2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.3.1. Правоустанавливающие документы

2.3.2. Сведения об обременениях квартиры

2.3.3. Условия об освобождении квартиры

2.3.4. Порядок расчетов по договору

4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

1. Понятие существенных условий договора

Для начала немного теории об условиях договоров. Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, кодекс разделил условия договора на две группы: существенные условия и иные (их можно назвать дополнительные) условия.

Существенными условиями являются:

— условия о предмете договора,

— условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида,

— все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если стороны договора не достигли соглашения по существенным условиям договора, и договор не содержит существенные условия, то по закону договор считается незаключенным.

2. Условия договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости. Какие условия он должен содержать?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него согласованную сторонами цену.

Договор должен содержать:

— сведения о каждой стороне договора,

— все существенные условия, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным,

— а также иные условия.

2.1. Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются сведения о каждой стороне сделки.

Для физических лиц:

— паспортные данные,

— адрес регистрации,

Дата и место рождения.

Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо , указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник недвижимости или не покупател ь, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица ) действует от их имени.

Это может быть доверенность: нотариально удостоверенная, если договор подписывает физическое лицо; составленная в простой письменной форме, если договор, стороной по которому является юридическое лицо, подписывает уполномоченное физическое лицо.

В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи, получение оплаты или совершение оплаты по договору купли-продажи, а также прием или передача недвижимости с правом подписания передаточного акта.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин , то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны.

Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности , то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки.

2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

— Предмет договора,

— Цена договора,

— А для жилых помещений — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

2.2.1. Предмет договора

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если мы говорим о договоре продажи квартиры , то:

В договоре должны быть обязательно указаны:

— наименование жилого помещения — квартира,

— количество комнат,

— адрес жилого дома, в котором расположена квартира,

— общая и жилая площади.

Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

Отметим еще один важный момент.

Чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, содержал условие о приобретении квартиры без отделки.

2.2.2. Цена договора

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи. И соответственно, как мы уже говорили ранее, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена недвижимости определяется исходя из ее площади.

2.2.3.Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Согласно п. 1 ст. 558 ГК, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Этими лицами согласно закону могут быть:

а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст . 677 ГК РФ).

в) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст . 33 ЖК РФ);

г) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п . 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п . 1 ст. 700 ГК РФ).

Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки.

Таким образом, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Идеальный вариант, чтобы на момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней отсутствовали по месту жительства и месту пребывания какие-либо физические лица, а также, чтобы отсутствовали лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости

2.3.4. Условия об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

2.3.5. Порядок расчетов по договору

Не являются существенными условиями, но однозначно необходимы следующие условия договора купли-продажи недвижимости.

2.3.1. Дата и место заключения договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются дата и место заключения договора.

2.3.2. Правоустанавливающие документы

В договоре необходимо указать сведения о правоустанавливающих документах на объект недвижимости:

— на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.),

— вид права владения продавца,

— реквизиты документа, подтверждающего право владения продавца, а именно Свидетельства о праве.

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости и иных ограничений.

2.3.4. Условие об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

Если вы приобретаете недвижимость, в частности квартиру, в которой на момент подписания договора купли-продажи продолжают проживать продавец и члены его семьи, в договоре необходимо предусмотреть срок, в течение которого они выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч .1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2.3.5. Порядок расчетов по договору продажи недвижимости

Остановимся подробнее на порядке расчетов по договору продажи недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Способ 1. Аккредитивная форма расчетов

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель недвижимости предварительно заключает с банком договор, на основании которого на банковский счет вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости. В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк оговоренный сторонами при оформлении аккредитива документ, к примеру, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой покупатель указан в качестве собственника недвижимости, банк перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму (п . 1 ст. 867 ГК РФ).

Аккредитивы бывают:

— безотзывными (ст . 869 ГК РФ). Такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;

— отзывными (ст . 868 ГК РФ). Такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется в процентах от суммы аккредитива.

Способ 2. С использованием банковской ячейки

Этот способ заключается в следующем.

