Если случилось так, что Вы приобрели квартиру с "долгами", не стоит огорчаться. Вы обязаны оплачивать коммунальные услуги лишь с того момента как стали собственником, т.е. с момента регистрации права собственности на жилое помещение. Правда, скорее всего, Вы получите квитанции к оплате, где в полном объеме будет указан долг прежнего собственника за воду, свет, тепло. "Коммунальщики" считают, что оплатить задолженность старого хозяина должны Вы и их интерес понятен, ведь так проще, нежели искать должника, а потом пытаться взыскать с него хоть что-то в судебном порядке. Повторюсь, платить не нужно и вот по каким причинам.

У прежнего "хозяина" квартиры задолженность образовалась из договора возмездного оказания услуг (коммунальных услуг). Стороной этого договора был прежний собственник, а не имущество (квартира), соответственно обязательство по оплате лежит на прежнем собственнике. Да и вообще трудно себе представить, что должником может являться какое-либо имущество, а не лицо, по крайней мере, в российском законодательстве такой конструкции не имеется. Это все равно, что к "новому" собственнику зайдет сосед по площадке и потребует вернуть долг, мотивируя тем, что прежний собственник Василий задолжал ему пару сотен.

Согласно ст. 30 ЖК РФ , собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения. Далее, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ , обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Таким образом, закон не предусматривает никакого бремени содержания до возникновения права собственности!

Может случиться и так, что Вы оплачиваете потребленные за текущий месяц коммунальные услуги, а Ваши деньги засчитываются в погашение долга прежнего собственника. Естественно, это незаконно и легко обжалуемо в суде.

Однако вот что следует помнить. При покупке квартиры нужно зафиксировать показания электросчетчика и указать их в акте приема-передачи квартиры. Тогда Вы можете спокойно платить только за те киловатты энергии, которые потребили сами, в обратном же случае, установить «сколько же было на счетчике» на момент передачи вам по договору жилого помещения практически невозможно и в этом случае Вы заплатите за то, что "нажег" еще продавец.

Рекомендуем по теме обобщение судебной практики: Взыскание задолженности за жилищно-коммунальные услуги . Решения судов, комментарии

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности , обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки . Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

• Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
• Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
• Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
• Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании .

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по .

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

• Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
• Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
• Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
• В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
• В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки , продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
• Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
• Составить передаточный акт , передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

• Паспорта сторон.
• Выписки из реестра.
• Справку из налоговой об отсутствии долгов.
• Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
• Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
• Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по и данные о том, кто платит за долг.
• Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
• , включая выписку из домовой книги.
• Свидетельство о регистрации.
• Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
• Акт приема-передачи квартиры.
• Акт передачи денег.
• Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ , не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

• Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
• Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
• Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
• Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 7

Учет и контроль дебиторской задолженности, воздействие на неплательщиков, судебное взыскание долгов - такова рутина работы управляющих организаций и ТСЖ. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда собственник, не погасив долг перед исполнителем жилищно-коммунальных услуг, продал свое помещение. Можно ли взыскивать долги с новых хозяев? Как привлечь к ответственности прежнего собственника?

К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК. Практика работы НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ" показывает, что даже небольшая задолженность собственника перед ТСЖ влечет причинение значительных убытков, поскольку товарищество - организация некоммерческая и единственным источником дохода зачастую имеет плату собственников за жилое помещение. Между тем для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, является ли их абонент коммерческой организацией, и они законно требуют платы по договорам ресурсоснабжения, а также неустойку за просрочку оплаты.

Обратимся к ситуации, когда задолженность по плате за жилое помещение возникла до момента приобретения права собственности на жилое помещение. Другими словами, прежний собственник продал, подарил, совершил иную сделку с квартирой, не оплатив задолженность перед управляющей организацией. Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, - требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:

• в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;
• в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

Не секрет, что первая ситуация встречается гораздо чаще. При отсутствии в договоре о передаче квартиры пункта об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником (покупателем, одаряемым, дольщиком) последний не обязан оплачивать задолженность, образовавшуюся до его вступления в право собственности.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник. Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Права на недвижимое имущество (к которому относится квартира) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

Если управляющая организация направила новому собственнику счет на оплату задолженности прежнего собственника, законному владельцу можно посоветовать сообщить управляющей организации о переходе права собственности на жилое помещение и потребовать прекратить выставлять ему требования о погашении задолженности. К данному заявлению следует приложить копии договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права, а также показания счетчиков, заверенные соответствующими организациями, зафиксированные на момент вступления во владение квартирой.

