Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:

• Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
• Начислять неустойку на просроченные платежи.
• Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
• Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
• Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
• Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
• Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
• Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

В видео рассказывается про права и обязанности УК, согласно договору:

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:

• Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
• Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
• Получать необходимые справки и выписки по требованию.
• Заранее быть информированными об изменении (не менее, чем за 5 дней).
• Требовать перерасчета платежей при необходимости.
• Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
• Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
• Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение , либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.

Важные положения

Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.

Организация расчетов и определение цены

Период для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок , которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.

Счета на оплату собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Важно! Цена соглашения складывается из следующих показателей: размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный) и плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

Контроль над лицевым счетом

В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого , посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

Возможность создания резервного фонда

При заключении договора, УК может внести предложение о создании так называемых резервных фондов.

Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

Отчетность

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам о проделанной работе за прошедший год.

Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования , в нем указываются сведения о проведенных в течение года работах, сведения о статьях расходования средств.

Где взять соглашение для ознакомления?

Договор с УК должен быть на руках у собственника, он выдается при выборе способа управления и управляющей организации. Если же соглашения на руках нет, то найти экземпляр договора с УК не сложно.

Достаточно сделать официальный запрос в обслуживающую дом организацию на предоставление соглашения для ознакомления или других нужд. По запросу гражданину обязаны предоставить копию документа.

Обязательно ли нужно его заключать?

Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.

Отсутствие заключенных документов у несогласных собственников создает неопределенность в их правоотношениях с управляющей компанией.

В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение . В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.

Внимание! С точки зрения жилищного законодательства, заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.

На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке . Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.

Многие задаются вопросом о том, можно ли не платить, если договор с управляющей компанией не заключен? Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим далее.

Порядок действий, если договор не оформлен

Нежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК, приводят к необходимости совершения следующих действий со стороны других собственников:

Можно ли не платить, если документ не оформлен?

Отсутствие оформленного договора с управляющей компании не является основанием для отказа от оплаты необходимых сумм за коммунальные услуги.

Если посредством сбора всех жильцов был избран уполномоченный представитель, который от имени всего дома заключил договор, то отсутствие индивидуального документа не означает возможность отказа от оплаты работы УК.

Если же с управляющей компанией и собственников вообще не оформлен никакой договор, возникает необходимость выбора другого исполнителя и заключения с ним соответствующего соглашения.

Справка: жители дома в любом случае потребляют коммунальные услуги и используют здание для проживания, поэтому при отсутствии оплаты на появившиеся задолженности будет начисляться пеня. Часто подобные ситуации приводят к разбирательствам в судебном порядке.

Необходимость заключения для собственника нежилого помещения

Оплата за содержание и ремонт жилого МКД не является ж/к услугой. В соответствии со ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности должен участвовать в расходах по содержанию общего имущества .

Если домом управляет управляющая компания, которой вносят оплату все жильцы, то у собственника нежилого помещения есть такая же обязанность, как и у владельцев жилых квартир. Эта обязанность диктуется ст.46 ЖК РФ о решении общего собрания собственников дома.

УК вправе подать в суд в случае отказа владельца нежилого помещения заключать соглашение , в соответствии со ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке» .

Кто и как подписывает?

Подписание производится двумя способами:

Уполномоченным лицом обычно является председатель правления дома , выбранный на общем сборе. Если по объективным причинам он выполнить свои обязанности не может (болезнь, отъезд и т.д.), за него это может сделать один из членов правления.

Действия при отсутствии подписи

Важно! Отсутствие подписи собственника делает документ недействительным. Управляющая компания наделяется полномочиями только в том случае, если все жильцы поставили подписи или выразили согласие с выбором уполномоченного лица для заключения единого документа в двух экземплярах.

Для вступления документа в силу необходимо обеспечить подписание индивидуальных договоров со всеми владельцами квартир или подписать документ с уполномоченным лицом.

Из видео вы узнаете, почему заключать договор с УК действительно важно и каким способом он помогает контролировать работу управляющей компании:

Итак, договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией позволяет обеспечить решение возникающих хозяйственных вопросов специалистами. При составлении документа сторонам важно подробно прописывать взаимные права и обязанности.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Комментарии к ст. 162 ЖК РФ

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в ст. 161 ЖК. Одним из способов управления многоквартирным домом является передача функций управления управляющей организации.

2. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация (см. комментарий к ст. 161 ЖК). Это логично, поскольку обслуживание несколькими организациями одного многоквартирного дома вызовет большие затруднения и неудобства как для самих управляющих организаций, так и для собственников помещений в многоквартирном доме. Можно представить, как будет производиться уборка территории несколькими организациями. Им придется делить территорию на части для уборки. Управляющим организациям нужно будет заключить несколько договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги в один многоквартирный дом, и т.д.

3. Договор управления многоквартирным домом заключается, с одной стороны, управляющей организацией или управляющим и, с другой стороны, собственником помещения в многоквартирном доме. Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, а также с предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений.

Собственник помещения в многоквартирном доме заключает договор управления с управляющей организацией. В этом случае договор управления заключается с каждым собственником в письменной форме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой - у управляющей организации.

Несмотря на то что в ч. 1 комментируемой статьи установлено, что договор управления заключается с каждым собственником, думается, что не исключена возможность заключения одного договора управления со всеми собственниками. В этом случае договор управления будет с множественностью лиц на стороне собственника.

Кроме того, возможен вариант, когда договор управления заключается одним из собственников помещения в этом доме при условии, что этого собственника общее собрание собственников помещений уполномочит на такие действия.

В случае, когда общее собрание способом управления выбрало товарищество собственников жилья или кооператив, а последние самостоятельно многоквартирным домом управлять не стали, товарищество или кооператив заключают договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, где соответственно выступают стороной в договоре управления.

А в случае, когда собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом (см. комментарий к ст. 161 ЖК), договор управления с организацией, выбранной органом местного самоуправления, заключается на срок не менее одного года и не более чем на три. После заключения договора управления управляющая организация в срок не позднее 30 дней должна приступить к исполнению своих обязанностей по данному договору, если иной срок не установлен договором управления.

Договор управления является двусторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения цены договора. В данном случае речь идет о вознаграждении управляющей организации. Думается, что можно непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.

Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

4. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом. В комментируемой статье установлены существенные условия договора управления.

Перечень работ и услуг является существенным условием договора управления. Также в договор должен быть включен перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень коммунальных услуг содержится в настоящем Кодексе: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (см. комментарий к ст. 154 ЖК).

Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги на основании договора с организациями, и именно она несет ответственность перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг, перечень которых должен включаться в договор.

