Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
Статья 5. Цена договора
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
Статья 9. Расторжение договора
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
Статья 11. Уступка прав требований по договору
Статья 12. Исполнение обязательств по договору
Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества
Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка. (Утратила силу)
Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика. (Утратила силу)
Статья 15.3. Договор поручительства по обязательствам по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям настоящего Федерального закона. (Утратила силу)
Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика
Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
Статья 18.1. Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию
Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика
Статья 19. Проектная декларация
Статья 20. Информация о застройщике
Статья 21. Информация о проекте строительства
Статья 22. Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. (Утратила силу)
Статья 23. Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
Статья 23.1. Единый реестр застройщиков
Статья 23.2. Защита прав граждан - участников долевого строительства
Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства
Статья 23.4. Взаимодействие контролирующих органов, Фонда, уполномоченных банков и застройщиков в единой информационной системе жилищного строительства
Статья 24. О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". (Утратила силу)
Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Чтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.

Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.

Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.

Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.

Основные статьи ФЗ «О долевом участии»

• Статья 22. Утратила силу
• Статья 24. Утратила силу
• Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

• Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.

• Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

• Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

• Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

• Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.

• Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.

• В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
• Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Требования к дольщику

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

• Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.

• После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.

• Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств. Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора. Знайте об этом.

Изменения ФЗ-214 в 2017 году

Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2017 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года :

• Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее:
  • за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
  • при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
  • если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.

Александр Марущенко Старший юрист

Все свои письменные требования посылайте застройщику именно ценным письмом, в котором описью укажите наличие в письме всех своих документов, а не заказным письмом, в котором такая опись отсутствует. При этом, сам закон ошибочно указывает в части 4 статьи 9 какое – то «заказное письмо с описью вложения». Достаточно посетить сайт «Почты России», раздел «Виды отправлений» (https://www.pochta.ru/support/post-rules/sending-types ), чтобы увидеть что такого вида почтовых отправлений не существует. Также необходимо всегда брать себе второй экземпляр документа, в противном случае доказать в суде сам факт составления документа будет невозможно. Недобросовестный застройщик будет отрицать сам факт составления, наличия такого документа.

Необходимо быть готовым и к тому, что застройщик объявит все Ваши претензии к качеству строительства несущественными, и поэтому не препятствующими приемке квартиры. Важно правильно и полностью составить дефектную ведомость, и предъявить ее застройщику. Лучше, конечно же, воспользоваться услугами специалистов-строителей

• Объект долевого строительства должен содержать исчерпывающую информацию еще на стадии проектной документации – все детали будущей квартиры должны быть известны дольщику заранее. Информация должна включать: план квартиры, расположение в графической форме всех комнат, расположение всех комнат и вспомогательных помещений на этаже, материал стен и межэтажных перекрытий, сейсмостойкость здания, этаж, количество и площадь всех комнат, и т.д.;
• Выплачивать стоимость квартиры дольщик обязан только после государственной регистрации этой квартиры, то есть после ее принятия по качеству государственным органом. Но это не касается случая, когда оплата производится с помощью специальных счетов «эксроу».
• К АПП обязательно должна быть приложена инструкция по правильной эксплуатации объекта строительства – это связано с тем, что в течение гарантийного срока дольщик имеет право предъявить претензии по качеству по дефектам, которые не могли быть выявлены при подписании АПП, но вскрылись уже во время гарантийного срока использования квартиры. Закон устанавливает гарантийный срок в 5 лет для самой квартиры и 3 годы для оборудования, входящего в состав объекта строительства;
• Статья 7 закона точно определяет размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, в соответствии с законом «О защите прав потребителей» это 1 % от цены квартиры за каждый день просрочки;
• Если застройщик увеличил размер объекта строительства более чем на 5 %, то можно расторгнуть договор о долевом строительстве. Эта новация введена для пресечения навязывания застройщиком ненужной потребителю площади.

Новые дополнительные требования к застройщику

Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

• в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
• деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
• застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
• у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
• вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
  • с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
  • с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
  • с заключением экспертизы по проектной документации,
  • с правом застройщика на земельный участок,
  • с проектной декларацией,
  • и со всеми изменениями этих документов за все время.

Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

• иметь судимости за экономические преступления;
• иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
• иметь наказание в виде административной дисквалификации.

Эти ограничения пресекают рецидивную преступность в сфере долевого строительства. У всех на глазах прошло большое количество преступных эпизодов, когда одни и те же лица, много раз совершали аналогичные преступления в сфере экономики.