Управляющая организация в свою очередь имеет право обратиться в суд с иском к прежнему собственнику о взыскании задолженности по обязательным платежам (управляющая организация - на основании договора управления, заключенного с прежним собственником, либо на основании факта потребления услуг; ЖСК и ТСЖ - в силу обязанности, определенной в уставе и п. 8 ст. 138 ЖК РФ, как лицо, обязанное представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами).

Взыскание с прежнего собственника

Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, приложив к нему квитанцию об оплате госпошлины и документы, подтверждающие основание и размер взыскания.

Размер государственной пошлины исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска. Так, при взыскании задолженности, размер которой не превышает 10 000 руб., госпошлина исчисляется как 4% цены иска, но не менее 200 руб. Если цена иска укладывается в пределы от 10 001 до 50 000 руб., госпошлина составит 400 руб. плюс 3% суммы задолженности, превышающей 10 000 руб. Исковое заявление подается мировому судье при цене иска до 100 000 руб., свыше 100 000 руб. - в районный суд.

В судебном заседании истцу (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) необходимо будет подтвердить следующие факты.

Во-первых, размер образовавшейся задолженности. Для этого обязательно составляется подробный расчет суммы долга с учетом действовавших тарифов и показаний приборов учета.

Во-вторых, размер тарифа на содержание и ремонт. В отличие от тарифов на коммунальные услуги (устанавливаются регулирующим органом), размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений в таком доме либо членами ТСЖ, если дом управляется ТСЖ (п. п. 7, 8 ст. 156 ЖК РФ). И только если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома либо общего собрания членов ТСЖ.

В-третьих, наличие или отсутствие договора с собственником. Напомним, что, если домом управляет ТСЖ, оно обязано заключить договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг с собственником, не являющимся членом ТСЖ, и договор на предоставление коммунальных услуг с каждым членом ТСЖ. При обслуживании дома управляющей компанией обязателен договор управления, при отсутствии такого договора управляющей компании придется доказывать факт выполнения работ и оказания услуг путем предоставления различного рода актов выполненных работ, договоров на оказание услуг и т.д. <1>.

<1> См. статью "Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения", N 3, 2009.

Не следует забывать и об обязательном подтверждении полномочий представителя организации. Это может быть протокол об избрании председателя для ЖСК и ТСЖ или доверенность от управляющей организации.

Кроме того, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности но обязательным платежам и оплате оказанных услуг составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

Существуют ли превентивные меры?

Следует отметить, что управляющая организация не имеет никаких законных способов повлиять на заключение сделки с жилым помещением при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку отношения по поводу продажи (или другой формы отчуждения) квартиры возникают между собственником и приобретателем, а отношения по поводу долга - между собственником и управляющей организацией.

В соответствии с п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <2> на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. ст. 16 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляются:

• заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;
• подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
• план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
• договор продажи;
• справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
• документ, удостоверяющий личность.

<2> Утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233.

Как видим, для государственной регистрации перехода права собственности не требуется документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, которым может быть справка из управляющей организации об отсутствии задолженности.

Между тем, на наш взгляд, просьба со стороны приобретателя квартиры к собственнику о предоставлении такой справки более чем логична (во избежание неожиданностей в будущем). Помимо справки можно попросить собственника предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги. И в случае наличия задолженности, которую собственник не может погасить до продажи жилого помещения, возможен вариант погашения долга перед управляющей компанией новым собственником при соответствующем уменьшении цены возмездного договора о передаче квартиры (продажи, долевого участия в строительстве).

Перевод долга на нового собственника

Договоры о переходе права собственности на квартиру с условием о возложении на покупателя обязанности по оплате долгов продавца встречаются гораздо реже. Формулировка может выглядеть так: "Стороны договорились о том, что квартира передается продавцом покупателю обремененной задолженностью по плате за жилое помещение в сумме XXX руб. Обязанность по оплате указанной задолженности переходит на покупателя с момента государственной регистрации права собственности на квартиру".

При наличии такого условия имеет место перевод долга. В силу ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме (требование соблюдается при наличии рассмотренного условия в договоре либо если составлено дополнительное соглашение) и допускается лишь с согласия кредитора. Иначе говоря, одного включения условия в договор недостаточно, необходимо получить письменное согласие управляющей организации на перевод долга с прежнего собственника на приобретателя жилого помещения.

Соответственно, все требования по оплате жилищно-коммунальных услуг, оговоренные продавцом, покупателем и управляющей организацией, предъявляются к новому собственнику.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

Здравствуйте,

Александр

Обращайтесь сразу в суд. Обращение в контролирующие органы займет опять время.