В договоре должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома. Однако произвести описание общего имущества многоквартирного дома в договоре практически невозможно, да и собственник жилого помещения может не знать размер и состав всего общего имущества. Думается, что в данном случае это должен быть поэтажный план многоквартирного дома с указанием размера и состава помещений и общего имущества в многоквартирном доме либо какой-то другой технический документ. Однако в комментируемой статье имеется указание, кому возвращается управляющей организацией вся техническая документация, но при этом не говорится о том, кто же представит все эти документы и всю техническую документацию управляющей организации. При наличии товарищества собственников жилья или жилищного кооператива техническая документация на многоквартирный дом находится в этих организациях. Если таких организаций нет, то документации у собственников помещений может и не быть. Собственники помещений в многоквартирном доме, особенно граждане, вряд ли ее имеют. Думается, что разрешение этой проблемы могут взять на себя, например, органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Состав общего имущества многоквартирного дома должен быть указан в договоре с каждым собственником помещения. Можно представить себе объем каждого договора, заключаемого управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме. Но главное - зачем управляющей организации такое количество описания состава общего имущества или такое количество одинаковых документов к каждому договору.

В договоре указываются порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Если договор заключается с товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, то указывается цена договора управления всем многоквартирным домом и порядок ее определения. В этом случае общее собрание собственников помещений устанавливает обязательные платежи каждого собственника. В случае заключения договора управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в договоре указывается размер оплаты работ и услуг пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, платы за содержание и ремонт и за коммунальные услуги, а также порядок ее внесения.

Кроме того, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля выполнения обязательств управляющей организации. Форма и способ отчета устанавливаются соглашением сторон договора управления. Один из видов контроля выполнения обязательств указан в ч. 11 комментируемой статьи. Там установлено, что управляющая организация должна предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении условий договора в срок, указанный в договоре. Если такой срок не указан в договоре управления, то управляющая организация предоставляет отчет ежегодно в течение I квартала. При этом каждому собственнику помещения в многоквартирном доме должен быть послан такой отчет.

Если договор управления заключается с товариществом собственников жилья или с жилищным кооперативом, то порядок контроля установить нетрудно. Другое дело, когда такой договор заключается с каждым собственником. В этом случае контроль за исполнением обязательств управляющей организацией будет делом не простым.

В договоре управления также должны быть отражены условия, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Исполнение условий договора управления, перечисленных в комментируемой статье, удобно для случаев, когда договор заключается между товариществом и управляющей организацией, и затруднительно для случаев заключения такого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

5. Управление многоквартирным домом может осуществлять организация любой формы собственности. При заключении собственниками жилых помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией последняя заключает договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. В этом случае управляющая организация, выступая стороной договора, действует от собственного имени, но в интересах собственников помещений многоквартирного дома, поскольку управляющая организация коммунальными услугами сама не пользуется.

6. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, а также придомовой территории, предоставлять собственникам коммунальные услуги. Собственники помещений в доме обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества многоквартирного дома, коммунальных услуг.

Договор управления должен содержать нормы об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

7. Изменение и расторжение договора управления возможны по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным нормами ГК РФ.

Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.

В случае заключения соглашения о расторжении договора управления права и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу невозможно прекратить управление многоквартирным домом.

Договор управления может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК).

Однако ЖК РФ предусмотрен еще один случай расторжения договора управления. В ч. 3 ст. 161 Кодекса установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если общее собрание выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников жилья), то заключенный договор управления прекращается в силу закона, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено настоящим Кодексом.

В комментируемой статье предусмотрены случаи одностороннего расторжения договора управления.

В случае, когда договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, собственники помещений в многоквартирном доме вправе расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или изменении способа управления. В отличие от названного выше случая здесь имеет место договор управления, заключенный в результате открытого конкурса, и расторжение договора управления может производиться в одностороннем порядке собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, когда управляющая организация не выполняет условия этого договора. О невыполнении каких условий договора управления идет речь, законодатель не сказал. Скорее всего имелись в виду основные обязанности управляющей организации по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома. Обычно одностороннее расторжение договора устанавливается в бесспорных случаях, когда какой-либо факт наступил или не наступил. В нашем случае этого не видно. В связи с этим в ряде случаев будет трудно определить, исполняет ли управляющая организация надлежаще свои обязанности или нет.

8. По окончании срока действия договора управления стороны вправе прекратить договор либо заключить договор на иных условиях. Но при этом сторона, желающая изменить условия, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В комментируемой статье не установлен срок предупреждения о прекращении договора либо об отказе стороны заключить новый договор или продлить действие этого договора. Судя по сроку, указанному в ч. 10 комментируемой статьи, где установлено, что управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, связанные с управлением домом, можно сделать вывод, что срок предупреждения о прекращении договора должен быть более чем 30 дней. В противном случае управляющая организация не будет знать о том, продлен договор или нет, и, соответственно, она должна будет возвращать техническую документацию на многоквартирный дом собственникам помещений. А возврат документации может означать, что управляющая организация не желает продлевать договор управления. Таким образом, без указания срока предупреждения об окончании договора управляющая организация за 30 дней до окончания срока не будет знать о желании собственников помещений о продлении договора. Полагаем, что этот срок в договоре необходимо прописать.

9. По окончании действия договора управления, за 30 дней до окончания срока его действия, управляющая организация обязана передать собственникам помещений в многоквартирном доме всю техническую документацию, которую передали ей собственники при заключении договора, и документацию по данному многоквартирному дому, которая была оформлена в период управления.

Передача производится выбранной общим собранием управляющей организацией товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу. При отсутствии названных организаций - собственнику помещения, указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику помещения в данном многоквартирном доме.

После передачи документации и прекращения срока действия договора управления права и обязанности управляющей организации по управлению данным многоквартирным домом прекращаются.

Одной из особенностей договора управления многоквартирным домом является установленный законодательством режим его заключения, который поставлен в зависимость от субъектного состава на стороне заказчика. Как отмечалось, в качестве контрагента управляющей организации могут выступать:

• товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в многоквартирном доме;
• собственники помещений в многоквартирном доме (физические, юридические лица, публичные образования);
• застройщик.

В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом не составляет обязанность созданной собственниками некоммерческой специализированной организации. В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры. Закон не относит вопрос о заключении договора управления многоквартирным домом к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), оставляя его на усмотрение правления (ст. 148 ЖК РФ).

Таким образом, если иное не предусмотрено уставом товарищества собственников жилья, договор управления многоквартирным домом заключает председатель с одобрения правления товарищества.

Нормы ЖК РФ о жилищных и жилищно-строительных кооперативах не позволяют определить орган, уполномоченный принять решение о передаче функций по управлению многоквартирным домом и заключении договора управления многоквартирным домом, поскольку компетенция органов управления определяется уставом кооператива (ч. 1 ст. ИЗ, ч. 2 ст. 116 ЖК РФ). Таким образом, в зависимости от содержания устава такое решение может быть принято общим собранием (конференцией) членов кооператива, правлением или председателем правления кооператива. Договор от имени кооператива подписывает председатель правления (ч. 2 ст. 119 ЖК РФ).

