Что входит в общее имущество многоквартирного дома по жк рф. Теория всего

Настоящей статьей АКАТО открывает цикл публикаций, посвященных развенчанию . Указанные мифы (или лжетеории) по мнению специалистов АКАТО являются губительными для ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию « » между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Статьи цикла рекомендуются не только для специалистов жилищной сферы, но в первую очередь для потребителей жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен

**************************************************

В данной статье речь пойдет о довольно-таки распространенной лжетеории, утверждающей, что собственники помещений многоквартирного дома (МКД) не являются собственниками общего имущества (ОИ) дома.

Суть лжетеории

Сторонники постулата «Общее имущество МКД не принадлежит собственникам помещений » считают, что содержание общего имущества не может являться обязанностью собственников квартир по той простой причине, что ОИ этим самым собственникам не принадлежит.

Аргументы в пользу такой теории высказываются чаще всего следующие:
1) Ранее все дома принадлежали государству, впоследствии весь жилищный фонд был передан муниципалитетам. Квартиры были приватизированы, но общее имущество так и осталось муниципальным, поскольку оно не приватизировалось;
2) Любое право собственности на любое имущество подлежит государственной регистрации, а поскольку правоустанавливающих документов на общее имущество МКД у собственников помещений этого МКД не имеется, это имущество им не принадлежит.

И поскольку общее имущество домов принадлежит то ли государству, то ли муниципалитету, то ли управляющей компании или ТСЖ, делается очевидный вывод - собственники помещений не обязаны оплачивать содержание общего имущества МКД.

При этом приверженцы обсуждаемой теории считают незаконными положения статьи 154 Жилищного Кодекса РФ (далее - ЖК РФ), устанавливающей, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату «за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме », нормы части 3 статьи 30 ЖК РФ («Собственник жилого помещения несет бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме… »), части 1 статьи 39 ЖК РФ («Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме »), ряд других положений законодательства.

Необходимо отметить, что признание приведенных норм незаконными осуществлено не судом, а самими распространителями теории - в основном на многочисленных Интернет-ресурсах.

Настоящие владельцы ОИ

Разумеется, приведенная выше теория неверна. Единоличного собственника общего имущества многоквартирного дома, как и единоличного собственника МКД, не существует!

Собственники помещений МКД владеют общим имуществом совместно и обязаны содержать это ОИ, как и любую другую свою собственность.

Обоснуем эти утверждения с логической и юридической точек зрения.

Логическое обоснование

Предположим, что право собственности владельцев квартир ограничено лишь их помещением и действительно не распространяется на общее имущество. В этом случае человек, выходя из своей квартиры на лестничную площадку, входит на территорию чужого имущества. Необходимо отметить, что для владельца этого самого общего имущества не могут создаваться какие-либо препятствия для использования своего имущества и его охраны от посягательства посторонних.

То есть, нет абсолютно никаких помех для того, чтобы владелец общего имущества сделал бы, например, проход по своей территории платным, установил бы тариф (например, 10 рублей за каждую ступень) и взимал бы плату с каждого, кто проходил бы по его имуществу. И если собственник квартиры хочет попасть в свое помещение через общее имущество (например, по той же лестнице, которая принадлежит некому другому собственнику), он был бы обязан заплатить по установленному тарифу владельцу этого общего имущества.

А почему бы собственнику общего имущества в принадлежащих ему помещениях не открыть, например, склад? Складировать, допустим, доски или кирпичи на лестницах, лестничных площадках, в подвалах и на чердаках. Ведь это его имущество - имеет право использовать его по своему усмотрению. А то, что жильцам квартир не пройти в свои квартиры, так это их проблемы - пусть в свое помещение лезут через окно или любым другим способом, не связанным с передвижением по чужому имуществу .

Можно, конечно, выдумать, якобы общее имущество принадлежит государству или муниципалитету, которым опять же по некоторым выдуманным нормам «нельзя так поступать с людьми ».

Но ведь общеизвестно, что и муниципалитет, и государство имеют право свое имущество продавать, передавать в аренду и т.д. Допустим, общее имущество будет продано или передано в аренду некому лицу, которое как раз и установит тариф на платный проход или оборудует в подъезде склад - и уж этому-то лицу абсолютно точно нельзя будет запретить такие действия! Сложно себе представить, что какой-либо гражданин, арендующий муниципальное помещение, не имеет права запретить проход через это помещение для неопределенного круга лиц. А ведь таким помещением может быть и квартира! Разве наниматели квартир по социальному или коммерческому найму обязаны впускать в свои квартиры всех, кто захочет туда войти? А если верить сторонникам рассматриваемой лжетеории, лестницы, чердаки, подвалы - такое же муниципальное имущество, как и занимаемые нанимателями квартиры.

