Говоря о том, в каких границах расположена та или иная придомовая территория, необходимо отметить, что регулируется этот показатель Градостроительным Кодексом (в части нормирования его), Земельным (в той части, в которой происходит определение фактических границ выделенного для конкретного дома земельного участка), а также Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в отношении процедуры оформления земельного участка в долевую собственность жильцов рассматриваемого дома).

Sнорм. = У*Sк, где Sнорм – это тот норматив площади земельного участка, который должен быть выделен для конкретного дома.

Значение Y определяется по формуле расчета доли земли на 1 квадратный метр жилья. Этот показатель напрямую зависит от этажности дома, его площади и количества квартир в нем.

Кроме того, обязательно при расчете этого показателя учитывается год постройки дома. Второй показатель – Sк – это площадь всех имеющихся квартир в данном доме, а также всего общего имущества, которое есть в этом доме.

При этом, в придомовую территорию не должны включаться места общего пользования, такие, как подъезды и входы около них, воле входов в подвальные помещения дома и иные территории, которые не могут быть отделены от дома, так как это повлечет невозможность его полноценной эксплуатации.

Если границы не были установлены…

Их можно установить в случае принятия такого решения на собрании владельцев всех помещений в рассматриваемом доме. Для этого должно быть созвано собрание, по результатам которого будет принято такое решение, оформленное в виде подписанного протокола. Пример проекта межевания территории многоквартирных домов делится на несколько этапов:

Заключение

Придомовая территория – это земельный участок, на котором расположен дом со всеми необходимыми для его полноценного функционирования инфраструктурными элементами и зелеными насаждениями.

Такой участок подлежит обязательному оформлению путем установления его отведенных границ и их регистрации. Для этого достаточно собрать всех владельцев помещений в доме и на таком собрании вынести соответствующее решение и запротоколировать его.

Отменен земельный налог на участки под многоквартирными домами
http://www.gkh.ru/about/news/97938/

А теперь - о новациях, которые произошли в нынешнем году с уплатой земельного налога.

После многолетних обсуждений в правительстве, министерствах, в экспертном сообществе вместо введения единого налога на недвижимость, о котором так много говорилось в последнее время, осенью 2014 года был принят закон, изменяющий порядок начисления и уплаты земельного налога, налога на имущество организаций и налога на имущество физических лиц.

"Единый налог на недвижимость решено не вводить, - поясняет ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. - Поправками Федерального закона от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ установлено, что и земельный налог (глава 31 НК РФ), и налог на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ) уплачиваются отдельно. При этом оба рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка и принадлежащего на праве собственности гражданину жилого дома, жилого помещения (квартиры, комнаты), гаража, машино-места, единого недвижимого комплекса, объекта незавершенного строительства, иного здания, строения, сооружения, помещения".

Государство не будет дважды облагать налогом долю в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом

Эти поправки в Налоговый кодекс, вступили в силу с 1 января 2015 г. Таким образом, с начала нынешнего года прекращено действие Закона РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I "О налогах на имущество физических лиц" и начали действовать положения главы 32 НК РФ о налоге на имущество физических лиц.

"Одна из новелл нового закона - теперь земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения земельным налогом, - поясняет Дмитрий Гордеев. - Раньше такого изъятия не было".

Именно потому многие наши читатели, живущие в собственных квартирах в многоквартирных домах, с удивлением обнаружили осенью в своих почтовых ящиках квитки из налоговой службы с предложением заплатить налог за участок под общим домом.

"В прошлом году такой налог платить было нужно, - говорит Гордеев. - А в 2015 году он отменен, и оплачивать его не надо. Но не запутайтесь: в текущем году мы оплачиваем налоги за предыдущий год. То есть в 2015 году нам пришлют расчетные квитанции за 2014 год, когда требование об уплате такого налога действовало. Напомню, что собственник квартиры в многоквартирном доме является также собственником доли в земельном участке, на котором расположен дом, и эта доля пропорциональна площади его квартиры. Исходя из этого и рассчитывается сумма земельного налога. Уплатить его будет нужно в срок до 1 октября 2015 года. А вот в 2016 году этот налог уже никто платить не будет".

Правда, по мнению эксперта, не стоит рассматривать это решение законодателей, освободивших граждан-собственников от необходимости платить земельный налог за свою долю в "общем" участке, как щедрость государства.

"Согласно Жилищному кодексу земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, при условии, если его границы указаны в документах государственного кадастрового учета, входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, - уточнил Дмитрий Гордеев. - То есть стоимость такого земельного участка учитывается в стоимости квартиры. А собственник квартиры обязан платить налог на имущество физических лиц.

Единственное, что можно констатировать, это то, что государство не будет дважды облагать налогом долю в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом".

Вопросы оформления земельного участка под многоквартирным домом в настоящее время являются одними из наиболее актуальных для жителей Москвы.