Во втором случае решение вопроса зависит от формы собственности. Для собственников многоквартирных домов, в которых доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более чем 50%, ст. 163 ЖК РФ устанавливает обязанность заключать договоры управления с управляющими организациями, выбираемыми по результатам открытого конкурса. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, а следовательно, и особенности заключения договоров управления такими домами, устанавливаются соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ). При этом одни публичные образования при проведении открытых конкурсов по выбору управляющих организаций руководствуются постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», другие разрабатывают собственные положения о порядке проведения таких конкурсов 1 Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него. Однако, учитывая необязательный характер государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, рассчитывать на данный документ в качестве источника сведений о размере долей собственников помещений в многоквартирном доме не приходиться (п. 16,5 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества). .

Для тех многоквартирных домов, в которых доля публично-правовых образований в праве общей собственности на общее имущество составляет менее чем 50%, законодатель предусмотрел два различных варианта заключения договора управления многоквартирным домом в зависимости от того, кто принимает решение о передаче функций управления управляющей организации: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме или органы местного самоуправления.

При первом варианте предпосылкой заключения договора является решение общего собрания собственников о выборе соответствующего способа управления и конкретной управляющей организации. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). В свою очередь, доля собственника в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему в этом доме помещения (ч. 1 ст. 37 ЖКРФ). Справедливость такого механизма определения размера долей и соответственно количества голосов на общем собрании не вызывает сомнений, однако его реализация на практике вызывает весьма серьезные затруднения. Дело в том, что размер доли в общем имуществе, принадлежащей каждому из собственников помещений в многоквартирном доме, не находит отражение в каких- либо документах.

Поэтому задача его определения ложится на инициатора общего собрания. А он зачастую не имеет необходимых для этого сведений об общей площади помещений в многоквартирном доме. Источниками такой информации могут стать Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и техническая документация. Однако, во-первых, информация, содержащаяся в данных источниках, может оказаться неполной. В частности, в ЕГРП могут отсутствовать данные о правах на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Во-вторых, указанные сведения предоставляются на возмездной основе, поэтому инициатор проведения общего собрания вынужден будет понести значительные финансовые затраты, механизм компенсации которых законодательно не определен. Таким образом, реализовать идею законодателя о порядке определения количества голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения в многоквартирном доме на общем собрании, на практике оказывается весьма непросто. Органы местного самоуправления отдельных муниципальных образований берут это бремя на себя, обязуясь оказать помощь в подсчете размера долей (количества голосов), принадлежащих домовладельцам. Однако такая помощь, как правило, адресована собственникам помещений в многоквартирных домах, где принято решение о создании товарищества собственников жилья или имеется такое намерение.

По общему правилу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Исключение составляют вопросы, предусмотренные п. 1-3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решения по которым принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, действующие правила позволяют сделать вывод, что решения о выборе рассматриваемого способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей организации могут быть приняты меньшинством от совокупного числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Принятые решения общего собрания являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Такой порядок согласования интересов участников общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома отличается от «общегражданского». Традиционным для отечественного гражданского права является следующий механизм согласования воль участников общей долевой собственности: осуществление права собственности на общее имущество должно происходить по общему согласию сособственников, т.е. по единогласному решению (ст. 247 ГК РФ).

Такое же положение, в частности, содержат Свод законов гражданских Российской империи. По мнению Д.И. Мейера, возможность принятия решений по осуществлению права общей собственности большинством голосов недопустима, «ибо сохозяин есть субъект права и всякое действие относительно его доли в общей собственности без его согласия было бы нарушением его права» 2 Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи, Проект Гражданского уложения Российской империи, Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. - Екатеринбург, 2003. - С. 415. . Из этого следовало, что при несогласии хотя бы одного участника на какую-либо предлагаемую другими участниками меру по управлению или распоряжению имуществом они не вправе были ее предпринять.

Общий принцип «единогласного принятия решений» при осуществлении права общей собственности был сохранен в Проекте Гражданского уложения, однако он получил существенное послабление в отношении правомочий управления и пользования: «Управление и пользование общим имуществом должны быть по общему согласию всех сособственников, а в случае разногласия - по большинству голосов, исчисляемому соответственно размеру долей».

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. закрепил описанное исключение в виде общего правила. В соответствии с п. 62 все правомочия должны осуществляться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия - по большинству голосов 3 См.: Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. - Томск, 1977. - С. 77,78. .

Статья 117 ГК РСФСР 1964 г. предоставила право суду урегулировать споры между сособственниками по осуществлению владения, пользования и распоряжения. В Основах гражданского законодательства 1991 г. законодатель использовал такой же подход.

Действующий ГК РФ содержит норму, в соответствии с которой при недостижении согласия порядок владения и

пользования

Общим имуществом устанавливается судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Другое правило установлено на случай отсутствия единогласия по распоряжению общим имуществом: судебное понуждение недопустимо. Такое законодательное решение обусловлено следующими причинами. Во-первых, однородность субъективных прав сособственников и возлагаемых на них юридических обязанностей сочетается с их равенством, выражающимся в равных условиях реализации одних и тех же юридических возможностей. Ни один из сособственников не может быть поставлен в более выгодное положение при осуществлении своих правомочий по сравнению с остальными участниками, как бы ни был велик размер принадлежащей ему доли. Установленная законом необходимость общего согласия всех участников при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом выступает в качестве своего рода «внутренних» пределов возможного поведения управомоченных лиц. Во-вторых, особое место в содержании субъективного права общей долевой собственности занимает правомочие распоряжения долей, реализация которого возможна независимо от согласия остальных участников 4 См.: Фогель В. А Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. - 2002. - № 12. - С. 26. .

Возникает вопрос: чем обусловлено появление в ЖК РФ альтернативного «общегражданскому» способа согласования интересов сособственников по поводу осуществления своего права в отношении общего имущества многоквартирного дома. Для ответа на этот вопрос обратимся к характеристике правового режима общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Субъектами права общей долевой собственности являются собственники квартир (помещений - в ЖК РФ) в многоквартирном доме, которым одновременно в силу закона принадлежит общее имущество этого дома (ст. 289 ГК РФ). Объектом общей долевой собственности в данном случае выступает общее имущество многоквартирного дома, обслуживающее более одного помещения в этом доме (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).

Квалифицирующим признаком многоквартирного дома является наличие в нем не менее двух квартир. В большинстве случаев в действительности такие дома состоят из гораздо большего количества квартир. Процесс приватизации жилых помещений и строительство нового жилья привели к многообразию собственников жилых помещений в многоквартирных домах.