Счета «Эксроу» в Федеральном законе

Для решения проблемы большого количества обманутых дольщиков, отдавших свои последние сбережения в руки мошенников (и даже продавшие свои квартиры для покупки новых), созданы различные механизмы страхования интересов таких лиц.

Одним из них являются счета «эксроу» , введенные новыми статьями закона №№ 15.4 и 15.5 с 1 января этого года.

Сам закон о долевом строительстве требует страхования ответственности застройщика за невыполнение своих обязанностей.

Александр Марущенко Старший юрист

Если раньше дольщик или сразу вносил свои денежные средства на счет застройщика или делал платежи в течение всего срока строительства, и на эти средства застройщик и строил объект, то сейчас денежные средства дольщика аккумулируются на специальном банковском счете «эксроу».

При прежнем порядке были две стороны в долевом строительстве: дольщик и застройщик, и первая сторона, обычно это граждане, физические лица, имела очень низкий уровень правовой защиты своих интересов. Денежные средства дольщика могли пропасть вместе с мошенниками, владельцами строительных фирм – однодневок. Сейчас, при использовании счета «эксроу», участвуют три стороны: застройщик, дольщики и банк. Денежные средства дольщиков попадают на счет банка, банк выдает целевой кредит застройщику, застройщик на эти деньги строит объект долевого строительства, после подписания АПП деньги со счета «эксроу» перечисляются банком застройщику.

Благодаря этому аудит, проверка застройщика поручена банка, который по определению имеет и соответствующие штатные структуры, и компетенцию, квалификацию таких аудиторских отделов.

Снижается риск мошенничества застройщика – юридически все денежные средства дольщиков находятся не у застройщика, а в банке. Банк обязан жестко контролировать и ход строительства, и целевое использование своего кредита, и финансовое положение застройщика.

Часть 1 ст. 15.4 закона гласит, что счета «эксроу» могут быть, но не обязаны, открыты банком при выдаче застройщику целевого кредита на долевое строительство.

Срок нахождения (депонирования) денежных средств на счетах «эксроу» равен сроку передачи объекта, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон (часть 3 ст. 15.4 закона). Это дает возможность дольщикам увеличить срок выплаты стоимости объекта.

вероятность банкротства таких банков близка к нулю, и их список ежеквартально публикуется на сайте Центробанка.

Застройщик, в свою очередь, при использовании счетов «эксроу» получает гарантию оплаты стоимости строительства и довольно низкий банковский процент.

Дольщик, таким образом, защищен и от банкротства застройщика и от банкротства банка.

Дополнительно, с 1 июля 2017 года должен начать работать единый реестр застройщиков, в котором будут представлены все сведения о строительных компаниях, соответствующих нормам закона. Новая редакция ФЗ 214 закрепляет обязанность сторон по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в гарантийный срок недостатками. Это связано с большим количеством потенциальных исков дольщиков.

Закон предоставляет право контролирующему органу направлять в МВД материалы, связанные с нарушением застройщиком требований для возбуждения уголовных дел (п. 11.1 ст. 23 закона).

Итоги изменений

Подведем небольшой итог нашему анализу изменений в законе о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 января этого года:

• Стремление оградить физических лиц, заведомо не имеющих всей полноты информации и высокого уровня правовых знаний и защиты, от мошенничества застройщиков привело к созданию различных механизмов страхования риска недобросовестности в виде:
  • страхования ответственности застройщика,
  • специальных банковских счетов «эксроу»,
  • полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
• К долевому строительству допущены только крупные застройщики, с достаточной величиной уставного капитала, рассчитываемого от площади строящихся объектов;
• К долевому строительству допущены только крупные банки, с достаточной величиной банковского капитала, указанные в специальном реестре Центробанка.

Каким будет реализация всех новаций, покажет судебная, арбитражная практика в ближайшие месяцы. Стремление законодателя пресечь злоупотребления в данной сфере, в случае успеха, позволит всем гражданам безопасно инвестировать свои денежные средства в решение своих жилищных проблем, что даст толчок росту в строительной сфере.

Кого защищает закон ФЗ 214?

214-ФЗ несовершенен, хотя его и дорабатывают наши законотворцы. Так, застройщик может воспользоваться пробелами и внести в ДДУ невыгодные для вас положения. Например, не все застройщики спешат исправлять дефекты и выплачивать согласно договорам. И это могут прописать в договоре! Закон на вашей стороне, но если договор подписан, то для вас это суд, деньги, силы и время.

Поэтому лучше не подписывать документы, особенно такие важные, без проверки юриста, который в этом хорошо разбирается. Вы можете потратить 15 000 руб., но будете точно спокойно спать и знать, что все документы в порядке, а застройщик надежен. Мы можем .

