На сегодняшний день, оценка недвижимости – довольно востребованная услуга. Для оценки недвижимости обычно используются три основных общепринятых метода: рыночный, доходный и затратный.

Рыночный метод (сравнительный метод) используется наиболее часто. О том, почему так и происходит, какими преимуществами относительно других подходов обладает рыночный метод оценки, а также, чем неудобны в использовании другие методы, поговорим в этой статье.

Суть рыночного подхода

Суть оценки методом рыночного подхода или, как он называется иначе, методом сравнения продаж на рынке недвижимости заключается в следующем:

В области или населенном пункте, где производится оценка недвижимости, находят относительно недавно реализованные строения похожего назначения и площади. Затем, ищут среднюю цену недвижимости с внесением необходимых поправок

Важно понимать: цены объектов недвижимости подвергаются обязательной корректировке в зависимости от многих факторов и только после этого могут быть использованы для расчета средней стоимости

Рыночный способ оценки включает в себя следующие ступени исполнения:

• Получение информации – выявляются строения, наиболее подходящие по своим качествам и свойствам к объекту, требующему оценки.
• Оценка достоверности собранной информации – сравнение найденных объектов с оцениваемым.
• Проведение оценивания (примерной) стоимости объекта на основании полученной информации, а также внесение необходимых.корректировок в соответствии с отличиями от оцениваемого объекта.
• Оценка точности результата и установление окончательной оценочной стоимости.

Как правило, берут от 3 до 5 объектов, иногда больше (скорее исключение) и считают среднюю стоимость по простой схеме: цены всех объектов недвижимости корректируются, суммируются и делятся на количество.

Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости – достаточно достоверный и простой в применении метод. Именно этим объясняется его частое использование в оценке недвижимости различного класса и назначения.

Однако, далеко не всегда использование такого метода оценки допустимо. К примеру, если недвижимость обладает особыми свойствами или является уникальной, то подобрать подходящие аналоги в нужном количестве бывает невозможно.

Особенности по сравнению с другими методами, преимущества и недостатки

Метод прямого сравнения продаж имеет как свои достоинства, так и недостатки. Рассмотрим более подробно каждый пункт:

Преимущества:	Недостатки:
Итоговая стоимость основывается на уровне «спрос-предложение». Таким методом, стоимость оцениваемого объекта будет равна среднерыночной стоимости региона	Сложность сбора информации о настоящейцене продаж
В оценочной стоимости отражается изменение рыночных цен, которое происходит под воздействием инфляции и изменения финансовых условий	Сложность сбора информации для уникальных объектов недвижимости
Метод является обоснованным, с приведением примеров и конкретной стоимости объектов региона	Зависимость конечной стоимости от активности рынка
Простой в использовании и дает точные результаты	Сложность в корректировке цен при существенных отличиях исследуемых объектов
Вносятся изменения с учетом различий исследуемых объектов

Исходя из описанного выше, применение какого бы то ни было метода оценки недвижимости рационально использовать при определенных обстоятельствах и ситуациях. Часто случается так, что применение рыночного или иного метода ввиду тех или иных ситуаций невозможно или не может быть проведено в полной мере.

Элементы сравнения

При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения. В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения:

Элементы сравнения	Пояснение
Имущественные права	Продается ли дом или квартира целиком, либо же только площадь (часть, доля квартиры), полный участок земли или его часть, равная площади оцениваемого объекта недвижимости.
Условия финансирования	Совершалась ли продажа наличным расчетом, безналичным или же по программе , с привлечением «Материнского капитала» и так далее.
Условия и время продажи	Продажа в «несезонный» период времени, а также условия продажи – в каком внешнем состоянии находился объект, и имелись ли на нем или в нем дополнительные объекты имущества (постройки на земельном участке или мебель, сантехника в доме).
Место продажи	Часто цена зависит от региона продажи. Даже при незначительной разнице (5-20) км, возможно значительное колебание цен. Сюда же можно отнести развитость инфраструктуры, доступность транспортных магистралей, а также экологическую привлекательность.
Физические характеристики	Цена объекта может значительно разнится в зависимости от того, есть ли ремонт в жилом помещении, был ли обработан и благоустроен земельный участок, имеется ли прилегающая к дому или квартире территория и так далее.

Ценообразующие показатели, влияющие на формирование стоимости недвижимости, ясно указывают на то, что расчет стоимости объекта при использовании данного метода, является наиболее точным и приемлемым для получения «реальной» стоимости недвижимости в данной области на настоящий период времени.