Вам нужно поставить ограждение по периметру двора? Вы хотите, чтобы во дворе была детская площадка и гостевая парковка, а не построенный вплотную к вашим окнам высотный дом? Вы не хотите платной парковки во дворе и проходящей под окнами магистрали? Все эти вопросы решаемы только в том случае, если земельный участок под Вашим многоквартирным домом оформлен надлежащим образом.

И базовой правовой нормой здесь является статья 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно…земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Это основное правило, которе необходимо помнить, учитывая приведенные ниже особенности:

С какого момента жильцы дома становятся собственниками земельного участка под таким многоквартирным домом (далее — МКД)?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п.5 ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Иными словами, с той даты, когда участок под МКД поставлен на кадастровый учет, собственники помещений в МКД (как жилых, так и не жилых!) становятся собственниками данного земельного участка. С этого момента участок находится в их долевой собственности, причем получение отдельных свидетельств на бумажных носителях для подтверждения этого права не требуется. Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании межевого плана.

Резюме: с даты постановки этого земельного участка на кадастровый учет.

С чего начинается оформление земельного участка под многоквартирным домом?

В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (то есть до 01 марта 2005 года), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Однако, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П признал не соответствующей норму, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в данном доме, не мог обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Таким образом, до недавнего времени допускалось обращение всего лишь одного собственника помещения (как жилого, так и нежилого помещения) в Департамент имущества г. Москвы (ранее — Департамент земельных ресурсов г. Москвы) с заявлением о формировании земельного участка под МКД.

Теперь же, в связи с вступлением в силу поправок к Земельному кодексу Российской Федерации с 01.03.2015 образование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Обращение собственника с вышеуказанным заявлением при этом не требуется.

Резюме: с утверждения проекта межевания квартала, в котором находится многоквартирный дом.

Что такое утверждение проекта межевания квартала и кто его утверждает?

Утверждение проекта межевания квартала — процедура, целью которой является создание межевого плана, на основании которого впоследствии и происходит постановка земельного участка на кадастровый учет, то есть его юридическое «оформление» в собственность. Межевание — это, по сути, процесс определения границ земельных участков, то есть именно на этом этапе решается, будет ли в состав придомовой территории (то есть в состав земли, принадлежащей собственникам квартир в МКД) входить детская площадка, пройдет ли под Вашим окнами дорога, останется ли во дворе парковка, какие участки будут признаны местами общего пользования и т.п.

Государственным заказчиком при разработке проекта межевания выступает Департамент городского имущества города Москвы (далее — ДГИ). Очевидно, что задачи ДГИ вполне предсказуемы — сформировать участки так, побольше земли было «отрезано» у жилых домов и отнесено к земле общего пользования, к улично-дорожной сети, которая будет после проведения межевания оформлена в собственность города Москвы.

Исполнитель проекта межевания — это обычно какой-то проектный институт, типа ООО «Мордоврегионпроект», НИИиПИ Генплана и другие подобные, выигравшие конкурс и заключившие госконтракт.

Перед утверждением ДГИ проект межевания в обязательном порядке проходит «через» процедуру публичных слушаний, на котором присутствуют, как правило, жители конкретного квартала, непосредственно заинтересованные в данном земельном участке. Заключение по результатам публичных слушаний утверждается Окружной комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы.

Резюме: фактически, это утверждение Департаментом городского имущества границ конкретного земельного участка после их согласования с заинтересованной общественностью.

Что такое публичные слушания и как в них принять участие?

Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — городская комиссия) и окружные комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — окружные комиссии) являются уполномоченными органами по проведению публичных слушаний. Городская комиссия формируется на уровне города, окружная комиссия на уровне административного округа. Городская комиссия организует публичные слушания реже чем окружная, так как они касаются более глобальных проектов: Генеральный план города Москвы и линейные объекты, например, строительство хорд, которые затрагивают более одного округа и т.д. Окружная комиссия организует публичные слушания постоянно, так как они касаются вопросов районного или окружного масштаба.

Согласно Градостроительному кодексу г. Москвы, участниками публичных слушаний являются: 1) жители города Москвы, имеющие место жительства или место работы на территории, в границах которой проводятся публичные слушания, и представители их объединений; 2) правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений на территории, в границах которой проводятся публичные слушания; 3) депутаты представительных органов муниципальных образований, на территории которых проводятся публичные слушания; 4) депутаты Московской городской Думы.

Законом гарантировано право каждого участника публичных слушаний ознакомиться с итоговым протоколом, в котором указывается, кто и какие предложения внёс на публичных слушаниях.

Публичные слушания состоят из следующих этапов:1) опубликование, распространение оповещения о проведении публичных слушаний (не позднее чем за семь дней до открытия экспозиции); 2) проведение экспозиции (экспозиций) представляемого на публичных слушаниях проекта (далее — экспозиция); 3) проведение собрания участников публичных слушаний (проведение собраний в нерабочие праздничные дни не допускается; в рабочие дни собрания начинаются не ранее 19 часов); 4) оформление протокола публичных слушаний (срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней); 5) подготовка и опубликование заключения о результатах публичных слушаний (в течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано).