Учитывая специфику назначения объекта и большое число управомоченных лиц на стороне собственника, В.А. Фогель отмечает, что правомочия, принадлежащие собственнику имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях возникновения права общей долевой собственности, а это предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав.

В условиях значительного количества собственников общего имущества в многоквартирном доме обеспечить решение вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом по принципу единогласия практически невозможно, так как даже связь между этими сособственниками, обычная коммуникация между ними является проблемой. По опыту собраний, которые проводились в г. Новокузнецке, можно понять, насколько невозможно реализовать идею сбора всех собственников квартир в многоквартирном доме, многие из которых в принципе не проживают в этом доме либо временно отсутствуют или не имеют очевидного интереса, осознанного ими, к управлению общим имуществом, находящимся за пределами их квартиры.

Если все же удается обеспечить участие в принятии решений по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом всех сособственников, то велика вероятность возникновения разногласий между ними по рассматриваемым вопросам. Интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с осуществлением права общей собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома, могут существенно различаться, или у собственников может просто отсутствовать осознаваемый ими интерес к управлению общим имуществом, обслуживающим помещения соседнего подъезда. Например, одни собственники заинтересованы в устройстве тренажерного зала в подвальном помещении многоквартирного дома, другие считают, что целесообразнее данный объект общего имущества передать в пользование иным лицам, получив тем самым дополнительные средства на содержание общего имущества. Другой пример: собственники помещений, находящихся в одном подъезде многоквартирного дома, заинтересованы в приобретении и установке новой двери и переговорно-замочного устройства, тогда как домовладельцы из другого подъезда не имеют к этому никакого интереса.

При недостижении согласия по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом, возникший конфликт согласно «общегражданскому» порядку согласования интересов участников общей собственности надлежало бы рассматривать суду. Суд при осуществлении правосудия руководствуется только законом и внутренним убеждением судей, к которому они придут в результате анализа всех обстоятельств конкретного дела. При определении порядка владения и пользования объектом общей собственности в литературе предлагается принимать во внимание следующие обстоятельства: «сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и меньшинства», «степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества». Представляется сомнительным, что суд сможет в полной мере вникнуть в суть происходящего, выявить интересы всех сособственников, их нужды и учесть их. Тем более когда число участников такого конфликта интересов весьма значительно.

Кроме того, нетрудно представить себе то количество исков об установлении порядка владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома, которое надлежало бы рассматривать судам. Как справедливо замечает В.А. Фогель, возможность обращения в суд в случае недостижения всеми жильцами согласия относительно порядка владения и пользования общим имуществом способна парализовать судебную систему 5 Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // Жилищное право. - 2005. № 11. - С. 41. . По рассмотренным причинам механизм согласования воль участников общей собственности на общее имущества многоквартирного дома, предложенный ЖК РФ, представляется наиболее приемлемым.

Однако в юридической литературе встречается и отрицательное отношение к указанному способу. Так, С.П. Гришаев, отмечая практическую целесообразность введения этого механизма, в то же время указывает, во-первых, на противоречие норм ЖК РФ (в частности ст. 46) правилам, установленным ГК РФ (ст. 246); во-вторых, на допустимость принятия решений большинством голосов только в ТСЖ. По его мнению, «ЖК не должен содержать нормы, предусматривающие навязывание воли большинства меньшинству в объединении собственников без членства, органом управления которого является общее собрание». Данное утверждение вызывает определенные возражения. Во-первых, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме имеет существенные особенности по сравнению с правовым режимом общей долевой собственности на другие объекты.

Эти особенности позволили ряду авторов назвать общую долевую собственность на общее имущество многоквартирного дома самостоятельной разновидностью общей долевой собственности 6 Необходимость отступления от принципа единогласия в сфере управления общим имуществом многоквартирного дома признана разработчиками Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4. - С. 141. . В числе таких особенностей можно выделить невозможность выдела части имущества общего пользования; ограниченность правомочия распоряжения общим имуществом; невозможность распоряжения долей в общем имуществе; отсутствие у сособственников права преимущественной покупки; невозможность применения правила о предоставлении участнику права общей собственности во владение и пользование части общего имущества и др. Таким образом, многие вопросы осуществления права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме решаются иначе, нежели установлено общими положениями о долевой собственности в ГК РФ. В этой связи обоснованно и введение особого механизма устранения разногласий между сособственниками 7 Миронов И. Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. - 2005. - № 4. - С. 33. .

Во-вторых, как верно отмечает И.Б. Миронов, следует различать возможность игнорирования воли собственников, составляющих меньшинство, и нарушение прав такого меньшинства. Игнорирование воли меньшинства допустимо, поскольку лицо, приобретая квартиру и одновременно долю в общем имуществе многоквартирного дома, заранее косвенно с этим согласилось. В этом случае сособственник согласился с ограничениями, связанными со спецификой реализации правомочий в отношении общего имущества, в том числе «с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов».

Следует отметить, что механизм согласования воль участников общей долевой собственности, подобный предложенному в ЖК РФ, предусмотрен в законодательстве ряда зарубежных государств. Так, ГК Квебека предусматривает решение вопросов осуществления права собственности на общее имущество на общем собрании, кворум на котором составляют собственники, имеющие большинство голосов. Решения на собрании принимаются большинством голосов: простым (п. 1096) или квалифицированным (п. 1097) 8 См.: Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. М., 1972. - С. 74, 75. . Французский гражданский кодекс предусматривает возможность принятия синдикатом сособственников договора, устанавливающего порядок распоряжения общей собственностью (неделимыми частями дома, разделенного на квартиры) большинством, составляющим не менее 3/4 всего состава, которому принадлежит более половины стоимости всех квартир 9 Цит. по кн.: Михайлов С. В. Категория интереса в российском гражданском праве. - М., 2002. - С. 16. .

Невозможность реализации интересов всех субъектов общества, в нашем случае - собственников помещений в многоквартирном доме, является объективным условием жизни. В своем общественно-правовом учении Р. Иеринг устанавливает определенную субординацию интересов: человека, общественных групп, общества. Причем интересам большинства дается определенный приоритет. «Разграничение разнообразных сталкивающихся между собой человеческих интересов является основной задачей права» 10 При этом нормы ЖК РФ не исключают возможности заключения одного договора со множественностью лиц на стороне собственников помещений в многоквартирном доме. Данный вывод подтверждает судебная практика (см., напр.: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2007 г. № 17АП-7985/ 2007-ГК по делу № А50-7143/2007 // СПС «КонсультантПлюс». . Эта задача была реализована в Жилищном кодексе РФ, который предложил иной по сравнению с «гражданско-правовым» порядок согласования интересов участников общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, соответствующий специфике этих отношений.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Обязательность заключения этого договора для собственников помещений законом не установлена. ЖК РФ не содержит правовых средств понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом в случае отказа собственника от заключения договора с управляющей организацией.