Методы

Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых : сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два:

Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.

Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее.

: оценочная стоимость рассчитывается исходя из возможности получения прибыли, а также учета рисков связанных с получением доходов. Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона.

Чаще всего этот метод используют для оценки стоимости коммерческой недвижимости – магазинов, торговых центров, кафе или участков, где планируется их строительство.

Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта.

Примеры расчета

Рассмотрим пример расчёта рыночной стоимости на конкретных цифрах и площадях, а также зависимость оценки от наличия тех или иных ценообразующих факторов.

Пример: Вам требуется провести оценку брусового дома площадью 50 кв.м с прилегающей территорией 10 соток, 1990 года постройки. Оценщик выбирает объявления с такими же типами продажи недвижимости в вашем регионе и производит расчёты по следующей схеме:

Объекты похожего типа, недавно проданные	Цена
Дом брусовой 49 кв.м, 1991 года постройки, 10 соток территории	75000 руб
Дом брусовой 53 кв.м, 1989 года постройки, 9,9 сотки территории	92000 руб
Дом брусовой47кв.м, 1990 года постройки, 10 соток территории	61000 руб
Дом брусовой 55кв.м, 1987 года постройки,10,1 сотки территории	105000 руб
Дом брусовой 54 кв.м, 1992 года постройки, 10 соток территории	98000 руб
Формула расчета: ИТОГО:	(75000+92000+61000+105000+98000)/5 431000/5=86200 руб

Однако использование таких расчётов целесообразно только в том случае, если все дома «шаблонные», т.е. одинаковые. Если же они различаются по ценообразующим показателям, то в таком случае потребуется корректировка стоимости, например, представим, что дом № 1 и 4 имеют сауну и бассейн, а дом № 5 не имеет прилегающей территории. Соответственно, в этом случае цены корректируются следующим образом:

Дом № 1 и 4 – стоимость указанная должна быть уменьшена, т.к. в нее входит и цена сауны (дом с сауной и бассейном стоит дороже, это понятно каждому). В то время как стоимость дома №5 должна быть увеличена, т.к. дом без прилегающей территории стоит дешевле. В конечном итоге изменится и оценочная стоимость вашего дома.

Отказ от подхода

Зачастую, отказ от рыночного подхода и использование затратного или доходного методов оценки объектов недвижимости является единственным правильным выходом из ситуации. Нецелесообразно и невозможно использовать метод рыночного подхода в случаях:

• Необходимости оценки нового жилья, которое недавно построили, либо же наоборот – очень старой недвижимости – невозможно подобрать подходящие объекты. В такой ситуации правильнее использовать затратный метод
• При оценке дома или участка земли, не имеющего «похожих объектов» для оценки стоимости
• Оценка «деловой» недвижимости – когда лучше всего использовать доходный метод и так далее

Как видно из всего сказанного выше, оценка недвижимости – тонкое дело, которое требует особых знаний и тщательных логических размышлений. И самый часто используемый метод – оценки рыночной стоимости, не всегда является корректным и дающим точный результат.

О корректировках

В вебинаре от НП СРОО Экспертный Совет разъясняется порядок внесения и обоснования корректировок в процессе оценки сравнительным методом.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке несколько схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1 этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Прежде всего, оценщик изучает земельный участок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект продажи.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

• · целевое зонирование земель;
• · зонирование и разрешенные варианты землепользования;
• · местоположение;
• · потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);
• · передаваемые юридические права собственности и др.

Затем собирает информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений

2 этап. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Обходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, a цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности и спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

3 этап. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками проданными на рынке, внесение поправок с учетом различий между оцениваемы и каждым из сравниваемых участков.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путём анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:

1. Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на правах частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых участники сделки принимают самостоятельные решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж на данный вариант землепользования; другой отражает колебания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносят поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносят последовательно, путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

5. Местоположение - элемент сравнения сопоставимых продаж, так как оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый объект находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на окраине и на него воздействуют либо позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессионного анализа.

Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вторую очередь путем применения к результату, полученному после корректировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке,

Единицы сравнения используются, если:

• а)земельные участки, приносящие доход, различаются по площади иразмеру имеющихся улучшений;
• б)необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

цена за 1 га -- при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки;

цена за 1 м 2 - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям;

цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда продажрассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных ходящихся в одной природно-климатической зоне.