Оформлением итогового протокола по результатам публичных слушаний обычно занимаются сотрудники управы района. После этого протокол передается в Префектуру округа. Далее, на очередном заседании окружной комиссии, этот протокол рассматривается. Сотрудник управы докладывает о том, как прошли публичные слушания, какие замечания, сколько пришло людей и т.д. Если у членов комиссии к протоколу вопросов нет, то протокол публичных слушаний утверждает председатель соответствующей окружной комиссии.

Следующим шагом окружной комиссии является оформление заключения. Заключение о результатах публичных слушанийутверждает председатель соответствующей комиссии. В течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано в порядке, установленном для опубликования официальной информации Правительства Москвы или соответствующих территориальных органов исполнительной власти города Москвы. В заключении указываются рекомендации о целесообразности или нецелесообразности реализации проекта и т.д. Именно после утверждения заключения, публичные слушания считаются завершенными.

Как выразить свое несогласие с предложенным на публичных слушаниях проектом межевания?

В период проведения публичных слушаний каждый участник публичных слушаний имеет право представить свои предложения и замечания по обсуждаемому проекту следующими способами: 1) записи в книге (журнале) учета посетителей и записи предложений и замечаний, которая ведется в период работы соответствующей экспозиции; 2) выступления на собрании участников публичных слушаний; 3) записи в книге (журнале) учета (регистрации) участвующих в собрании участников публичных слушаний; 4) подачи в ходе собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний представителю соответствующей окружной комиссии, городской комиссии; 5) направления в течение недели со дня проведения собрания участников публичных слушаний письменных предложений, замечаний в соответствующую окружную комиссию.

Абсолютно все поступившие предложения и замечания вносятся в протокол публичных слушаний. Срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней.

Чтобы убедиться в полноте и точности внесения в протокол предложений и замечаний, Вы вправе со ссылкой на Градостроительный кодекс г. Москвы потребовать ознакомиться с протоколом публичных слушаний и получить его копию в окружной комиссии.

Как оспорить границы «отмежеваннного» земельного участка под многоквартирным домом?

Законодательство допускает различные способы защиты нарушенного права в данной ситуации, однако, наиболее распространенными остаются судебное обжалование решения по утверждению проекта межевания квартала и требование об установлении границ земельного участка.

Собственники помещений в МКД также вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам положений КАС РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по: 1) формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, 2) по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), 3) предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

На что особенно следует обратить внимание при утверждении плана межевания квартала?

1. Необходимо периодически заходить на страницу сайта управы Вашего района / Префектуры округа с целью получения информации о предстоящих публичных слушаниях — ведь, по сути, это единственная возможность для граждан выразить свое мнение относительно определения границ земельного участка по их МКД.

2. Непосредственно при посещении публичных слушаний: 1) нужно зарегистрироваться в журнале участников публичных слушаний. Общее количество участников собрания публичных слушаний считается по количеству зарегистрировавшихся в журнале; 2) следить, чтобы все замечания и предложения, даже высказанные устно в микрофон, а также поданные письменно, заносились в протокол; 3) заносить предложения и замечания не «коллективно», а от каждого участника. Дело в том, что даже если под коллективным обращением подпишется 1000 человек, в протоколе все равно будет указано 1 поступившее предложение.

При подготовке заключения, окружная комиссия может посчитать, что для района со 10 тысячным населением 1 предложение против проекта можно признать некритичным количеством, и написать в заключении: реализовывать проект целесообразно.

3. Если Вы не успели на публичные слушания или не знали о них, но считаете, что необходимо направить еще коллективные или индивидуальные обращения, то в течение семи дней со дня проведения собрания участников публичных слушаний, в соответствующую окружную комиссию можно представить замечания и предложения.

4. Чтобы убедиться, что протокол соответствует действительности, нужно через 7-10 дней после публичных слушаний, обратиться в окружную комиссию за копией протокола. Важно успеть изучить протокол до утверждения заключения, так как после утверждения заключения председателем окружной комиссии, бороться с несправедливостью будет сложнее. Протоколы заседаний окружных комиссий, размещаются на сайтах Префектур. В протоколах указано, какие были приняты решения, по результатам тех или иных Публичных слушаний.

5. Часто из территории земельных участков жилых домов «отрезают» зеленые насаждения под улично-дорожную сеть (УДС). Это также означает что после утверждения Проекта межевания и постановки на кадастровый учёт эти участки будут оформлены в собственность города Москвы. Теоретически, дальше собственник (фактически чиновники) могут сделать со своей собственностью всё что захотят: уничтожить газоны и расширить под окнами жилых домов автодорогу или обустроить платные места для парковки машин всех желающих. Во избежание этого, жителям нужно письменно требовать вернуть газоны в состав земельного участка жилого дома, иначе отказываться признавать законность проекта межевания, как нарушающего их законные интересы владельцев и пользователей земельного участка.

6. Любые ссылки проектировщиков на наличие красных линий улично-дорожной сети, которые они якобы не могут «преступить», не должны Вас смущать — это пока лишь проект, и если то, как проходят красные линии в проекте, нарушает Ваши права, нужно требовать отправления проекта межевания на доработку с целью убрать или передвинуть красные линии.