Если после проверки вы не согласны с любым из пунктов, то вправе потребовать от застройщика изменения договора. Правда оговоримся сразу, что застройщик может и не пойти на уступки и попросту заключить договор с другими дольщиками. Но кто от этого выиграет, неизвестно.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214) регулирует отношения застройщиков и вкладчиков (участников долевого строительства). Данный закон приняли в 2004 году с целью обезопасить вкладчиков от многочисленных мошенников и максимально снизить риски потери средств или получения некачественного жилья. За прошедшие годы в него несколько раз вносились различные поправки и коррективы.

В ФЗ-214 содержится 27 статей, некоторые из которых (например, 22) на сегодняшний день утратили силу. В законе говорится о том, что между застройщиком и вкладчиками в обязательном порядке должен устанавливаться договор (договор долевого участия — ), а также прописаны следующие нюансы:

• Суть предмета, регулируемого данным законом, основные понятия (объект строительства, застройщик, дольщик и др.)
• ДДУ, цена договора, его расторжение
• Обязанности застройщика/дольщиков
• Ответственность сторон
• Гарантии
• Документальные вопросы (проектная документация, информация и пр.)
• Государственный надзор за соблюдением условий договора

Все вопросы долевого строительства должны решаться в соответствии с законом № 214. За нарушения данного ФЗ стороны несут ответственность, прописанную в данном нормативном акте или в других законах РФ. Давайте подробно рассмотрим некоторые положения ФЗ-214.

Плюсы ФЗ-214 для вкладчиков

ФЗ-214 создавался, в первую очередь, для того, чтобы урегулировать отношения между застройщиками и дольщиками и обезопасить последних. Поэтому во многих аспектах закон представляет для вкладчиков реальную защиту. Для тех кто решил приобрести жилье, он имеет ряд плюсов:

1. Большая информативность . По данному закону застройщики должны еще до начала осуществления каких-либо сделок предоставлять всю проектную документацию. Т.е. дольщики могут заранее ознакомиться как с самим проектом строительства недвижимости, так и с информацией о компании, которая осуществляет строительство, проектировщике, генеральных подрядчиках и пр.
2. Большая надежность вложения денежных средств . Закон запрещает начало строительства объекта без получения разрешения на выполнение данных работ, использование земельного участка и т.д. Это повышает безопасность вложения и гарантирует дольщикам инвестирование средств в реальную стройку, а не в фиктивную.
3. Возможность расторжения договора и получения вложенных денежных средств . При несоблюдении застройщиком условий вкладчик имеет возможность в любой момент расторгнуть договор и получить назад свои средства.
4. Полная защита от «двойных» продаж . Каждый договор долевого строительства должен быть зафиксирован в Реестре. Здесь осуществляется проверка объекта недвижимости на нахождение в собственности каких-либо других (третьих) лиц.
5. Возможность контроля над расходованием вложенных денежных средств . В специальную службу по надзору за долевым строительством отправляются регулярные отчеты, в которых предоставляются все сведения по количеству введенных в эксплуатацию/проданных/переданных дольщикам объектов, а также по расходованию денежных средств, выделенных на строительство.
6. «Законность» строящегося жилья . По ФЗ №214 застройщику требуется получить разрешение на строительство объекта недвижимости. Это подразумевает, что участок, на котором возводится здание, пригоден для строительства и застройщик имеет на него право. Благодаря этому пункту все правовые вопросы регулируются заранее, что делает возведение объекта законным и существенно сокращает сроки его введения в эксплуатацию и передачи дольщикам.

Все важные вопросы прописываются в ДДУ. Составлен в нарушении данного закона он быть не может. Несоблюдение условий договора или ФЗ-214 решается в судебном порядке.

О договоре долевого участия (ДДУ)

Является основным документом, регулирующим отношения застройщиков и вкладчиков, и обязателен к составлению. При этом в нем непременно должны быть прописаны:

• Обязанности застройщика
• Обязанности дольщика
• Определение объекта недвижимости, который подлежит возведению и передаче вкладчику
• Сроки строительства и передачи
• Цена объекта, порядок ее уплаты, сроки уплаты
• Продолжительность гарантийного срока на объект недвижимости
• Способы контроля над исполнением обязанностей сторон, способы обеспечения этого

Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме и зафиксирован в Реестре. Только с момента государственной регистрации он считается заключенным. Если же в договоре отсутствуют какие-либо из вышеперечисленных пунктов, то он считается недействительным.