Привожу пример судебного решения:

Об обязании открыть новый лицевой счет

По делу № 2-1837/12
ПринятоЗаволжским районным судом г. Ульяновска (Ульяновская область)
Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:
председательствующего судьи Высоцкой А.В.,
при секретаре Самойловой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тагировой ФИО10 к открытому акционерному обществу «Домоуправляющая компания Заволжского района» об обязании открыть лицевой счет на ее имя, взыскании судебных расходов,
Установил:

Истица Тагирова Т.И. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу «Домоуправляющая компания Заволжского района» (далее по тексту ОАО «ДК Заволжского района») об обязании открыть лицевой счет на ее имя, взыскании судебных расходов. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи приобрела двухкомнатную <адрес> в <адрес>, в которой зарегистрировалась с ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на данную квартиру в установленном законом порядке было зарегистрировано за ней ДД.ММ.ГГГГ. Обратившись к ответчику по поводу открытия нового лицевого счета для оплаты коммунальных услуг, получила отказ со ссылкой на то, что на лицевом счете предыдущего владельца квартиры имеется задолженность в сумме <данные изъяты> руб. На сегодняшний день платежи за коммунальные услуги в ООО «РИЦ» у нее не принимают, объясняя это тем, что внесенная ею оплата будет перечислена в счет погашения долгов предыдущего владельца квартиры. Уже в июне выяснилось, что долг увеличился и составляет <данные изъяты> руб. При заключении договора купли-продажи квартиры продавец Грабчак Ю.В. не поставил ее в известность о наличии долгов по коммунальным платежам по данной квартире. Ссылаясь на ст.153 ЖК РФ полагает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Просит обязать ОАО «ДК Заволжского района» открыть новый лицевой счет на имя Тагировой ФИО11 для оплаты коммунальных платежей за жилое помещение по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб. и за составление искового заявление – <данные изъяты> руб.
Истица Тагирова Т.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в представленном суду заявлении просит рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием представителя, на удовлетворении исковых требований настаивала.
Представитель истицы адвокат Глухова Н.Ю. (ордер № от ДД.ММ.ГГГГ) в судебном заседании исковые требования Тагировой Т.И. поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, при этом уточнила, что квартира была приобретена истицей в ипотеку, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ ею было получено свидетельство о праве собственности на данное жилое помещение с обременением, а ДД.ММ.ГГГГ было получено уже новое свидетельство, поскольку ипотека к этому времени была погашена. Дату, с которой необходимо открыть новый лицевой счет на истицу, оставила на усмотрение суда. Просила также взыскать с ответчика в пользу Тагировой Т.И. расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.
Представитель ответчика ОАО «ДК Заволжского района» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания ответчик извещен надлежащим образом, в представленном суду заявлении представитель ответчика Отпущенникова Е.А. просит рассмотреть дело в ее отсутствие, указывая одновременно, что при покупке жилого помещения истица должна была проверить наличие либо отсутствие задолженности на лицевом счете предыдущего собственника. Списание задолженности невозможно, так как ответственность за долги собственников управляющая компания не несет.
Представитель третьего лица ООО «РИЦ» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом. В представленном суду заявлении представитель ООО «РИЦ» Романова В.Е. просит рассмотреть дело в ее отсутствие, Решение оставляет на усмотрение суда.
С учетом мнения представителя истицы суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст.167 ГПК РФ по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Выслушав представителя истицы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.2, 3 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают в том числе и
в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом.
Осуществление защиты жилищных прав возможно в судебном порядке путем пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения (ст.11 ЖК РФ).
Судом установлено, что истица Тагирова Т.И. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у Грабчака Ю.В., в интересах которого выступала Макарова О.В., квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Согласно п.5 данного договора, по заявлению продавца, на момент совершения настоящего договора, отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, не подарена, не обещана быть подаренной, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав третьих лиц.
Пунктами 9 и 10 договора оговорено, что покупатель ознакомлен до заключения настоящего договора с техническим состоянием вышеуказанной квартиры и претензий к ней не имеет, осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию приобретаемой квартиры, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
<данные изъяты>
Свидетельство о государственной регистрации права собственности Тагировой Т.И. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, было выдано ей ДД.ММ.ГГГГ (серия № №).
Жилой <адрес> в <адрес> находится в управлении ОАО «ДК Заволжского района», осуществляющего свою деятельность на основании Устава, свидетельство о государственной регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ серии № Дата постановки на учет юридического лица в налоговом органе – ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство серии №).