На какие законы сослаться?

1. Статья 36 Жилищного кодекса РФ.

2. Часть 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

3.Статья 43 пункт 4 Градостроительного Кодека РФ (местоположение границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, установленными в соответствии с федеральными законами, техническими регламентами; NB (!) ранее норма была следующего содержания — размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий).

4. Совместное Постановление №10/22 от 29.04.2010 Высшего Арбитражного и Верховного судов РФ(раздел «Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома»).

5. Согласно пункту 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10, земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

6. Подпункты е) и ж) пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491,
согласно которому в состав общего имущества включаются:
— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

7. В силу пункта 5.5 раздела 5 «Функционально-планировочная организация территории участка жилой, смешанной жилой застройки» МГСН 1.01-99, участок жилой застройки состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории, включающей следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха.

8. Постановление Правительства Москвы № 118-ПП от 12 апреля 2011 года, где признается наложение тысяч участков улично-дорожной сети (УДС) на жилые кварталы, и говорится, что выявленные пересечения устраняются «посредством уменьшения участков УДС», однако оговаривается, что делается для участков «ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости».

Определение нормативной необходимой площади земельного участка

1. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

Вопрос необходимой площади земельного участка сложен и разнообразен, попробуем в этой статье максимально просто рассмотреть на конкретных примерах, как определить нормативно-необходимую площадь земельного участка.

В настоящий момент при расчётах площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости по функциональному назначению, эксперты руководствовались нормами действующего градостроительного кодекса РФ.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а так же ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются в соответствии с муниципальными правовыми актами. Такими актами являются «правила землепользования и застройки», которые в силу своей публичной значимости утверждается представительным органом местного самоуправления. Опубликование муниципальных правовых актов, включая Правила Землепользования (далее ПЗЗ), обычно осуществляется в городских (районных) газетах, а также при наличии такой возможности размещаются в сети «Интернет».

При отсутствии принятых ПЗЗ, при расчете площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости по функциональному назначению, руководствуются иными действующими муниципальным правовыми актами и или (при их отсутствии) действующими строительными, пожарными, санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами.

Правила включают в себя:

1. Порядок применения Правил и внесения в них изменений, содержащий положения:

О регулировании землепользования и застройки органами местного

самоуправления (иными уполномоченными органами);

Об изменении видов разрешенного использования земельных участков и

объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

О подготовке документации по планировке территории;

О проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

О внесении изменений в настоящие Правила;

О регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

2. Карту градостроительного зонирования с установленными территориями, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также карта (карты) с отображением границ зон с особыми условиями использования территорий, границами территорий объектов культурного наследия.

3. Градостроительные регламенты.

Таким образом, в теории, любое заинтересованное лицо при необходимости определения площади земельного участка обращается к сайту администрации муниципального района (где расположен земельный участок). Далее определяет с помощью карты территориального зонирования название зоны, затем согласно текстовой части ПЗЗ определяет предельные параметры земельного участка.

Однако на практике, органы местного самоуправления систематически не дорабатывают по части разработки и принятия документов градостроительного зонирования, что приводит к несоответствию документов федеральному законодательству и ненадлежащему информационному обеспечению деятельности в данной сфере.

По данным Генпрокуратуры за 2016 год, в соответствующих правилах повсеместно распространены случаи отсутствия предельных размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства, неурегулированности порядка и сроков градостроительных процедур, наличия незаконных ограничений прав владельцев участков. В этой связи прокуроры понуждают органы местного самоуправления к утверждению таких правил.

Всего по итогам проверок прокурорами выявлено более 17 тыс. нарушений законов в названной сфере, для устранения которых внесено 4,4 тыс. представлений, возбуждено 122 дела об административных правонарушениях, на незаконные правовые акты принесено свыше 3 тыс. протестов, в суды направлено 213 заявлений. По инициативе прокуроров к административной и дисциплинарной ответственности уже привлечено более 240 лиц.

Так, 19 субъектов Российской Федерации до сих пор не в полной мере обеспечены правилами землепользования и застройки. Среди них - Республика Дагестан, Алтайский край, Архангельская и Московская области, Ненецкий автономный округ.

Далее, рассмотрим варианты расчета нормативной площади земельного участка при условии отсутствии принятых ПЗЗ, или при отсутствии в правилах соответствующих норм предельных размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства.

При расчете площади земельного участка, необходимой для использования объекта капитального строительства недвижимости по функциональному назначению, будем руководствоваться действующими муниципальными правовыми актами и или (при их отсутствии) действующими строительными, градостроительными, пожарными, санитарно-эпидемиологическими нормами и иными правилами.

2. Расчет площади земельного участка под многоквартирным домом

2.1. Расчет площади земельного участка под многоквартирным домом согласно СП 30-101-98 .

Если вы наткнулись на просторах интерната на данную статью, то наверняка Вам знаком такой документ как СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».