Продавец, покупатель и банк оформляют договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок аренды ячейки указывается с учетом ожидаемого срока государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. В течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив, например, выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю.

После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.

Однако, покупателю, в свою очередь, важно получить от продавца расписку в получении продавцом денежных средств. Для этого продавец и покупатель, как правило, арендуют у банка вторую ячейку, условия доступа к которой зеркальные по отношению к условиям доступа к ячейке с деньгами. То есть в течение определенного срока доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении свидетельства о праве собственности на квартиру, а затем если сделка не состоялась, доступ имеет продавец и забирает из ячейки свою расписку.

Способ 3. Наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Эти способы в настоящее время также достаточно распространены.

Однако, использование расчетов наличными денежными средствами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:

1) если покупатель передает (перечисляет ) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и недвижимости;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на недвижимость уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без недвижимости и без денег.

Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости.

Способ 4. С использованием банковского счета эскроу

Этот способ заключается в том, что покупатель недвижимости открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Для этого покупателем недвижимости счет эскроу вносится сумма, равная стоимости недвижимости.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости, в счет которого размещены денежные средства. В тот момент, когда продавец недвижимости предъявляет в банк, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи недвижимости обстоятельств.

Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю недвижимости, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем.

2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости

Кроме вышеперечисленных условий в договоре продажи недвижимости могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон, условие о порядке разрешения споров по договору, условие о конфиденциальности и другие.

3. Форма договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Также необходимо обратить внимание на тот факт, что законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости.

Однако, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это право, а не обязанность сторон.

Почему-то бытует мнение, что нотариальное удостоверение договора придает дополнительную защиту сделке, однако, это не так.

4.4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения ), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п . 2 ст. 223 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В заключении хочу отметить, что договор купли-продажи недвижимости, содержащий все требования законодательства и максимально защищающий продавца и покупателя, это сложный документ.

Ну и не забывайте проконсультироваться у юристов, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью, чтобы до того как подписать договор продажи недвижимости иметь полную информацию об условиях этого договора и представлять как будет проходить ваша сделка. Успехов!

Бойцова Е. А.

Адвокат Коллегии адвокатов города Москвы

«Центр правовых экспертиз»

В соответствии со ст. 549 ГК по договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальиым, возмездным и двусторонним:

Предметом данного договора может быть лишь продажа недвижимого имущества, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК).

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным.

При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений к договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения об этих объектах. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК).

Исполнение договора продажи недвижимости должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Некоторые специальные правила установлены для продажи жилых помещений.

Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Дело N 11-В02-49

(извлечение)

К. обратилась в суд с иском к Е. — родственнику Л. о признании сделки купли-продажи земельного участка и строений действительной и признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим. В июне 1999 г. между ней и Л. была достигнута договоренность о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества (ПОСТ) "Весна-2" с расположенными на нем строениями за 35 тыс. рублей и в августе 1999 г. — о передаче садового домика в собственность. 19 июля 1999 г. Л. выдала истице доверенность на представление ее интересов по вопросу сбора документов на продажу садового домика и земельного участка. К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам, всего передала 25 тыс. рублей, а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Однако 21 июня 2000 г. после оформления всех документов она узнала о том, что 5 июня 2000 г. Л. умерла. 1 декабря 2000 г. истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с нее деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме.

Решением мирового судьи судебного участка Тукаевского района Республики Татарстан от 13 ноября 2001 г. в удовлетворении требований отказано.

Апелляционным решением Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 10 декабря 2001 г. решение мирового судьи было отменено, вынесено новое решение об удовлетворении требований.

Президиум Верховного суда Республики Татарстан 21 августа 2002 г. апелляционное решение оставил без изменения, а протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, в котором ставился вопрос об отмене апелляционного решения, — без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 8 октября 2002 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене апелляционного решения и постановления президиума с оставлением в силе решения мирового судьи удовлетворила по следующим основаниям.