Это признает и судебная практика. Так, ФАС Северо-Западного округа, рассматривая кассационную жалобу на решение суда первой инстанции по иску ООО «Жилищно-коммунальная компания» к ООО «Торговый дом «Базис» о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом, установил, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее ответчику, приняты решения: утвердить компанию в качестве управляющей организации дома и проект договора, подлежащего заключению собственниками помещений дома с компанией. Ответчик подписать проект договора отказался. Оставляя кассационную жалобу без удовлетворения, суд указал: «В статье 161 ЖК РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (ч. 5).

В рассматриваемом случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. <...> С учетом изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность на заключение с компанией договора, поскольку она не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством» 11 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 июля 2007 г. № А10 5470/ 06-04АП- 1096/07-Ф02-4044/07 по делу № А10-5470/06 // СПС «КонсультантПлюс». .

К аналогичному выводу пришли ФАС Восточно-Сибирского округа и ФАС Волго-Вятского округа при рассмотрении конкретных дел.

Таким образом, реализация данного способа управления многоквартирным домом полностью зависит от инициативы и доброго согласия собственников. Отсутствие прямого законодательного решения этого вопроса может привести к тому, что выбранный способ управления окажется нереализованным.

Второй вариант заключения договора управления многоквартирным домом имеет место, когда собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или выбранный способ не реализован. К обстоятельствам, свидетельствующим об отсутствии выбора способа управления, постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 относит следующие:

1. собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2. по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.

К фактам, свидетельствующим об отсутствии реализации выбранного способа управления, отнесены следующие:

• большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
• собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
• не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При наличии данных обстоятельств, а также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации установлен постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс (п. 2 Правил). В части 5 ст. 161 ЖК РФ и п. 91 Правил установлена процедура заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органами местного самоуправления, в обязательном порядке исходя из положений ст. 445 ГК РФ.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что законодатель склоняется к идее обязательности заключения договора управления многоквартирным домом для собственников помещений в многоквартирном доме, однако до конца и последовательно ее не проводит: в одних случаях он устанавливает обязательность этого договора, в других - нет. Возникают вопросы: насколько оправданны такие различные подходы и каким образом должна быть решена проблема обязательности заключения данного договора.

Думается, что ответы на эти вопросы скрываются в особенностях тех интересов, на организацию удовлетворения которых направлен договор управления многоквартирным домом: надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, получение коммунальных услуг и т.д. Большая часть благ, предоставляемых по данному договору, - общественный товар, предназначенный для всех членов сообщества, в нашем случае - собственников и лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме. Трудно определить степень индивидуализации потребления этих благ: нет четких критериев (кто больше сорит, ломает, пользуется лифтом и т.д.), нет возможности отстранить от многих из них неплательщиков (уборка, лифт, тепло и др.). Как справедливо отмечают специалисты в области экономики жилищно-коммунального хозяйства, «поставщику услуг невозможно вычислить конкретного потребителя и определить объем услуг, приходящийся на его долю.

С другой стороны, и потребители лишены возможности делать индивидуальный выбор и тем самым оказывать влияние на поведение поставщика». Таким образом, в многоквартирных домах объективно невозможно индивидуализировать исполнение обязанности по содержанию и ремонту общего имущества и оплате большинства потребляемых коммунальных благ, причем независимо оттого, кто является собственником помещений в этих домах. Поэтому должно быть единство в решении вопроса заключения договора управления многоквартирным домом, стороной которого являются собственники помещения в многоквартирном доме независимо от формы собственности и субъекта, принявшего решение о передаче функций управления управляющей компании. Таким решением представляется введение обязательности заключения договора управления для собственников помещений в многоквартирном доме с момента наступления одного из юридических фактов: принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о привлечении к управлению конкретной управляющей компании либо подведения итогов открытого конкурса по выбору управляющей компании органами местного самоуправления. Это позволит последовательно реализовать идею законодателя о приоритете способа выбора управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Обязательность заключения договора потребителем услуг является исключением из общего принципа свободы договора и может быть продиктована, как и всякое иное ограничение прав, необходимостью обеспечения законных интересов других лиц (п. 2 ст. 1 ГК РФ). В случае солидаризации потребления интересы других собственников помещений в многоквартирном доме требуют обязывания собственника, уклоняющегося от заключения договора управления многоквартирным домом.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-Ф3 ст. 161 ЖКРФ дополнена частями 13 и 14, предусматривающими особенности заключения договора управления многоквартирным домом с застройщиком. В соответствии с ними в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома-новостройки орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Системное толкование положений ч. 13, 4, 5 ст. 161 ЖК РФ позволяет сделать вывод об обязательности заключения договора с победителем открытого конкурса для застройщика. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам конкурса, управление многоквартирным домом может осуществлять управляющая организация, выбранная застройщиком по своему усмотрению.

Для другой стороны договора управления многоквартирным домом - управляющей организации - заключение рассматриваемого договора по общему правилу не является обязательным. Заключение договора является обязательным для одной или для всех сторон договора в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, в частности при заключении основного договора в срок, установленный предварительным договором (ст. 429 ГК); заключении публичного договора (ст. 426 ГК); заключении договора с лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК), и т.д.

ЖК РФ не предусматривает обязанности управляющей организации заключить договор с обратившимися к ней собственниками многоквартирного дома. Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов определяют режим заключения договоров управления многоквартирным домом, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, который можно обозначить как обязательный для управляющей организации (п. 9,22-24). Согласно Правилам в случае уклонения исполнителя от заключения договора собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим заявителю убытков. На наш взгляд, установление обязательности заключения договора на правительственном уровне противоречит положениям п. 3 ст. 55 Конституции РФ, абз. 2 п. 2 ст. 1, абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которым ограничение гражданских прав, в том числе свободы договора, может быть введено федеральным законом.

Представляется, что рассматриваемый договор не является публичным, поскольку не удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ. Во-первых, как отмечалось, управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом может являться организация любой организационно-правовой формы (в том числе и некоммерческая) или индивидуальный предприниматель, тогда как публичный договор может быть заключен только коммерческой организацией. Если правило п. 3 ст. 23 ГК РФ позволяет в данном случае охватить термином «коммерческая организация» и индивидуального предпринимателя, то «препятствием к дальнейшему расширению крута субъектов, подпадающих под действие правил о публичных договорах, является именно прямое указание в ст. 426 ГК РФ».

Во-вторых, договор управления многоквартирным домом нельзя отнести к категории публичных договоров, поскольку существует прямое указание в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, исключающее второй по счету обязательный признак публичного договора. Имеется в виду, что договор управления многоквартирным домом заключается «на условиях, указанных в решении... общего собрания». Условия договора устанавливаются исходя из специфики объекта управления (года постройки многоквартирного дома, степени износа элементов общего имущества и т.д.), а также интересов и материального положения собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не могут быть одинаковыми для всех обратившихся к управляющей организации.