Данный документ очень доступно, на конкретных примерах объясняет расчет площади земельного участка по формуле:

S = S x У,

где S - нормативный размер земельного участка в норм.к кондоминиуме, м²;

S - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м²;

к У - удельный показатель земельной доли для зданий разной з.д. этажности (таблица приложения А).

Укажем, что данный документ является действующим, однако после вступления в силу нового Жилищного кодекса, с 1 марта 2005 года понятие кондоминиума исчезло из российского законодательства (см. Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года). Ближайшим аналогом кондоминиума сейчас является многоквартирный дом, при этом форм управления этим многоквартирным домом (включая земельный участок под ним) предусмотрено несколько. Из них наиболее близко общему понятию кондоминиума Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Действующая судебная практика показывает, что использовать данный документ в практическом плане трудно, так как формально термины, используемые в нем (кондоминиум) в настоящие время не используются в действующем законодательстве действующие градостроительные нормы и правила не ссылаются на СП 30-101-98.

2.2. Расчет площади земельного участка под многоквартирным домом в Москве

Укажем, что расчет площади земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома в Москве, как и в принципе все, что касается земли в Москве тайна доступная не многим.

Для общего сведения укажем, что в Москве существует принятые правила землепользования и застройки, но они по форме и содержанию не соответствуют вообще ни чему (ни законодательству, ни одним другим принятым ПЗЗ), определить на основе Московских ПЗЗ невозможно ничего.

Далее укажем, что в Москве существует практика комплексного расчета площади и границ земельных участков в рамках проведения работ по проектированию межевания квартала. Подробно автор статьи не будет расписывать, что такое проект межевания, для чего нужен проект, как он разрабатывается, как принимается, с данной информацией вы можете ознакомиться в Градостроительном кодексе РФ (ст. 43). Гневные статьи по практике разработке и принятия проекта межевания в Москве вы можете почитать на других информационных ресурсах в интернете, далее сразу перейдем к практической стороне вопроса и попробуем провести расчеты на основе методики утвержденной Москомархитектурой.

Итак, для наглядности воспользоваться ресурсом http://eatlas.mos.ru/ . На данном ресурсе присутствуют утвержденные проекты межевания кварталов. Открываем, для примера, квартал №148 ограниченный Барыковским переулком, улицей Пречистенка, улицей Остоженка, Лопухинским переулком.

Ниже представлен реальный проект межевания квартала и анализируем информацию представленную в нем. Основная информация которая нас интересует в данном документе это перечень нормативных актов на которые ссылаются авторы проекта.

В перечне нормативных актов указаны:

Градостроительный кодекс;

ТСН 30-304-2000 г.Москвы (МГСН 1.01-99) Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы;

Единые методические указания по разработке проектов межевания территории города Москвы (приказ по МКА от 13.02.2008 №13).

Проверим площадь земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Лопухинский пер. д. 1А, стр. 2 на соответствие требованиям градостроительных норм и правил, МГСН 1.01-99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы» и требованиям единых методических указаний по разработке проектов межевания территории города Москвы (приказ по МКА от 13.02.2008 №13), и проведем расчёт величины нормативно необходимой площади земельного участка в соответствии с проектом межевания квартала.

Производя расчет нормативно необходимой площади территории участка жилого дома расположенного по адресу: г. Москва, Лопухинский пер. д. 1А, стр. 2, необходимо указать что, согласно своду правил 42.13330.2016 (пунктам 5.5, 5.6, 5.7) при планировочной организации жилых зон следует предусматривать их дифференциацию по типам застройки, ее этажности и плотности, местоположению с учетом историко-культурных, природно-климатических и других местных особенностей. Тип и этажность жилой застройки определяются в соответствии с социально-демографическими, национально-бытовыми, архитектурно-композиционными, санитарно-гигиеническими и другими требованиями, предъявляемыми к формированию жилой среды, а также возможностью развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур и обеспечения противопожарной безопасности.

В состав жилых зон могут включаться:

зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более);

зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 - 8 этажей, включая мансардный);

зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный);

зона застройки блокированными жилыми домами;

зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами с приусадебными земельными участками.

В районах компактного проживания малочисленных народностей при формировании жилых зон и выборе типа жилищ необходимо учитывать исторически сложившийся уклад жизни населения.

Примечание. В региональных и местных градостроительных нормативах, правилах землепользования и застройки, а при их отсутствии - в градостроительной документации допускается уточнять типологию жилой застройки, а также предусматривать дополнительные ограничения по размещению отдельных объектов в зонах жилой застройки.

Расчетные показатели объемов и типов жилой застройки должны производиться с учетом сложившейся и прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения. При этом рекомендуется предусматривать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта в соответствии с таблицей 5.1 Средний расчетный показатель жилищной обеспеченности зависит от соотношения жилых домов и квартир различного уровня комфорта и определяется расчетом.