Согласно акту приема-передачи технической документации на многоквартирный <адрес>, документация на дом была передана и.о. директора УМУП ЖКХ «Заволжский» и принята генеральным директором ОАО «ДК Заволжского района» ДД.ММ.ГГГГ, этой же датой датирован договор управления многоквартирным домом.
Согласно справке формы №8 от ДД.ММ.ГГГГ, собственник указанной квартиры – Тагирова Т.И. зарегистрирована в ней ДД.ММ.ГГГГ.
В лицевом счете №№, выданным ДД.ММ.ГГГГ, собственником указанной квартиры и единственно зарегистрированным в ней с ДД.ММ.ГГГГ значится Тагирова Т.И. Согласно данным лицевого счета, долг на конец месяца по услугам составляет <данные изъяты>., из которых: антенна – <данные изъяты> руб., водоотведение – <данные изъяты> руб., водоснабжение – <данные изъяты> руб., капитальный ремонт – <данные изъяты> руб., природный газ – <данные изъяты> руб., содержание и ремонт жилья – <данные изъяты> руб., теплоснабжение – <данные изъяты> руб., электроснабжение МОП – <данные изъяты> руб.
Согласно справке о начислениях и оплате по указанному лицевому счету, представленной в распоряжение суда ООО «РИЦ», на ДД.ММ.ГГГГ долг по услугам составлял 63 149,69 руб.
Из выписки о задолженности названного лицевого счета на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что оплата за услуги по <адрес> в <адрес> не производилась с ДД.ММ.ГГГГ года, то есть, с момента передачи этого дома в управление ОАО «УК <адрес>».
Обратившись к ответчику с заявлением об открытии нового лицевого счета на квартиру, приобретенную ею и зарегистрировавшей в установленном порядке право собственности на нее, истица получила отказ со ссылкой ответчика на наличие задолженности на лицевом счете предыдущего владельца квартиры.
Суд находит действия ОАО «УК Заволжского района», отказывающего открыть на имя нового собственника квартиры – Тагировой Т.И. лицевой счет, не соответствующими требованиям действующего законодательства.
В соответствии со ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу ст.153 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у
собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии с условиями договора № управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, управляющая компания вправе взыскивать с собственника в установленном порядке задолженность по оплате услуг в рамках договора (п.3.1.6). В соответствии с п.5.7. договора в случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы за помещение и коммунальные услуги, собственник обязан уплатить Управляющей компании пени в размере и в порядке, установленных ч.14 ст.155 ЖК РФ.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что у предыдущего собственника <адрес> задолженность образовалась из договора возмездного оказания услуг (коммунальных услуг). Стороной этого договора был прежний собственник, соответственно обязательство по оплате лежит именно на нем.
Из положений вышеназванных норм закона следует, что обязанность у Тагировой Т.И. по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникла с момента возникновения у нее права собственности на жилое помещение и она не является правопреемником возникших до этого у прежнего собственника с ОАО «УК Заволжского района» правоотношений по внесению обязательных платежей по квартире.
Ответчик не воспользовался своевременно, в рамках договора управления многоквартирным домом, правом взыскать задолженность по оплате услуг с собственника, допустившего ее образование. В этой связи возложение обязанности по оплате такой задолженности на нового собственника незаконно.
Договор купли-продажи квартиры не содержит условия о продаже данного объекта недвижимости с имеющимися долгами по оплате услуг, которые бы покупатель приняла на себя, заключив данный договор.
Таким образом, обязанность Тагировой Т.И. по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых ответчиком в отношении приобретенной ею квартиры, возникла у нее с момента регистрации права собственности на указанную квартиру – с ДД.ММ.ГГГГ.
Следует обратить внимание, что ОАО «УК Заволжского района» не лишено права обратиться к прежнему собственнику о взыскании задолженности по обязательным платежам в установленном законом порядке.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования Тагировой Т.И. к ОАО «УК Заволжского района» об обязании открыть лицевой счет на ее имя на жилое помещение по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ, законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 210, 223 ГК РФ, ст.ст.10, 11, 30, 153 ЖК РФ, ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ суд

Исковые требования Тагировой ФИО12 удовлетворить.
Обязать открытое акционерное общество «Домоуправляющая компания Заволжского района» открыть лицевой счет на имя Тагировой ФИО13 на жилое помещение по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с открытого акционерного общества «Домоуправляющая компания Заволжского района» в пользу Тагировой ФИО14 расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы за составление искового заявления в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья А.В. Высоцкая

Покупая недвижимость можно столкнуться с неприятным
моментом в виде задолженности по коммунальным услугам, числящимся за
бывшим собственником жилого помещения. Чаще всего этот факт может
обнаружиться после того, как квартира продана должником новому владельцу.
Работники ЖКХ могут настойчиво требовать оплатить задолженность по ЖКУ нового
владельца квартиры, игнорируя законодательное право, т.к. они не любят
разбираться с бывшими владельцами и работают по своим жёстким внутренним
устоям.