4 этап. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой чины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного, участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждаете принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющими продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков, и р делив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимо объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж логичных земельных участков в район, где производится оценка.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

• · назначению использования;
• · качеству;
• · передаваемым правам;
• · местоположению;
• · физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

• · платежеспособности;
• · возможностям финансирования;
• · инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• · сроке окупаемости;
• · независимости субъектов сделки;
• · инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• · находятся в родственных отношениях;
• · являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• · имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• · сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогами и иными обязательствами;
• · занимаются продажей имущества умерших лиц;
• · занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества.

Инвестиционная мотивация определяется:

• · аналогичными мотивами инвесторов;
• · аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• · степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использовании по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Лекция _ Сравнительный подход к оценке недвижимости

1. Сущность и основные этапы оценки сравнительным подходом

2. Виды и последовательность внесения поправок

3. Способы и методы внесения поправок

1. Сущность и основные этапы оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости , основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отно­шении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При использовании сравнительного подхода е в процессе анализа продаж подбираются сопоставимые объекты недвижимости , которые были проданы (или выставлены на продажу) на соответствующем рынке сравнительно недавно. Затем в цену объектов-аналогов вносятся поправки на выявленные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется откорректированная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Среднее значение от скорректированных цен объектов-аналогов позволяет сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т. е. на дату оценки имеется информация достаточном количестве сделок или предложений. Сравнительный подход позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве проверочной при использовании других методов оценки.

Сравнительный подход базируется на 3 основных принципах: спроса и предложения, замещения, вклада.

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с помощью сравнительного подхода не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками.

Условия применения сравнительного подхода:

Объект не должен быть уникальным. Его практически никогда не применяют для объектов специального назначения (школ, стадионов и т. п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Преимущества сравнительного подхода:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

Статически обоснован.

Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:

Различия продаж.

Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

Зависимость от стабильности рынка.

Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется путем последовательной корректировки цен проданных объектов-аналогов.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап. Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости (аналоги), наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: находятся в родственных отношениях; являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т. д.;

Инвестиционной мотивации, которая определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отли­чиями от объекта оценки.

4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректи­рованных цен объектов-аналогов.

2. Виды и последовательность внесения поправок

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необ­ходима корректировка выбранных аналогов. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определе­ние поправочных коэффициентов.

Поправки бывают: процентные и денежные, абсолютные и относительные.

Процентные поправки изменяют стоимость объекта на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости всего аналога или его единицы сравнения на этот коэффициент.

Процентные поправки используют при корректировке на время продаж, месторасположение, износ, размер, виды ремонта, приводящие к другому качеству.

Денежные поправки увеличивают на определенную сумму стоимость всего объекта (абсолютные), либо одной единицы сравнения (относительные).

Денежные поправки - на дополнительные улучшения, свободный участок земли , масштаб, ремонт.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объек­та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вно­сится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки: изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивает­ся различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поло­жительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.

Общими для всех объектов недвижимости являются следующие элементы сравнения:

1.Анализ парных продаж.

2. Статистический анализ рыночных данных.

Качественные методы анализа

1. Метод экспертных оценок.

2. Личные интервью.

Методы расчета поправок

Метод парных продаж . Парными продажами называют продажи двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обусловливает разницу в цене объектов. Соответственно сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на вышеуказанные характеристики.

Важным моментом метода парных продаж является осознание того факта, что объекты парной продажи совсем необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами. Однако парная продажа должна быть выделена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Методом парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и внести любые поправки. Чаще всего метод парных продаж используется для расчета поправок:

Метод прямого сравнения характеристик . Метод прямого сравнения характеристик позволяет рассчитывать поправки основываясь как на основных характеристиках объекта (износ), так и на информации о воздействиях внешних факторов на объекты недвижимости (инфляция, рост цен).

Статистические методы , основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных . Наиболее распространенным является метод корреляционно-регрессионного анализа, который основан на предположении о существовании зависимости между вариацией цен объекта и тех или иных его характеристик.

Расчет поправок, которые используются в доходном и затратном подходе.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение цены к доходу (потенциальному или фактическому). При расчете ВРМ рассчитывают для объектов, находящихся в одном сегменте рынка. При расчете ВРМ учитывают следующие ограничения:

доходы должны быть или потенциальными, или фактическими по всем аналогам;

доходы аналогов должны быть на 40% выше и ниже дохода объекта.

