 250. Большинство опрошенных экспертов называли величину скидки до 10 %, при этом по отдельным сегментам были названы значительно большие значения - до 50 %.

Максимальные значения, которые были названы экспертами, приведены в табл. 1.

Таблица 1. Максимальные значения, отмеченные экспертами, %

Сегмент рынка	Купля-продажа	Аренда
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Промышленная и складская недвижимость
Земельные участки

Источник: анализ.

Статистическая обработка полученных результатов проводилась в пакете SPSS. Для устранения влияния так называемых выбросов и нехарактерных значений применялась процедура «Box Plot», известная также как «ящичковая диаграмма». После исключения нехарактерных значений (рис. 1 и 2), среднее значение составило 3,7 %. Диаграмма разброса показана на рис. 3, характеристики среднего приведены в табл. 2.

Таблица 2 . Характеристика среднего значения скидки на торг

Показатель	Статистика	Стандартная ошибка

95 % доверительный интервал для среднего	Нижняя граница
Верхняя граница
5 % усеченное среднее

Дисперсия
Стандартное отклонение

Максимум

Межквартильный размах
Асимметрия