Таблица 5.1 - Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта

Тип жилого дома и квартиры по уровню комфорта	Норма площади квартир в расчете на одного человека, м	Формула заселения жилого дома и квартиры	Доля в общем объеме жилищного строительства, %
Бизнес-класс		k=n+1 k=n+2	10 15
Эконом-класс		k=n k=n+1	25 50
Муниципальный		k=n-1 k=n	60 30
Специализированный		k=n-2 k=n-1	7 5
Примечания 1. k - общее число жилых комнат в квартире или доме; n- численность проживающих людей. 2. В числителе - на первую очередь, в знаменателе - на расчетный срок. 3. Указанные нормативные показатели не являются основанием для установления нормы реального заселения.

Размер земельного участка при доме (квартире) определяется региональными градостроительными нормативами с учетом демографической структуры населения в зависимости от типа дома и других местных особенностей. Предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства устанавливаются органами местного самоуправления. Допускается для ведения личного подсобного хозяйства выделение части земельного участка, недостающей до установленной максимальной нормы, за пределами жилой зоны.

Таким образом, для проверки на соответствие нормам земельного и градостроительного законодательства размера земельного участка (предназначенного для эксплуатации многоквартирного жилого дома), в соответствии с проектом межевания квартала, проведем расчёт величины нормативно необходимой площади земельного участка.

Расчёт нормативно необходимой площади территории участка жилого дома проведем в соответствии с МГСН 01-99, едиными методическими указаниями по разработке проектов межевания территории города Москвы (Приказ по МКА от 13.02.08 №13), Постановление Правительства Москвы № 773-ПП от 11 октября 2005 года «О внесении изменений в МГСН 1.01-99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы» на территориях морфотипов исторической застройки.

Отдельно укажем, что полученные расчетные показатели нормативно необходимой площади земельного участка могут быть не точными, так как исходные данные для вычислений не подтверждены данными технической инвентаризации и кадастра, а также натурными замерами. Границы строения расположенного по адресу: Москва, Лопухинский пер. д. 1А, стр. 2 построены на основе данных картографической основы в М 1:2000 проекта межевания территории квартала № 148 района Хамовники, ограниченного улицей Остоженка, Барыковским переулком, улицей Пречистенка, Лопухинским переулком (3-й этап), а та же проекта усиления фундамента здания (см. приложения).

Таблица№1

Расчет нормативно необходимой площади территории участка жилого дома расположенного по адресу: Москва, Лопухинский пер. д. 1А, стр. 2

А дреса или иные характеристики строений, территорий	Уникальный номер здания, сооружения, зарегистри- рованный в ГорБТИ	Год постройки здания, сооружения	Площадь здания, сооружения во внешних габаритах цокольной части здания (кв.м)	Функциональное использование зданий, сооружений, территорий	Общая площадь жилых помещений зданий (кв.м)	Общая площадь встроенных, встроенно- пристроенных, пристроенных нежилых помещений зданий, сооружений (кв.м)	Общая площадь отдельно стоящих нежилых зданий, сооружений (кв.м)	Расчетные показатели участка
								Нормативно необходимая площадь участка (га)
								минимальная	максимальная
Лопухинский пер. д. 1А стр. 2	17897	1913		Жилой дом	2184			0.1255

В соответствии с едиными методическими указаниями по разработке проектов межевания территории города Москвы (Приказ по МКА от 13.02.08 №13) п.6.3.3.1. Расчет минимальной величины нормативно необходимой площади для жилых и нежилых строений производится по формуле:

Sнц (Ж,НЖmin) =SЖ,НЖ *100/n застр

Sнц (Ж,НЖmin)- фактическая площадь по наружному обмеру жилого или нежилого дома, строения площадь территории участка во внешних габаритах цокольной части здания.

N-максимальная застроенность участка в квартале в соответствии СППМ от 11.10.05 г. №773-ПП.

Согласно Постановлению Правительства Москвы № 773-ПП от 11 октября 2005 года «О внесении изменений в МГСН 1.01-99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы» на территориях морфотипов исторической застройки» к территориям морфотипа традиционно-разноэтажного относятся территории кварталов, отвечающих следующим критериям:

По кварталу в целом:

Минимальная площадь территории - 1 га;

Плотность застройки - не более 25 тыс. кв.м/га;

Застроенность территории квартала - от 30 до 60%;

Средняя этажность застройки в квартале - 3-4 этажа.

По отдельным объектам:

Этажность - не более 7 этажей;

Длина здания - не более 80 метров;

Территория участков исторических домовладений -

0,15 - 0,6 га;

Объем застройки (суммарная поэтажная площадь)

На территории участка исторического домовладения -

2 000 - 18 000 кв.м.

При выделении территории квартала морфотипа допускается включение в границы территории морфотипа существующих зданий этажностью от 8 до 14 этажей, площадь застройки которых не превышает 20% от площади "пятна" всей застройки квартала.

Исходя из вышеуказанных данных определим минимальную и максимальную площадь земельного участка при доме расположенном по адресу: г. Москва, Лопухинский пер. д. 1А стр. 2.