Заключение договора управления многоквартирным домом становится обязательным для управляющей организации в случае ее участия в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления. Порядок заключения договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса установлен разд. IX Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. В случае если победитель конкурса в указанный срок не совершает этих действий, то он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом.

В случае признания победителя конкурса уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса предлагает заключить договор участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса является обязательным. В случае если и этот участник будет признан уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого участника заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора.

В случае если единственный участник конкурса признан уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении его заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора (п. 93 Правил).

Таким образом, возможность понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса предусматривается для уклоняющейся управляющей организации только в двух случаях:

1. ею было сделано второе по стоимости дополнительных работ и услуг предложение, а победитель конкурса уклонился от заключения договора;
2. она является единственным участником конкурса.

По результатам открытого конкурса договор управления между собственниками помещения в многоквартирном доме и выбранной управляющей организацией заключается на условиях, установленных организатором конкурса - органом местного самоуправления (подп. 4.5,16 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом). Учитывая предусмотренный законодательством порядок определения условий договора управления многоквартирным домом, эти условия не могут быть предметом спора между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Органами управления отдельных субъектов РФ и муниципальных образований разрабатываются примерные договоры управления многоквартирными домами 12 См.: Рыжов А.Б. Момент заключения договора управления многоквартирным домом при выборе управляющей организации // Жилищное право. - 2007. - № 1.-С. 43,44. , которые могут использоваться сторонами.

Дискуссии в литературе и сложности на практике долгое время вызывали вопрос о моменте заключения договора управления многоквартирным домом в контексте ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Согласно одной позиции, обозначенной в юридической литературе, с момента заключения договора управления уже с одним из собственников права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме, поскольку согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно у управляющей организации возникает основание для заключения договоров со снабжающими коммунальными услугами организациями, организациями, оказывающими информационно-расчетные услуги, органами социальной защиты населения 13 Письмо Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. № 14314- РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2007. - № 4 (ч. И). . Это мнение подтвердило разъяснение Министерства регионального развития РФ, согласно которому управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом 14 См., напр.: Стрижак Н.М. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (постатейный) // СПС «КонсультантПлюс». .

Согласно другой позиции для возникновения прав и обязанностей по договору управления многоквартирным домом необходимо его заключение с каждым собственником.

Обе позиции вызывали определенные сомнения. Как отмечалось, п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляю щей организации для управления многоквартирным домом в числе обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии реализации принятого собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления, называет не заключение договоров управления многоквартирным домом, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ. Часть 1 ст. 162 предусматривает заключение договора управления многоквартирным домом с каждым собственником помещений в многоквартирном доме. Системный анализ данных норм позволял сделать вывод, что для приобретения силы договором управления многоквартирным домом необходимо его заключение со всеми собственниками. Однако на практике это труднодостижимо: некоторые собственники могут не проживать в принадлежащих им помещениях или уклоняться от заключения договора.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ ч. 1 ст. 162 ЖК РФ была дополнена предложением следующего содержания: «При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Исходя из смысла данной нормы, вопрос о начале действия договора управления многоквартирным домом необходимо связывать с заключением договоров на управление с собственниками помещений, обладающими 50% и более голосов от общего числа голосов.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющая организация », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственник », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Собственник – лицо, владеющее на праве собственности помещением по адресу: , находящимся в многоквартирном доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения и Общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме Собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

1.2. Управляющий – организация, уполномоченная Общим собранием Собственников многоквартирного дома на выполнение функций по управлению таким домом и предоставлению коммунальных услуг.

1.3. Исполнители – организации различных форм собственности, на которые Управляющим на договорной основе возложены обязательства по предоставлению Собственнику работ (услуг) по текущему ремонту, тепло-, водоснабжению, канализованию, электроснабжению, газоснабжению.В отношениях с Исполнителями Управляющий действует от своего имени и за счет Собственника.

1.4. Общее имущество в многоквартирном доме – принадлежащие Собственникам помещений на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Состав общего имущества многоквартирного дома и около домовой территории, в отношении которого будет осуществляться управление, указан в Техническом паспорте на строение.

1.5. Члены семьи Собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его Собственником, если иное не установлено соглашением между Собственником и членами его семьи. Члены семьи Собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.Иное лицо, пользующееся жилым помещением на основании соглашения с Собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

1.6. Лицо, пользующееся нежилыми помещениями на основании разрешения Собственника данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого разрешения.

1.7. Высший орган управления многоквартирным домом – Общее собрание Собственников помещений. В перерывах между Общими собраниями органом Управления многоквартирным домом является Управляющий.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Предметом настоящего Договора является оказание Управляющим услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг Собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

2.2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме включает:

2.2.1. Обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома (вентиляционных каналов, систем отопления, водоснабжения, систем дымоудаления, внутридомовых электрических сетей, в том числе сетей, питающих электроприемники квартир до входных зажимов квартирных электросчетчиков) в пределах установленных норм.

2.2.2. Ремонт электропроводки в подъезде дома, а также в местах общего пользования.

2.2.3. Техническое обслуживание дома, которое включает в себя: наладку инженерного оборудования, работы по устранению аварийного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, технические осмотры отдельных элементов и помещений дома, планово-предупредительные ремонты внутридомовых сетей, подготовку дома и его инженерных сетей к сезонной эксплуатации придомовых территорий.

2.2.3.1. При проведении технических осмотров и обходов (обследований) инженерных сетей общего пользования:

1. устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров);
2. устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков, воздухосборников, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.);
3. устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;
4. прочистка канализационного лежака;
5. проверка исправности канализационных вытяжек;
6. проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;
7. частичный ремонт кровли;
8. проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводки.

2.2.3.2. При подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:

1. ремонт, регулировка, промывка и гидравлическое испытание систем отопления;
2. укомплектование тепловых вводов, элеваторных и тепловых узлов поверенными контрольно-измерительными приборами;
3. восстановление тепловой изоляции на трубопроводах в подвальных и чердачных помещениях;
4. ремонт кровли;
5. остекление и закрытие чердачных слуховых окон;
6. замена разбитых стекол окон, ремонт входных дверей в подъездах и во вспомогательных помещениях;
7. установка пружин или доводчиков на входных дверях;
8. ремонт, утепление и прочистка дымоходов и вентиляционных каналов;
9. ремонт труб наружного водостока;
10. устранение причин подтапливания подвальных помещений.