А ведь кроме помещений к общему имуществу относятся, например, общедомовые системы тепло-, электро-, водоснабжения, водоотведения. Это тоже чье-то имущество, не имеющее отношения к собственникам помещений? Но тогда зачем владельцу этого имущества какие-то трубы, по которым подается вода к не имеющим отношения к собственнику труб потребителям? Ведь ничто не запрещает этому собственнику продать, например, эти трубы на металлолом - ведь это его имущество! И что с того, что после демонтажа и продажи труб у кого-то в доме пропадет вода? Пусть строят свои системы водоснабжения, ведут свои личные трубы, откуда им заблагорассудится, ну или живут без воды, без света, без канализации. Какое дело до проблем этих жильцов может быть владельцу общедомовых труб, проводов, другого оборудования?

Как видно из приведенных рассуждений, предположение о наличии у общего имущества МКД некого отдельного владельца приводит к обоснованию некой абсурдной ситуации.

Именно для недопущения такого абсурда жилищным законодательством установлено, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности (статья 36 ЖК РФ), при этом доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на ОИ в МКД запрещен (статья 37 ЖК РФ).

Таким образом, собственники помещений совместно владеют общим имуществом, не имеют права его поделить между собой (например, недопустимо устанавливать, что одному соседу принадлежат четные ступени лестницы, другому - нечетные, третьему - подвал, четвертому - чердак и т.п.). Общее имущество предназначено для использования всеми собственниками помещений МКД, принадлежит этим собственникам помещений и содержится за их счет.

Юридическое обоснование

Как уже упоминалось выше, часть 1 статьи 36 ЖК РФ устанавливает: «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме… », этой же нормой установлен перечень общего имущества МКД.

Статья 290 Гражданского кодекса РФ подтверждает приведенную норму:
«Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру
».

Статья 37 ЖК РФ устанавливает:
«Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме:
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение
».

В отношении аргумента о том, что право собственности на общее имущество не зарегистрировано, необходимо процитировать несколько норм законодательства РФ.

Статья 38 ЖК РФ : «Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме:
1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными
».

Статья 23 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах:
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.
2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество
».

Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение многоквартирного дома одновременно является свидетельством о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество МКД.

В части обязанности собственников помещений МКД содержать общее имущество необходимо напомнить содержание статьи 39 ЖК РФ : «Содержание общего имущества в многоквартирном доме:
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника…
».

Разумеется, и положения статей 30 и 154 ЖК РФ , правомерность которых оспаривается сторонниками лжетеории, на самом деле абсолютно законны.

Выводы

В качестве последствий внедрения теории непричастности собственников помещений МКД к владению общим имуществом дома можно выделить как нежелание оплачивать содержание и обслуживание этого неизвестно кому принадлежащего имущества, так и исключительно потребительское небрежное отношение к этому имуществу. Очень часто жильцы домов, руководствующиеся рассматриваемой лжетеорией, не видят ничего страшного в повреждении, порче, уничтожении «чужого имущества», в его загрязнении. Ведь одно дело - собственная квартира, в которой не хочется мусорить, не хочется что-то ломать и портить, и совсем другое - чей-то там подъезд, где можно и мусор бросить, и стены разрисовать, и стекло разбить. Однако, не все жильцы понимают, что замена разбитых стекол, уборка подъездов, текущий ремонт и обслуживание всех конструкций и сооружений дома осуществляется за счет самих этих жильцов, из их средств, оплачиваемых за услугу «содержание жилья». И чем более «варварское» отношение демонстрируется к общему имуществу дома, чем больше это имущество повреждается и загрязняется, тем больше средств требуется на его содержание в надлежащем виде.

Рассмотренная лжетеория и подобные ей не несут никакой конструктивной информации, а направлены лишь на , на внедрение в сознание потребителей идеи о том, что их обманывают, необоснованно взимают с них деньги на обслуживание не принадлежащего им имущества. Очевидно, что никаких позитивных последствий из быть не может.

На самом деле общее имущество МКД принадлежит исключительно собственникам помещений в этом доме и больше никому. В качестве еще одного подтверждения данного обстоятельства можно привести, например, факт отсутствия в ЕГРП информации о таких объектах как МКД или общее имущество МКД - у этих объектов нет единоличного собственника, и права собственности на такие объекты не регистрируются.