Sнц (Ж,НЖmin) =SЖ,НЖ *100/n застр=753*100/60%=1255 кв.м. min площадь земельного участка

Согласно п. 6.3.3.2. единых методических указаний по разработке проектов межевания территории города Москвы, расчет максимальной нормативно необходимой территории площади участка для жилых, нежилых домов и строений принимается в соответствии с ППМ от 11.10.05 №773-ПП «О внесении изменений в МГСН 1.01.99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы на территориях морфотипов исторической застройки. Согласно Постановлению Правительства Москвы № 773-ПП от 11 октября 2005 года «О внесении изменений в МГСН 1.01-99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы» на территориях морфотипов исторической застройки» По отдельным объекта территория участков исторических домовладений может составлять 0,15 - 0,6 га.

2.3. Выводы по исследованию площади земельного участка под многоквартирным домом

1) Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта представлена в таблице №2 и составляет

Sнц (Ж,НЖmin) = 1848 кв.м. min площадь земельного участка

Согласно Постановлению Правительства Москвы № 773-ПП от 11 октября 2005 года «О внесении изменений в МГСН 1.01-99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы» на территориях морфотипов исторической застройки» По отдельным объекта территория участков исторических домовладений может составлять 0,15 - 0,6 га.

Таким образом Sнц (Ж,НЖmax) = 6000 кв.м. max площадь земельного участка.

2) Согласно проекту межевания территории № 148 района Хамовники min площадь земельного участка расположенного по адресу: Москва, Лопухинский пер. д. 1А, стр. 2 составляет 0,089 кв.м., mix площадь земельного участка составляет 0,098 кв.м. Таким образом, проект межевания территории № 148 не соответствует требованиям градостроительных норм и правил, МГСН 1.01-99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы» и требованиям единых методических указаний по разработке проектов межевания территории города Москвы (приказ по МКА от 13.02.2008 №13).

3) Проверить выводы, о площадях земельных участков представленные в проекте межевания № 148 (да и в принципе во всех остальных проектах межевания) не представляется возможным, так как во всех без исключения проектах отсутствуют формулы расчета этих площадей. Заметим, что на странице №4 проекта межевания квартала №148 по участку №4 (Лопухинский пер. д. 1А, стр. 2) указана, что площадь земельного участка, рассчитанная Москомархитектурой соответствует нормам, при этом расчет площади произведен на основании документа под названием «Обязательныя постановленiя Московской городской думы по строительной части 1871 года».

4) Сами по себе МГСН 1.01-99 и «Единые методические указания по разработке проектов межевания территории города Москвы» в целом соответствуют требованиям градостроительных норм и правил (СП 42.13330.2016). Но на практике, при реальной разработке проектов межевания в Москве на их основе ни чего не считается. Итоговые суммы пишутся такие, какие нужны правительству города Москвы.

2.4. Вывод по теме

В настоящий момент в законодательстве отсутствуют четкие нормы и методики расчета нормативной площади земельного участка под многоквартирным домом.

По этой причине при расчётах нормативной площади земельного участка можно руководствоваться методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах СП 30-101-98, или нормами и правилами проектирования планировки и застройки г. Москвы» МГСН 1.01-99.

Однако в контексте судебной экспертизы вопрос о корректности использования данных нормативных актов остается открытым.

3. Расчет площади земельного участка под объектами промышленных предприятий.

Как указывалось ранее, согласно ГК РФ, предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства устанавливаются в соответствии с правилами землепользования и застройки. При отсутствии принятых правил, при расчете площади земельного участка, необходимой для использования объекта капитального строительства по функциональному назначению, руководствуются действующими градостроительными нормами и правилами.

При расчете площади земельных участков необходимых для эксплуатации промышленных объектов руководствуются нормами СП 18.13330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий».

Расчет площади земельного участка осуществляется исходя из плотности застройки земельного участка. Плотность застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические, энергетические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузоразгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения, а также резервные участки на территории объекта, намеченные в соответствии с заданием на проектирование для размещения на них зданий и сооружений (в пределах габаритов указанных зданий и сооружений), при этом размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий. В таблице приложение В СП 18.13330.2011 указаны показатели минимального коэффициента застройки территории производственных объектов. Химическая промышленность 11 Лакокрасочной промышленности

12 Продуктов органического синтеза

Исходя из требований СП 18.13330.2011 для объекта производственного назначения по производству изделий из пластмасс минимальная плотность застройки составляет 50%. Тогда максимальная площадь земельного участка согласно требованиям СП 18.13330.2011 составит:

2457кв.м.(фактическая площадь застройки)/0,5 (процент застройки 50%) = 4914 кв.м. (максимальная площадь земельного участка исходя из максимального процента застройки).

Более 100 миллионов граждан проживают в многоквартирных домах, это примерное 2/3 от общего числа населения Российской Федерации. Не удивительно, что вопрос придомовых земельных территорий в многоквартирных домах волнует многих. Собственники квартир должны знать, как узнать, кому принадлежит участок и как оформить его в собственность в 2020 году.