Отменяя решение мирового судьи и вынося новое решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции сослался на то, что договоренность о продаже садового участка с постройками была сторонами фактически исполнена, это подтверждается представленными по делу доказательствами, в частности заявлением Л. от 13 июля 1999 г., в котором она просила исключить ее из членов садоводческого товарищества в связи с продажей садового участка К., а также заявлением К. от того же числа о принятии ее в члены ПОСТ "Весна-2".

С таким выводом суда согласиться нельзя.

В силу ст. 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.

Указание суда надзорной инстанции на то, что Л. подавала в садоводческое товарищество заявление об исключении ее из членов товарищества, а истица обращалась с заявлением о принятии ее в ПОСТ, оплатила задолженность по налогам и взносам, в связи с чем договор купли-продажи можно считать заключенным, нельзя признать правомерным, поскольку в деле нет протокола общего собрания садоводческого товарищества об исключении Л. из членов товарищества и принятии К.

Кроме того, в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и садового дома.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных законом, для отмены решения мирового судьи об отказе в иске не имелось, решение суда следует признать законным, а апелляционное решение и постановление президиума подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Как предусматривает гражданско-правовой договор продажи недвижимости, продавец обязуется произвести передачу в собственность покупателя земельного участка, здания, квартиры, сооружения или иного недвижимого имущества. Купля-продажа является наиболее распространенной сделкой с недвижимым имуществом. Общие положения, касающиеся продажи недвижимости, регламентируются § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Понятие договора Согласно договору продажи недвижимости продавец передает покупателю в личную собственность недвижимое имущество, а покупатель принимает указанное имущество по акту передачи и платит за него установленную сторонами денежную сумму. Само определение договора продажи недвижимости разнится с общим определением договора купли-продажи только предметом договора и способом передачи недвижимости от собственника к покупателю. В действующем ГК РФ договор продажи недвижимости впервые выделен в качестве самостоятельного в связи со значительной ценностью предмета договора. Договор продажи недвижимости характеризуется как взаимный, возмездный и консенсуальный. Предмет и форма договора Предметом договора может стать земельный участок, здание, квартира или сооружение, а также иное недвижимое имущество. Договор должен содержать данные, которые позволяют конкретно установить недвижимость, подлежащую передаче по договору покупателю. Также должны быть данные, способные определить расположение недвижимости на определенном земельном участке или в составе иного недвижимого имущества. Это значит, что если в качестве предмета договора выступает здание, помещение или сооружение, в договоре должно быть указать место его расположения, адрес, площадь, назначение, год постройки и т. д. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным сторонами, а сам договор незаключенным. Договор продажи недвижимости обязательно должен иметь письменную форму. Составляется один документ, который подписывается сторонами. Если форма договора продажи недвижимости не соблюдена, это влечет его недействительность. Важно помнить, что действующим законодательством не предусматривается обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости, хотя стороны могут сделать это на свое усмотрение. Однако переход к покупателю права собственности на указанную недвижимость должен пройти государственную регистрацию. Цена договора Кроме предмета существенным условием договора являются цена. В цену зданий, сооружений или другого недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, включена стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом определенной части земельного участка или права на нее. Если в договоре отсутствует цена недвижимости, он считается незаключенным. Так как в большинстве случаев недвижимость неразрывно связана с земельным участком, при переходе права собственности на недвижимый объект необходимо разрешать вопрос о праве на земельный участок. Таким же образом, если меняется собственник земельного участка, тут же встает вопрос о праве на объекты недвижимости, которые расположены на нем. В тех случаях, если цена недвижимости в договоре была установлена на единицу ее площади или другого параметра ее размера, общую цену подобного недвижимого имущества, которая подлежит уплате, определяют в соответствии с фактическим размером переданного покупателю объекта недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности Государственная регистрация представляет собой юридический акт, который служит подтверждением признания государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество. Использование этой процедуры является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое можно оспорить только в судебном порядке. Порядок проведения регистрации установлен ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право собственности на недвижимое имущество может перейти к покупателю с момента проведения государственной регистрации. Если оно исполнено до этого момента (прошла передача документов, а также выселение