В мировой практике в области проведения оценочных работ недвижимости используется три подхода:

• сравнительный, или рыночный;
• затратный;
• доходный.

Выбор методики во многом зависит от объекта оценки и реальной ситуации, которая сложилась вокруг конкретного Однако самым достоверным способом до сих пор считается сравнительный подход при определении оценочной стоимости.

Основные принципы сравнительной оценки

Сравнительный подход - это комплекс методик для объекта недвижимости. Оцениваемая недвижимость сравнивается с аналогичными объектами.

В основе оценивания лежат следующие принципы:

• Спрос и предложение. Эти два показателя нераздельно связаны, ограниченное количество предложений порождает определенный спрос, и наоборот, чем больше предложений, тем меньше спроса.
• Замещение. Ни один покупатель не заплатит большую цену, если недвижимость с подобными характеристиками стоит меньше.

Понятие рыночной стоимости практически идентично понятию равновесной цены. Равновесная цена - это совокупность количественных характеристик и которые определяют спрос и предложение для объекта, который сравнивается.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов для определения стоимости недвижимости

Элементов, которые учитываются при огромное количество, а их сочетание практически равняется бесконечности. Поэтому при анализе ограничиваются определенным числом факторов, которые непосредственно влияют на ценообразование.

Элементы сравнения. Качество прав

Любое обременение или сервитут приводят к снижению стоимости оцениваемого объекта. То есть любое ограничение в праве собственности - это уменьшение цены. Если оцениваемый объект в сравнении с сопоставимыми объектами не имеет таких недостатков, то цена, наоборот, увеличивается.

Для земельных участков наличие сервитутов - не единственный понижающий фактор. При оценке стоимости очень важно, передает право собственности на землю или право аренды, постоянного пользования. Последние два права относят к понижающим факторам. Очень важно, имеет ли земля определенные ограничения на дальнейшие сделки с ней.

Условия продажи

Такие условия учитываются, если оцениваемый объект действительно имеет отличительные особенности при продаже.

К понижающему фактору относят банкротство, то есть продавец спешит совершить сделку купли-продажи, так как время экспозиции объекта рынка недвижимости заведомо уменьшено по сравнению с аналогичными объектами.

На оценку существенно влияют и родственные связи, партнерские отношения, хотя оценить эти риски достаточно сложно.

Если продавец и покупатель связаны арендными отношениями, и планируется заключение договора купли-продажи между ними, то в целях экономии на налоговых выплатах, естественно, оценочная стоимость будет занижена. Мотивация в данном случае одна - так как стороны сделки связаны другими нерыночными отношениями, следовательно, продавец фактически кредитует покупателя. Подобная ситуация складывается, если сделка будет на условиях опциона.

К увеличению оценочной стоимости жилой недвижимости может привести перспектива получения государственной субсидии на развитие инфраструктуры. Размер предполагаемого льготного кредитования определяется из разницы между льготным и рыночным кредитованием.

Условия рынка

Поправка в сторону уменьшения может применяться, если есть существенная разница между рыночной стоимостью для аналогичной недвижимости и экспертной.

Изменение функционального назначения также может учитываться при оценивании, так как влияет на соотношение спроса и предложения.

Месторасположение объекта недвижимости

Повышающие стоимость факторы	Понижающие стоимость факторы
Престижность района Статус других собственников жилой недвижимости Заповедность зоны Доступность парковки Доступность к транспортным магистралям Наличие архитектурных памятников и других достопримечательностей Вблизи недвижимости Уникальные особенности архитектуры строения	Удаленность от центральной части города Отсутствие продуктовых магазинов в шаговой доступности Удаленность от школьных и дошкольных учреждений Плохая экологическая обстановка в регионе Наличие заводских и складских предприятий вблизи объекта недвижимости, свалки

Физические факторы (для земельных участков)

Сравнительный подход при оценке земельного участка подразумевает сбор характеристик об объекте недвижимости:

• размер;
• форма;
• геология;
• топография;
• уровень подготовленности, то есть, очищена ли от растительности земля, устранены ли неровности;
• почвенного покрова.

Наибольшего внимания заслуживает наличие или отсутствие холмов или склонов, скальных образований или рвов. Немаловажно, какая несущая способность земли, ее прочность, наличие грунтовых вод. Очень важно, есть ли информация о возможном залегании полезных ископаемых. Если информация подтвердится, то земля обязательно будет иметь обременение в будущем.