2.2.3.3. Санитарное содержание придомовых территорий:

1. уборка в зимний период:
   • подметание свежевыпавшего снега – по мере необходимости;
   • посыпка территорий противогололедными материалами – по мере необходимости;
   • уборка контейнерных площадок – по графику;
2. уборка в теплый период:
   • подметание территорий в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см – по мере необходимости;
   • уборка газонов – по мере необходимости;
   • выкашивание газонов – 3 раза в сезон;
   • уборка контейнерных площадок – по мере необходимости;
   • подметание территорий в дни выпадения обильных осадков – по мере необходимости;
   • стрижка кустарников, вырубка поросли, побелка деревьев – 1 раз в год;

2.2.3.4. Технические осмотры и планово-предупредительный ремонт в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности.

2.2.3.5. Текущий ремонт дома, его инженерных систем и оборудования в соответствии с утвержденным планом.

2.3. Перечень работ и услуг, указанных в п.2.2., может быть изменен решением Управляющего в соответствии с изменениями действующего законодательства.

2.4. Перечень коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию, которые предоставляет Управляющий:

2.4.1. Бесперебойное предоставление Собственнику коммунальных услуг (теплоснабжение, электроснабжение, вывоз мусора).

2.4.2. Техническое обслуживание помещения (помещений) Собственника с выполнением следующих видов работ (стоимость выполнения работ входит в оплату за техническое обслуживание):

1. устранение засоров стояков и системы внутридомовой канализации, происшедших не по вине Собственника;
2. наладка и регулировка системы горячего водоснабжения и отопления с ликвидацией непрогревов, воздушных пробок, промывка трубопроводов и нагревательных приборов, регулировка запорной арматуры;
3. ликвидация последствий протечек и других нарушений, происшедших не по вине Собственника;

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Управляющий обязуется:

3.1.1. Приступать к выполнению настоящего Договора не позднее чем через дней со дня его подписания:

• обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
• обеспечивать выполнение всеми Собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
• обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
• представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
• контролировать своевременное внесение Собственниками помещений установленных обязательных платежей и взносов;
• составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансово-хозяйственной деятельности;
• вести реестр Собственников, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по управлению многоквартирным домом;
• созывать и проводить Общие собрания Собственников многоквартирного дома;
• создать домовой комитет многоквартирного дома.

3.1.2. Организовывать заключение с Исполнителями заказа договоров о поставке Собственнику жилищно-коммунальных услуг, необходимых для использования помещения по назначению, жизнеобеспечения Собственника и членов его семьи, а также для поддержания многоквартирного дома, в котором находится принадлежащее Собственнику помещение, в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

3.1.3. Осуществлять функции по управлению, организацию финансирования расходов на содержание, ремонт, управление многоквартирного дома.

3.1.4. Своевременно ставить в известность Собственника об изменении тарифов.

3.1.5. Для принятия решений на Общем собрании Собственников помещений в многоквартирном доме вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

3.1.6. За дней до истечения срока действия настоящего Договора представлять отчет Собственнику о выполнении условий настоящего Договора, а также передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо (в случае непосредственного управления таким домом Собственниками помещений в таком доме) одному из данных Собственников, указанному в решении Общего собрания данных Собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник не указан, любому Собственнику помещения в таком доме.

3.1.7. Управляющий освобождается от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору, если нарушение обязательств явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы (наводнения, пожары, землетрясения и другие стихийные бедствия, а также иные техногенные чрезвычайные и непредвиденные обстоятельства), возникшие после заключения договора, которые Управляющий не мог предвидеть и предотвратить.

3.2. Управляющий имеет право:

3.2.1. Принимать от Собственника плату за жилищно-коммунальные услуги.

3.2.2. В случае невнесения Собственником платы в течение месяцев поручать Исполнителю заказа, эксплуатирующему многоквартирный дом, произвести отключение квартиры от подачи водоснабжения, электроэнергии, газоснабжения в порядке, установленном действующим законодательством.

3.2.3. По согласованию с Собственником производить осмотры технического состояния инженерного оборудования в помещении Собственника, поставив последнего в известность о дате и времени осмотра.

3.2.4. По вопросам, связанным с содержанием, управлением, эксплуатацией и ремонтом многоквартирного дома представлять перед третьими лицами интересы Собственника в судебных и иных инстанциях.

3.2.5. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством РФ и актами органов местного самоуправления, регулирующими отношения по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг.

3.3. Собственник обязуется:

3.3.1. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме и придомовой территории.

3.3.2. Участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги не позднее числа месяца, следующего за расчетным.

3.3.3. При внесении платы за жилье и коммунальные услуги с нарушением сроков, предусмотренных законом и настоящим Договором, начисляются пени. Размер пеней составляет одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.

3.3.4. Соблюдать правила пользования помещениями, содержания многоквартирного дома и придомовой территории.

3.3.5. Соблюдать Правила пожарной безопасности (не производить загромождения приквартирных коридоров, проходов, запасных выходов, подвалов, не использовать неисправное электрогазовое оборудование и т.п.).

3.4. Собственник имеет право:

3.4.1. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, получать коммунальные услуги в объеме не ниже установленного на территории г. норматива потребления коммунальных услуг, отвечающих параметрам качества и надежности.

3.4.2. Производить переустройство, реконструкцию, перепланировку самого помещения и подсобных помещений, переоборудование и остекление балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного сантехнического и иного оборудования в установленном порядке.

3.4.3. Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами.

3.4.4. Контролировать выполнение Управляющим его обязательств по Договору управления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.

4. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ

4.1. Цена Договора определяется как сумма платы за помещения, коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома. Плата за помещения и коммунальные услуги для Собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя:

1. плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2. плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление.

4.2. Размер платы за содержание и ремонт помещения в многоквартирном доме определяется по экономически обоснованному тарифу, рассчитанному Управляющим, и изменяется Управляющей компанией один раз в год с 1 января следующего года с учетом роста цен на услуги и материалы.

4.3. Размер платы за коммунальные услуги определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными Исполнителем. Управляющий обязан информировать Собственников об изменении размера платы не позднее чем за дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата.

4.4. Собственник вносит плату на расчетный счет или в кассу Управляющего не позднее числа месяца, следующего за расчетным.

4.5. Плата за помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

4.6. Неиспользование Собственниками и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

4.7. Изменение формы собственности на помещение, оснований пользования помещением, образования или ликвидация товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

4.8. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

5. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

5.1. Настоящий Договор может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда в случаях, установленных законом.

5.2. Стороны настоящего Договора несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

6. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

6.1. Решение Общего собрания Собственников помещений об образовании товарищества собственников жилья или жилищного кооператива не является основанием для расторжения Договора с Управляющим.

6.2. Отчуждение помещения новому Собственнику не является основанием для досрочного расторжения настоящего Договора.