Прежде всего надо чётко понимать, что задолженность
числится не за квартирой, а за собственником который ей владеет или владел и новый
собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника. Об этом чётко
говорится в законодательном праве, давайте рассмотрим подробнее.
Этот вопрос регулируется ЖК РФ ст. 153 п.5 -
«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Где
говорится, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение,
собственник обязан вносить платы за такое помещение и коммунальные услуги.
Момент возникновения права собственности определяет ГК РФ Статья 223 п.2
- «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору».
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации,
право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если
иное не установлено законом.

Оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги
обязаны все собственники, законодательно регулирует ст. 210 ГК РФ - «Бремя
содержания имущества» из чего следует, что новый собственник не отвечает по
долгам предыдущего собственника.

Как быть со взносами по капитальному
ремонту?

К сожалению, существует исключение по взносам за
капитальный ремонт. Здесь закон не разделяет долги за бывшим и нынешним
собственниками. Как только произошла смена владельцев по переходу права на
собственность, к новому собственнику переходит обязательство предыдущего
собственника по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе
и задолженность предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт.
Неисполненные обязательства по уплате взносов предыдущим собственником должен
возместить новый владелец жилья. Эта ответственность регулируется ч. 3 ст.
158 ЖК РФ - «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме». Остальные
долги, висящие на бывшем собственнике по оплате за коммунальные услуги, не
переходят новому обладателю жилья.

Что делать, чтобы не попасть в такую
ситуацию?

Разумно перед сделкой запросить у продавца справку об
отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Это один из способов
проверки покупаемой квартиры, так как существующие долги по взносам на
капремонт гарантированно достанутся покупателю. Задолженность по электричеству,
можно узнать по телефонной справочной Мосэнерго также по телефонной
справочной можно узнать о существующей задолженности в МГТС, если квартира
абонирована домашним телефоном.

Что делать новоявленному собственнику
квартиры при неправомерном требовании работников ЖКХ оплатить долг за
предыдущего собственника?

Прежде всего надо уведомить бывшего собственника о
предъявлении к вам требований о погашении задолженности об уплате коммунальных
платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, что этот
вопрос решится без проблем и он погасит свою задолженность в добровольном
порядке.

В случае неисполнений обязательств со стороны бывшего
собственника квартиры перед коммунальщиками рекомендуется сделать следующее:

Получаем в Росреестре свежую выписку из ЕГРН, где указана дата перехода
права на нового собственника. Относим выписку в Управляющую компанию либо
в ТСЖ, либо в окно «Мои документы» и просим изменить сведения в лицевом счёте.
С этого момента, все квитанции по коммунальным услугам будут приходить на ваше
имя.

В случае отказа в переоформлении лицевого счёта из-за неоплаченного долга
предыдущим владельцем, объясняем свою правовую позицию со ссылкой на ст.
153 ЖК РФ, чаще всего этого будет достаточно.
Если не сработал п.2, пишем письмо-уведомление о перемене собственника
квартиры на руководителя управляющей компании, которая обслуживает ваш
многоквартирный дом. В письме указываем причину обращения со ссылкой на закон.
Прикладываем к нему свежую выписку из ЕГРН и отправляем заказным письмом с
уведомлением.

Если всё вышеперечисленное не помогло, обращаемся за помощью в
Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или Прокуратуру.

Существует ли возможность официального
перевода долга?

Существует. Этот вопрос регулирует ГК РФ п.п. 1,
2 ст. 391 - «Условие и форма перевода долга». Обязательства предыдущего
собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового
собственника лишь посредством совершения сделки - перевода долга. Данная сделка
требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена.
И ещё один важный момент, в случае обнаружения
имеющейся задолженности у продавца перед покупкой квартиры, рекомендуется в
договоре купли-продажи квартиры и акте приёма-передачи указать на данный
факт - «в связи с тем, что у предыдущего собственника осталась
задолженность по оплате коммунальных услуг, задолженность покупателю не
передаётся».

Эксперт по недвижимости Елена Солдаткина.

Похожие статьи