Общие характеристики объекта, подлежащего оцениванию

Рыночный сравнительный подход - это изучение характеристик, которые увеличивают стоимость объектов. К таким можно отнести:

• размер строения или помещения;
• высотность здания;
• наличие и площадь вспомогательных помещений;
• высота потолка.

Значение имеет и материал, из которого возведено здание, чем современнее и надежнее он, тем выше стоимость недвижимости. Не на последнем месте стоит и общий внешний вид всего здания, наличие ремонта и удобный вход. Если вход со двора, то это будет понижающим фактором.

Отсутствие ремонта - это повод для внесения поправок в Такой расчет производится по величине издержек на ремонтные или восстановительные работы, с учетом прибыли, которую получит предприниматель от вложений в строительство или ремонт.

Экономические факторы

Сравнительный подход в недвижимости - это учет возможной экономии на энергетических ресурсах в процессе эксплуатации. Постоянное повышение стоимости коммунальных услуг заставляет людей постоянно задумываться об экономии и использовании альтернативных источников энергии.

В особенности этот фактор важен, если объект приобретается для дальнейшей сдачи в аренду. Чем больше отношение дохода к затратам, которые пойдут на эксплуатацию здания или помещения, тем меньше размер возвратного капитала в чистом доходе от сдачи в аренду недвижимости.

Другие показатели

Оценка предполагает учет наличия или отсутствия элементов сервиса. Самый простой пример - есть ли в доме лифт или его нет. Наличие либо полное или же частичное отсутствие всех коммуникаций, тем более подключенных к местной системе. Если недостатков слишком много, то проводится коррекция в сторону уменьшения. Оценивание недвижимости проводится еще по множеству показателей.

Этапы проведения расчетов

Все расчеты сравнительным подходом базируются на информации из открытых источников о проведенных в недавнее время сделках с аналогичной недвижимостью.

Этапы оценки:

1. Изучение аналогичных предложений в конкретном сегменте недвижимости, выявление сопоставимых объектов, которые были проданы недавно.
2. Собранная информация анализируется, и по отдельности каждое предложение сравнивается с оцениваемым объектом недвижимости.
3. Выделение ценообразующих характеристик, внесение поправок в оценочный отчет.

Согласование скорректированной цены и выведение итоговой стоимости сравнительным подходом.

Преимущества сравнительного подхода

Прежде всего метод позволяет отразить мнение только типичных покупателей и продавцов.

Оценка стоимости отражается в действующих ценах, с учетом изменения финансовых условий и даже инфляционных процессов. Оценка всегда статически обоснована.

Чтобы оценить конкретный объект недвижимости, не нужно изучать весь рынок недвижимости, а только аналогичные объекты. Методика очень проста, с надежным результатом.

... и недостатки

• Достаточно сложно выявить действительные цены.
• Полная зависимость от активности и стабильности рынка недвижимости.
• Сложность в согласовании данных, если аналогичные объекты существенно отличаются по условиям продажи.

В заключение

Суть сравнительного подхода в оценивании недвижимости понятна как покупателю, так и продавцу. Методика позволяет сторонам изучить рынок недвижимости и убедиться в том, что они не прогадали. Оценка может проводиться на основе уже проведенных сделок или на предложениях других продавцов. В любом случае сравнительная методика - это систематизация и сопоставление данных по аналогичной недвижимости. Главное, чтобы подбор аналогичных объектов для сопоставления учитывал особые или необычные факторы, к примеру, угрозу изъятия залога, изменения в нормативных актах на местном уровне или невыполнение условий кредитного договора, наличие элементов принуждения.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Площадь, м 2
Цена продажи, $

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Решение

	Оцениваемый
Площадь, м 2
Корректировка
Корректировка
Корректировка
Цена продажи, $	29000
Суммарная корректировка
Скорректированная цена

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Пример

Расчет ВРМ

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

Пример

Расчет ОКК

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	375000		0,13
			несопоставим
		35000(за истекший год)	несопоставим

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
Местоположение
Корректировка
Этажность квартиры
Корректировка
Состояние объекта
Корректировка
Площадь общая, м 2
Корректировка
Площадь жилая, м 2
Корректировка
Площадь кухня, м 2
Корректировка
Корректировка
Цена квартиры, $
Корректировка суммарная
Цена квартиры скорректированная, $

Предыдущая

Похожие статьи