Обязанности застройщика

Застройщик должен построить объект недвижимости и передать его вкладчику в сроки, установленные договором. При этом строительная компания должна получить разрешение на возведение здания, предоставить всю требуемую документацию по осуществляемому проекту, а после завершения строительства получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Обязанности дольщика

Участник долевого строительства (дольщик) должен заплатить сумму, зафиксированную в договоре, в полном объеме и в установленные временные периоды. Также вкладчик обязуется принять построенный объект, если он имеет разрешение на ввод в эксплуатацию.

Другие нюансы

Соблюдение условий договора обеими сторонами регулируется государством. В случае несоблюдение одной из сторон условий ДДУ она обязана возместить другой все расходы и убытки. В случае смерти дольщика права на объект передаются его наследнику (если иного не прописано в законе).

Работа по ФЗ-214: минусы для застройщика

Для застройщиков данный закон имеет ряд ограничений и минусов. Так, они не имеют права:

1. Изменять стоимость объекта недвижимости без согласования с дольщиками . Стоимость строительства должна быть определена заранее, в проекте обязательно должны присутствовать сметы. Если в процессе возведения объекта какие-то суммы будут превышать ранее установленные, то застройщик обязан занести соответствующие поправки в договор (с согласия вкладчика) или же взять дополнительные расходы на себя. В случае несоблюдения данного требования дольщик вправе расторгнуть ДДУ.
2. Изменять параметры возводимого объекта без согласования с дольщиками . Размеры будущего жилья также определяются заранее и фиксируются в проекте. При необходимости изменения проекта и параметров объекта застройщику необходимо поставить в известность дольщиков, внести изменения в договор.
3. Изменять сроки строительства без согласования с дольщиками . Затягивание сроков без предварительного информирования и согласования с вкладчиками может грозить судебным разбирательством и/или расторжение ДДУ.

Любые риски порчи и/или утери объекта до его передачи дольщикам также несет застройщик.

ФЗ-214 обеспечивает правовую регуляцию отношений застройщиков и вкладчиков. Он призван защитить дольщиков от обмана и мошенничества, снизить риски. Закон имеет ряд плюсов/минусов для двух сторон, однако в целом хорошо определяет их взаимоотношения и дает возможность государственной защиты в случае несоблюдения самого закона №214 или заключенного по нему ДДУ.

Федеральный закон №214: плюсы и минусы

Время чтения: 8 минут

Что такое ФЗ-214?

Федеральный закон №214 хоть и не совершенен, но хотя бы отчасти оберегает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Посмотрим, от каких неприятностей может защитить ФЗ-214, и почему многие строительные компании избегают работы по этому закону.

Что такое ФЗ-214, и от чего он защищает

Федеральный закон за номером 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был принят в 2004 году. До этого все договоры застройщики разрабатывали самостоятельно. Документы, составленные юристами организации, по-максимуму защищали строительные компании, не оставляя покупателям никаких гарантий на то, что дом будет достроен, квартира не перепродана второй раз и т. д.

После принятия ФЗ-214, многие застройщики пеняли на его "сыроватость" и чрезмерную требовательность, а потому строительные компании отказывались с ним работать. Уйти от исполнения закона можно было разными способами, в том числе перейдя на заключение предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия.

Внесение поправок в Федеральный закон №214 дало толчок к увеличению числа застройщиков, принявших закон для исполнения. Новая редакция документа стала более гибкой по-отношению к строительным компаниям, но и ужесточила для них наказание за работу в обход закона.

ФЗ-214 - не совершенный, но самый безопасный для дольщика механизм покупки жилья. В договоре, составленном согласно закону, содержится полная информация об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документации, оговорены сроки сдачи, цена, способы и сроки оплаты, а также гарантийный период, который предоставляет застройщик на возведенный им объект.

ФЗ-214 оградит дольщиков от потери средств, если строящийся объект постигнет разрушение или повреждение. Застройщик не сможет отказать в передаче квартиры наследникам в случае смерти дольщика, поставившего подпись под договором. Если частный соинвестор строит объект для личных нужд, а не коммерческих целей, то он попадает также под действие закона о Защите прав потребителей.

Как говорилось выше, Федеральный закон №214 несовершенен. Воспользовавшись некоторыми пробелами, застройщик может внести в договор долевого участия (ДДУ) особые положения, которые будут работать в его пользу. Покупателю лучше не ставить подпись на документе до тех пор, пока он не покажет бумаги квалифицированному юристу. При возникновении спорных ситуаций дольщик может потребовать от застройщика внесения изменений в договор.