Приведенными в аргументами лжетеория о том, что общее имущество МКД не принадлежит собственникам помещений МКД, полностью опровергается .

И напоследок хочется предостеречь читателей от довольно распространенной ошибки, когда понятие «многоквартирный дом» путают с понятием «жилой дом». Это два разных определения. Жилой дом принадлежит одному собственнику, а многоквартирный дом состоит из совокупности квартир, принадлежащих разным собственникам.

Часть 2 статьи 16 ЖК РФ: «Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании ».

Пункт 6 ПП РФ от 28.01.2006 N47: «Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством ».

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами. В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное. Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.

Состав имущества

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса . Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

  • помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
  • кровля;
  • несущие конструкции;
  • инженерно-технические коммуникации;
  • , на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
  • другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

  • владельцы недвижимости в здании;
  • органы госвласти;
  • органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Определение доли в общем имуществе

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

  • лестничные клетки;
  • коридоры и т. д.

Помимо этого, к расчету доли не относят:

  • землю;
  • инженерные коммуникации;
  • тепловые станции и т. п.

Взыскание средств с собственников МКД

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты. При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия. Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение , которое и понесет ответственность за общую собственность. Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания. При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание от себя. При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.

Зачем требуется определение общедомовой собственности

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием. Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно. Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года . Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий. В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:

  • опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
  • написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении. Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей. К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома. В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности. Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление .

К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности. На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет. Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.

Заключение

В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества. Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов. Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.

Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:

По вопросу, касающемуся формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и перехода его в собственность собственников помещений такого дома, см. статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Понятие общее имущество в многоквартирном доме подразумевают все элементы здания, предназначенные для обслуживания нескольких помещений. Границы и составляющие определяются на основании постановления правительства РФ №491. Каждый собственник недвижимости (или ее доли) является также и владельцем общедомового имущества

Право владения налагает и ряд обязанностей, в частности, ответственность за состояние. Со всех жильцов ежемесячно взимаются вместе с оплатой коммунальных услуг сборы на содержание и ремонт дома. Их размер определяется, исходя из площади помещения, которым владеет человек. Количество проживающих (их может и вовсе не быть среди собственников) значения не имеет.

Составляющие общего имущества многоквартирного дома

Перечень элементов, входящих в список общего имущества многоквартирного дома, строго регулируется ЖК РФ. К нему относят:

  • Все помещения, не относящиеся к квартирам и предназначенные для обслуживания двух и более помещений (жилых и нежилых) указанного здания. Сюда относят: лестницы, лестничные площадки, лифты и их шахты, чердаки, колясочные площади, встроенные или подземные гаражи (в том числе и те, что построены на средства жильцов), мастерские, технические подвалы, места размещения коммуникаций (бойлерные, элеваторные узлы и т.д.).
  • Земельные участки, расположенные возле дома вместе с зелеными насаждениями. Их пределы прописаны в государственном кадастровом учете.
  • Несущие и ограждающие конструкции: фундамент, несущие стены, междуэтажные перекрытия, балки, колонны и т.д.
  • Кровля и элементы, расположенные на крыше.
  • Конструкции, предназначенные для ограждения нескольких помещений: парапеты, перила и т.д.
  • Дверные и оконные конструкции, расположенные в местах общего пользования (подъезд, подвал и т.д.).
  • Оборудование всех типов (санитарно-техническое, электрическое, механическое и т.д.), расположенное в пределах здания, и которое предназначено для обслуживания помещений внутри него.
  • Все коммуникационные системы общего пользования: электропроводка (вне квартир), канализация, системы водоснабжения, газопровод.
  • Дополнительные элементы и оборудование, размещенное на коммуникационных линиях (стояки, запорные краны, отводы, развязки и т.д.).
  • Отопительная система, в том числе: арматура запорного типа, приборы учета (только коллективные) и другое вспомогательное оборудование.
  • Системы обеспечения пожарной безопасности (лестницы, огнетушители, ящики с песком и т.д.).

Особое внимание уделяется установлению границ для коммуникационных линий: где заканчивается общедомовая часть и начинается собственность владельца квартиры. Они должны быть четко прописаны в план-проекте здания.

В качестве «контрольной точки» обычно используют разводки, щитки и т.д. Иными словами, те места, где происходит ввод коллективных коммуникаций в каждую отдельную квартиру. При первичной сдаче здания в эксплуатацию проводится определение границ эксплуатационной ответственности для каждой такой «контрольной точки».