6.3. Договор может быть расторгнут:

• в одностороннем порядке по инициативе Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения Управляющим своих обязанностей с обязательным уведомлением об этом не позже чем за месяц(ев);
• в одностороннем порядке по инициативе Управляющего с обязательным уведомлением об этом не позже чем за месяц(ев) либо если многоквартирный дом в силу обстоятельств, за которые Управляющий не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению;
• по соглашению сторон;
• в случае ликвидации Управляющего, если не определен его правопреемник.

6.4. После расторжения Договора учетная, расчетная, техническая документация, материальные ценности передаются лицу, назначенному Общим собранием Собственников, а в отсутствии такового – любому Собственнику или нотариусу на хранение.

7. ОРГАНИЗАЦИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

7.1. Решение об организации Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома принимается Управляющим.

7.2. Собственники помещений многоквартирного дома предупреждаются о проведении очередного Общего собрания под роспись либо помещением информации на доске объявлений.

7.3. Внеочередное Общее собрание может проводиться по инициативе Собственника помещения.Расходы на организацию внеочередного Общего собрания несет инициатор его созыва.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами.

8.2. Договор заключен сроком на года.

8.3. Договор может быть расторгнут в порядке, установленном в 6 разделе.

8.4. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Управляющая организация

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Собственник

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

В Жилищном кодексе указано, что собственники помещений в многоквартирных домах имеют право выбора способа управления многоквартирным жилым домом. Выбор способа управления совершается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если жильцы выбрали способом управления ТСЖ, то товарищество может управлять домом без привлечения третьих лиц. При этом договор управления заключаться не будет, так как отношения товарищества собственников жилья с членами товарищества строятся на основании членства и договоры в данном случае не предусмотрены в силу природы названных отношений.

В настоящее время возрастает интерес к управляющим организациям. Это связано с тем, что такая организация занимается управлением профессионально.

Отношения, которые возникают между управляющей организацией и собственниками, основываются на договоре управления многоквартирным домом.

Выбор управляющей организации и условия договора принимаются на общем собрании собственников помещений и обязательно для всех жильцов, независимо от того, участвовали они в собрании и голосовали «за» или «против» такого решения.

Выбрав управляющую организацию, у собственников помещений возникает обязанность заключения договора с данной организацией. Сама управляющая организация не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления.

Договором управления многоквартирным домом называется договор, в котором одна из сторон (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение установленного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимися помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Обязанность содержания и ремонта многоквартирных домов возлагается на управляющую организацию, что указано в договоре, с соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда независимо от формы собственности жилищного фонда за счет средств собственников помещений.

Договор управления многоквартирным домом относится к двухсторонним и возмездным договорам, то есть, управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности.

По договору предметом является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

Существуют различные точки зрения по поводу правовой природы данного договора. Многие склоняются к тому, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда.

Так же есть мнение, что данный договор является самостоятельным договором, это объясняется тем, что договор урегулирован специальными нормами жилищного законодательства. По мнению В.Н. Симонова нельзя отнести договор управления к смешанным еще и потому, что смешанный договор-это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, который содержит элементы других договоров, предусмотренных законодательством.

Договор оформляется в простой письменной форме, законодатель не отмечает необходимость нотариального удостоверения или специальной регистрации для данного договора.

Следует отметить, что понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения, то необходимо было назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, т. к. в обязанности управляющей организации входит поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности. В отношении же отдельных помещений управляющая организация не оказывает услуги и не выполняет работы по содержанию и ремонту помещений, а лишь обеспечивает их собственникам и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг.

Выбор управляющей организации может осуществляться либо собственниками помещений многоквартирного дома самостоятельно, тогда это происходит на общем собрании собственников жилья и принимается большинством голосов от общего числа голосов, которые принимают участие в данном собрании, либо управляющая организация выбирается по результатам конкурса по отбору управляющей организации, который проводится органом местного самоуправления.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания. В данном решении должно быть указано, с какой именно управляющей организацией собственники собираются заключить договор, а также должны быть определены условия, на которых данный договор должен быть подписан.

По общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается с каждым из собственников на одинаковых условиях. Так же следует отметить, что договор оформляется в письменной форме в виде единого документа.

Одним из признаков договора управления многоквартирным домом является то, что он является консенсуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения соглашения в установленной форме по всем существенным условиям. Срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей исчисляется с момента заключения договора. Исходя из положений Жилищного кодекса видно, что управляющая организация должна приступить к своим обязанностям не позднее, чем через 30 дней со дня подписания договора. Однако, в договоре может указываться иной срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.

Для того, чтобы в дальнейшем можно было оценить работу управляющей организации, необходимо отразить в перечне общего имущества многоквартирного дома сведения о состоянии объектов общего имущества на момент передачи в управление. Так же это необходимо и для того, чтобы планировать работы по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Передаче управляющей организации также подлежит и техническая документация и иные документы, которые связаны с управлением многоквартирным домом. Данный перечень должен прилагаться к договору управления.

Мы уже выяснили, что договор управления является самостоятельным, предусмотренным законом. В статье 162 ЖК РФ установлены существенные условия договора управления. К ним относятся:

а) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес этого дома;

б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организации ее обязательств по договору управления.

В договоре управления многоквартирным домом четко должно быть прописаны права и обязанности сторон. С одной стороны управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также предоставление собственникам коммунальных услуг. В свою очередь собственники помещений обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг.

Для всех жильцов условия договора должны быть равными и едиными. Не допускается установление различных условий для различных собственников.

В Жилищном кодексе установлены максимальный и минимальный сроки, на которые может быть заключен договор управления. Договор заключается на срок не менее одного года, но и не более, чем на пять лет. Если же по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия, то данный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В договоре указывается порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также внесения такой платы.

Так же в договоре должно быть прописано, каким образом будет контролироваться выполнение обязательств управляющей компании. Форма и способ отчета устанавливаются соглашением сторон договора управления. В законе указан один из способов контроля. Установлено, что управляющая организация в определенный срок должна предоставлять отчет о выполненной работе, однако если срок не оговорен, то по умолчанию управляющая организация должна предоставлять отчет ежегодно в течение первого квартала. При этом данный отчет должен быть предъявлен каждому собственнику помещения в многоквартирном доме.

Основания, предусмотренные нормами Гражданского кодекса РФ, дают право изменять и расторгать договор управления, также это возможно и по соглашению сторон.

Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.

В случае же, если заключено соглашение о расторжении договора управления, то права и обязанности сторон будут прекращаться с момента, который будет установлен в соглашении, т. к. сразу невозможно прекратить управление многоквартирным домом.

Также договор управления может быть расторгнуть в судебном порядке, но только при неисполнении или существенном нарушении договора другой стороной.

Существует еще один вариант расторжения договора управления. Так как в любое время на общем собрании можно выбрать иной способ управления многоквартирным домом, то если общее собрание выберет другой способ управления, то заключенный договор управления подлежит расторжению, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ.

Похожие статьи