Плюсы Федерального закона №214 для покупателя жилья

ФЗ-214 защитит от двойных продаж, долгостроя или необоснованного удорожания квартиры

• Снижается риск двойных продаж квартиры.

Гарантом надежности сделки выступает Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года - Федеральная регистрационная служба), где документы, подписанные дольщиком и застройщиком, должны пройти обязательную регистрацию. Росреестр просто не сможет зарегистрировать два раза одно и то же строящееся жилье на разных лиц.

• ФЗ-214 снижает риски того, что строящийся объект никогда не будет введен в эксплуатацию.

Дело в том, что, согласно третьей статье закона, возведение дома не может быть начато до тех пор, пока у застройщика не окажется на руках полный пакет разрешительных документов, а проектная декларация не будет опубликована. Впрочем, в нашей стране, как известно, согласование документов может длиться годами. Поэтому застройщики выходят из положения, получая согласования постепенно, по ходу строительства объекта.

• В ФЗ-214 оговариваются правила возврата дольщику средств в случае, если договор будет расторгнут одной из сторон.
• ФЗ-214 находится в большей степени на стороне дольщика, а не строительной компании.

Размеры штрафа для покупателя, затянувшего с очередным взносом, и застройщика, который не отдал в оговоренные сроки ключи от квартиры, согласно закону, несоизмеримы. Если дольщик имеет возможность отделаться формальной суммой, то для застройщика штраф будет очень крупным. Впрочем, сегодня девелоперы часто включают в договор дополнительные пункты, где оговаривается высокая неустойка для дольщиков, задерживающих взносы.

• ФЗ-214 не позволяет застройщику отклоняться от согласованного проекта в плане высотности здания, планировки квартир и т. д.

Все это оговаривается в договоре. Если в итоге квартира окажется, например, меньше по площади, чем это заявлено в бумагах, или качество работы не устроит покупателя, он будет иметь все основания потребовать с застройщика снижения стоимости жилья.

• ФЗ-214 не позволяет застройщику менять цену квадратного метра по своему усмотрению.

Попросить доплату девелопер имеет право, если возникают обстоятельства непреодолимой силы: дефолт, например. Однако, оценивать обстоятельства будет суд, который и примет решение о необходимости повышения цен.

• ФЗ-214 четко все оговаривает причины, по которым покупатель может расторгнуть договор со строительной компанией и потребовать с нее неустойку.

По закону, застройщик обязан вернуть частному соинвестору сумму, внесенную им по договору долевого участия, а также выплатить пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег за использование средств.

Напомним, что Федеральный закон №214 хоть и является самым безопасным на сегодняшний день механизмом приобретения жилья, но и он не может полностью оградить покупателей от действий недобросовестных застройщиков. Защитить от банкротства строительной компании, а также ускорить возведение дома закон не сможет.

Минусы работы по ФЗ-214 для застройщика

ФЗ-214 строго запрещает вносить изменения в проект уже по ходу строительства, что может привести к долгострою

• Федеральный закон №214 удобен далеко не для всех застройщиков, поскольку накладывает на них жесткие обязательства и лишает определенной маневренности.

В ряде случаев строительной компании может потребоваться внести изменения в проект уже по ходу строительства. ФЗ-214 строго запрещает такие действия. Четкое следование букве закона может привести объект к долгострою.

• Согласно ФЗ-214, застройщик не имеет права идти навстречу покупателю и снижать цену за 1 кв.м жилья.

Если в доме уже продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик обязан взять с покупателей ту же сумму. В противном случае, дольщики, купившие жилье по более высокой цене, смогут запросить возврат переплаченных денег.

• ФЗ-214 четко не оговаривает правила приема-передачи квартиры дольщику.

В законе определены сроки, когда покупатель может приступить к приему жилья, но не уточняется, когда он должен завершить эту процедуру.

• ФЗ-214 ставит застройщиков в жесткие условия, при которых они становятся должны государству и дольщикам, но не имеют никаких инструментов влияния на чиновников.

Строить жилые объекты по Федеральному закону №214 довольно сложно. Поэтому многие строительные компании стараются найти обходные пути и, что характерно, находят их. Так, например, некоторые застройщики, чтобы не связывать себе руки договорами долевого участия, заключенными по ФЗ-214, решают строить объекты полностью за свой счет, а потом выставлять квартиры по договорам купли-продажи. Правда, такие варианты по силам, разве что, очень крупным строительным компаниям. Более мелкие застройщики часто выбирают для работы одну из "серых схем".

Похожие статьи