Общие сведения

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Жилищное законодательство указывает на то, что общедомовой участок земли, введение в эксплуатацию которого было совершено до 2005 года, переходит в общедолевое владение жильцов дома на безвозмездной основе.

Такой вид передачи земли в общее пользование происходит при соблюдении определенного ряда условий:

участок имеет план с обозначением , установленных местным органом власти;
работы по землеустройству были завершены до 2005 года, когда в действие вступил Жилищный кодекс РФ;
участок, на котором находится многоквартирный дом, внесен в Росреестр и разработанный кадастровый план.

Если указанные выше условия не были соблюдены, то земельный надел будет считаться не переданным в собственность жильцов многоквартирного дома. Что касается жилья в новых домах, построенных после указанного гола, владельцы квартир буду являться собственниками на автоматической основе.

Законодательная база

К законодательным актам, затрагивающим вопросы прав собственности недвижимости, относятся:

Жилищный кодекс РФ;
Федеральное законодательство под от 29.12. 2004 г., от 24.07.2007 г., от 29.12.2004 г.;
Постановления Правительства № 576 и 1223.

Земля под многоквартирным домом

На законодательном уровне существует множество тонких моментов, касающихся земель под многоквартирными домами.

Среди них можно выделить:

К такой собственности принадлежат все помещения дома, не являющиеся жилыми, но необходимые для полноценной эксплуатация квартир, включая коридоры, крыши, земельные участки и пр.
Собственники квартир дома имеют право использовать долевую собственность в своих целях, если это прямо не ущемляет права соседей и иных граждан.
Распоряжение землей относится к праву только владельцев квартир, но полноценное владение допускается только в рамках Жилищного кодекса РФ.
Передача в собственность подразумевает возложение ответственности за .
Любые изменения, касаемые придомовой земли, решаются и принимаются на общем собрании всех жителей дома, для принятия правомерного решения, требуется собрать более половины голосов от общего числа жителей.

Владельцы общедомовой территории могут ограничить участок в части использования. Например, такое ограничение может коснуться использования двором субъектов, не входящих в состав жильцов дома.

Как узнать, кому принадлежит?

Выяснить, в чьей собственности земля под многоквартирным домом, можно двумя способами:

Зайти на официальный сайт Росреестра и нажать на вкладку, где показывается — здесь можно рассмотреть территорию города, разделенного на сектора, изучить детально информацию об участке.
Вторым способом является проверка наличия налоговых платежей, по правилам, владельцы домов обязаны ежегодно уплачивать налог на землю.

Формирование

Формирование участка, на территории которого располагается многоквартирный дом, относится к полномочиям органов власти. Ориентиры участка определяются с учетом требований земельного и градостроительного законодательства.

Порядок формирования участка предусматривает следующую последовательность действий:

Выбирается правомочное лицо на собрании владельцев квартир. Выбранное лицо наделяется полномочиями касаемо обращений в органы власти с соответствующим заявлением, предусматривающим прошение о формировании участника и проведении в отношении него кадастрового учета.
Формируются границы участка. На основании поступившего заявления, орган местной власти в месячный срок должен обеспечить работу по формированию границ надела и утвердить схему его расположения.
Земельный участок ставится на . Процедура начинается после завершения формирования участка. Представленная документация должна содержать указание о том, что на земле находится именно многоквартирный дом. Это означает, что схема расположения участка должна содержать указание на вид разрешенного использования, например, «для размещения многоквартирного дома».

Учет земельных наделов сопровождается с процедурой, включающей сведения о правомочиях на такие участки. Кадастровый документ содержит указание на вид владения, сведения о собственнике и иные особые отметки.

Размеры и границы

Нормы земельного права определяют размеры участков. Рассчитываются они с учетом фактических объемов пользования землей и утвержденных правил градостроения.

Формула должна учитывать:

процент (коэффициент) застройки;
доступность прохождения транспортных средств;
общее занимаемое пространство помещений, расположенных в доме;
количество этажей и пр.

Порядок оформления в общую долевую собственность

Оформление участка для передачи его владельцам на общих долях проходит в следующем порядке:

проводится , на повестку выносится вопрос о проведении процедуры по регистрации земли в собственность;
подписывается , в котором отражается итог принятого решения;
в местный орган власти подается заявление с прошением перевести землю под многоквартирным домом в общее долевое владение;
предоставляется заявление в местное самоуправление с просьбой о формировании участка;
после проведения работ по устройству земли, утверждается проект границ участка;
проводится формирование участка.

Может потребоваться, если изначально он не имел ориентиров, то есть, границ. Проектная документация отдается на утверждение в местный орган власти.

На основании подготовленного межевания, принимается решение о передаче надела во владение на началах долевой собственности. Закрепляется право в порядке регистрации в Росреестре.

Перевод земли в собственность имеет определенные плюсы и минусы. К плюсам можно отнести:

возникновение гарантии того, что без разрешения владельцев использование участка запрещается;
не допускается отчуждение участка без получения согласия собственников;
дополнительная прибыль (собственники могут сдавать часть участка в аренду или для возмездного пользования);
полученные средства можно направить на