Кто несет ответственность за состояние

Регулирование общего имущества многоквартирного дома осуществляется с учетом постановления правительства РФ №491 от 13.08.2006. Согласно ему, ответственность несут три стороны:

  1. Владельцы помещений (как жилых, так и нежилых). На их плечи возлагается ответственность за поддержание надлежащего состояния имущества, причисленного к общему.
  2. Органы государственной власти. В их обязанности входит обеспечение контроля за содержанием имущества.
  3. Органы местного самоуправления. Согласно ст.161 ч.4 ЖК РФ они проводят конкурсные мероприятия с целью определения управляющих организаций.

Интересно: согласно ЖК РФ, если многоквартирный дом рухнет в связи с ненадлежащим уровнем его обслуживания, ответственность за это понесут жильцы, а не управляющие компании. Средства на утилизацию будут направлены из их средств.

В идеале собственники жилья должны самостоятельно следить за уровнем выполнения управляющими компаниями своих обязанностей. В случае неисполнения данного пункта, они должны произвести смену подрядчика, либо осуществить переизбрание председателя товарищества. На практике такая сознательность граждан проявляется крайне редко.

Затраты на содержание общедомового имущества несут все жильцы. Размер платежей определяется, исходя из площади жилья, принадлежащего человеку. Эти обязанности остаются и в том случае, если человек не живет по данному адресу. Жители первых этажей, как и все остальные, платят за пользование лифтом.

Необходимость в проведении ремонтных работ определяется на собраниях собственников жилья. Они должны проводиться регулярно, дабы своевременно предупреждать быстрый износ инфраструктуры. На собрании составляется общее решение, в котором представлен утвержденный список необходимых мероприятий.

Перечень мероприятий по содержанию общедомового имущества

По мере необходимости проводятся мероприятия, входящие в содержание общего домового имущества. Их перечень зависит от характеристик дома, климатических условий и других факторов.

В общем виде он выглядит так:

  • Поддержание электросетей в надлежащем состоянии. Сюда входит: замена проводки, оценка состояния приборов (выключатели, освещение и т.д.) и при необходимости их замена.
  • Плановый осмотр состояния имущества. Он производится жильцами либо другими ответственными лицами (выбранными на собраниях или назначенными УК). По результатам осмотра выявляются проблемные участки и недоработки в инфраструктуре.
  • Своевременный вывоз мусора и различных отходов, получающихся от деятельности организаций, расположенных в здании.
  • Обеспечение уборки и проведения санитарно-гигиенических процедур, в том числе и на земельном участке вблизи дома.
  • Контроль за соблюдением правил (предусмотренных законодательством РФ) пожарной безопасности.
  • Уход за насаждениями, растущими на придомовом земельном участке.
  • Ремонт (по необходимости) и подготовка здания к эксплуатации к новому сезону (актуально перед началом зимы).
  • Проведение процедур, направленных на увеличение энергоэффективности здания.

Важно! Итоговый перечень работ должен быть указан в договоре по управлению многоквартирным домом.

В представленный выше список не входят:

  • обеспечение функциональности окон и дверей;
  • утепление балконов и лоджий;
  • замена стекол;
  • поддержание земельных участков, не относящихся к дому.

Эти мероприятия осуществляются собственниками жилья самостоятельно.

Особенности проведения акта осмотра

Осмотр любого многоквартирного дома должен производиться регулярно, с целью выявления чрезмерного износа конструкций и элементов инфраструктуры. В некоторых случаях проводятся и внеплановые мероприятия.

Комиссия должна состоять из ответственных собственников (выбираются на собрании) и представителя управляющей компании. Практикуется также приглашение специалистов (инженеров, электриков, монтажников и т.д.) для получения экспертного мнения о состоянии здания.

По результатам осмотра составляется акт, в котором прописываются все данные о состоянии здания и прилегающей территории. При обнаружении изъянов, их подробно прописывают и определяют комплекс необходимых мер для их устранения. Также анализируются причины проявления дефектов. Это нужно для выявления некачественной работы обслуживающих структур.

На основе всех полученных сведений определяется план работ на ближайшее будущее и долгосрочную перспективу. Сроки проведения ремонтных работ устанавливаются, исходя из государственных норм.

Перед утверждением акта его должны одобрить собственники (или ответственное лицо). При необходимости они имеют право вносить корректировки касательно мер, сроков и финансовой составляющей.

На видео об общедомовом имуществе

Заключение

У данной системы эксплуатационной ответственности есть немало противников (в связи с повышением ежемесячных коммунальных платежей). Однако она несет в себе ощутимую пользу – значительное повышение качество обслуживания многоквартирных домов.



Похожие статьи