и вселение), перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к покупателю не произошло. Однако в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по требованию другой стороны суд имеет право вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Следует помнить, что регистрации подлежит не сам договор продажи, предмет которого — недвижимость, а переход права на нее. Важно помнить, что законодатель сделал исключение и установил некоторые особенности продажи жилых помещений: договор продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и может считаться заключенным только с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Это значит, что при продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат не только переход права собственности, но и соответствующий договор. Договор продажи недвижимости: субъекты договора В качестве субъектов данного договора выступают продавец и покупатель конкретной недвижимости. Ими могут быть граждане, продающие и покупающие принадлежащие им дачи, земельные участки, квартиры и другое недвижимое имущество, а также юридические лица, которые приобретают недвижимость для размещения офисов, предприятий и т. д. В некоторых случаях заключать договора продажи недвижимости как в качестве продавца, так и в качестве покупателя, могут и иные субъекты гражданских прав (муниципальные образования, Российская Федерация, субъекты РФ). В качестве продавца недвижимости в большинстве случаев выступают ее собственники. В виде исключения продавцами могут быть субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения - муниципальные и государственные предприятия, учреждения и казенные предприятия. Муниципальные или государственные предприятия не могут отчуждать недвижимое имущество без разрешения собственника. Учреждения могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое было приобретено ими за доходы от разрешенной их уставами деятельности и учитывается на отдельном балансе. Основные элементы договора Предмет договора. Приводятся подробные сведения о объекте недвижимости (адрес,назначение, этажность, площадь, другие параметры) и земельном участке, на котором он расположен (кадастровый номер, категория земель, цель использования, общая площадь и т. д.). Цена договора и порядок расчетов. Фиксируется цена объекта недвижимости с учетом цены земельного участка (права на земельный участок) и сроки уплаты покупателем стоимости объекта. Переход прав. С момента приобретения права собственности покупатель может осуществлять права владения, пользования и распоряжения объектом, принимает на себя бремя расходов, необходимых для содержания здания и земельного участка. Передача здания. Предусматривает подписание передаточного акта, порядок и сроки освобождения здания продавцом. Права и обязанности сторон. Оговариваются права и обязанности, которыми обладают стороны при заключении и исполнении договора. Ответственность. Говорится об ответственности сторон в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий договора. Заключительные положения. Указывается, что споры сторон, вытекающие из договора, могут быть разрешены только судом. Говорится об обязательности государственной регистрации перехода права собственности. Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон. Образец договора продажи недвижимости Скачать образцы договоров Выполнение договора По договору продажи недвижимого имущества (здания, сооружения) покупатель одновременно с получением права собственности на данную недвижимость получает права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею. В тех случаях, когда продавец одновременно и собственник земельного участка, где находится проданная недвижимость, покупатель получает право собственности или право аренды на указанную часть земельного участка. Если договор не определяет передачу покупателю недвижимости права на земельный участок, то покупатель получает право собственности только на ту его часть, которая занята недвижимостью и нужна для ее использования. Продажу недвижимости, которая находится на земле, не принадлежащей продавцу на праве собственности, можно осуществлять без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком. В таком случае покупатель недвижимости получает право пользования этой частью участка на тех самых условиях, что и продавец. Передача продавцом проданной недвижимости и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту или другому документу о передаче, который должен быть обязательно подписан сторонами. Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю будет считаться исполненным только после вручения данного имущества покупателю и подписания соответствующего документа. Отказ одной из сторон подписать документ о передаче недвижимости на тех условиях, которые предусмотрены договором продажи недвижимости, будет считаться уклонением продавца от обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности его принять. Принятие покупателем недвижимости, не отвечающей условиям, которые предусматривает договор продажи недвижимости, даже когда такое несоответствие оговаривается в передаточном акте, не служит основанием освобождения продавца от ответственности за некачественное исполнение договора.

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона () влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды ().

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество ().

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

Похожие статьи