недвижимость гражданское право

Подводя итог выше сказанному, отметим, что, деление вещей на движимые и недвижимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми.

Понятие недвижимости и ее виды закладываются законодателем в ст. 130 ГК. К недвижимости п.1 ст.130 ГК, во-первых, относит объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон о недрах признает объектом государственной собственности недра в целом, как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование.

Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водными объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и муниципальной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, то есть участок водной поверхности.

Во-вторых, к недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью, пока они прочно связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами. Недвижимым признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.132).

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

• 1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.132).
• 2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
• 3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее покупателю (ст.551).
• 4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225) и более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество (ст.234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295).
• 5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст.552, 553 и 652, 653). Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости. К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским и внутренним водным путям. Российское законодательство (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности» - РГ от 6 октября 1993 г.) не дает определения комического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли). Порядок регистрации воздушных судов определен ст.32 Воздушного кодекса. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ. Ведение государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации. Морские суда регистрируются в порядке, установленном ст.23 Кодекса торгового мореплавания Союза ССР, а суда внутреннего плавания - ст.26 Устава внутреннего водного транспорта СССР. Регистрации подлежат морские суда, технический надзор за которыми осуществляет Технический регистр, и суда внутреннего водного транспорта, являющиеся самоходными, а также несамоходными, грузоподъемность которых превышает 5 т. Морские суда вносятся в Государственный судовой регистр в одном из морских или речных портов, а суда внутреннего водного транспорта - в судовые реестры бассейнов рек или судоходных инспекций (суда постоянно плавающие вблизи морских портов, расположенных на реках, и ниже этих портов подлежат внесению в судовые регистры этих портов). Однако впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст.131 ГК, должен применятся действующий порядок регистрации прав на эти объекты (п.1 ст.33 Закона о регистрации недвижимости).Космические объекты подлежат государственной регистрации, порядок которой определяется Правительством РФ. Наряду с этим в данной сфере действует Конвенция 14 января 1975 г. О регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.

Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст.131 ГК.ГК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз.2 п.1 ст.130, но только на основании прямого указания закона. Движимым имуществом являются вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не отнесены ГК и другими законами к недвижимости. Права на движимые вещи (по общему правилу) не подлежат государственной регистрации. Однако закон может предусмотреть необходимость такой регистрации для отдельных видов движимого имущества. Так, в настоящее время действует постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 г. 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (СЗ РФ, 1994, 17, ст.1999). Анализируя все вышесказанное следует говорить, что законодателем, несмотря на множество других, воспринята классификация недвижимого имущества на недвижимое имущество по своей сущности и в силу закона. Данная классификация и особый правовой режим имеет значение при государственной регистрации (о ней речь пойдет позже). Я хочу также осветить и проблемы в гражданском законодательстве, связанные с делением имущества на движимое и недвижимое. И деление недвижимого, в свою очередь, на вышеуказанные виды. Законодатель считает синонимами понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость», о чем свидетельствует ст.130 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, как говорилось выше, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К категории недвижимых законодатель относит и движимые вещи, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Таким образом, законодатель разделил недвижимые dejure вещи на два вида: недвижимые (земельные участки, участки недр и т.д.) и движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых. Единого мнения о том, по какой причине законодатель посчитал необходимым включить движимые вещи в число недвижимых и распространить на них действие правил продажи недвижимости, нет. Так, А.П.Сергеев считает, что это вызвано высокой стоимостью этих объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил гражданского оборота.

М.И. Брагинский, в свою очередь, отмечает: «Законодатель объединил их с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации». Думается, законодатель не учел той существенной детали, что движимые по своей природе вещи могут быть как индивидуально-определенными, так и родовыми. В этом состоит их существенное отличие от недвижимых, которые всегда индивидуально определены. Дело в том, что правило о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества, устанавливаемое ст.557 ГК, которая гласит: «В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору», применимо к признаваемым законодателем недвижимым воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам (ст.130 ГК), а также к иным движимым вещам, которые впоследствии в соответствии с той же нормой, закрепленной в ч.2 п.1 ст.130 ГК, могут быть отнесены законом к недвижимым вещам, лишь в том случае, если эти вещи являются индивидуально-определенными. В отношении же родовых вещей данное условие неприемлемо. Законодатель в этой ситуации не защищает интересы покупателя, а скорее действует вопреки им, создавая бессмысленные преграды для нормального оборота подобного рода товаров. Предположим, состоялось заключение договора продажи воздушного судна, которое было «свидетелем» какого-либо важного события (подписания главами государств исторически значимого документа, сыгравшего большую роль в дальнейшем развитии их взаимоотношений), что подтверждалось документально или с помощью свидетельских показаний. Здесь мы имеем дело с вещью индивидуально-определенной. Даже если подобные самолеты (той же фирмы, модели и т.д.) выпускались или продолжают выпускаться в большом количестве, предмет заключенного договора - не родовая вещь. Ведь в этом случае речь идет о покупке не только и не столько средства передвижения, сколько исторически ценной вещи. Предмет этого договора - раритет, вещь уникальная, единственная в своем роде, что и позволяет придать ей статус индивидуально-определенной.Следовательно, в случае передачи продавцом покупателю уже охарактеризованного товара, не соответствующего условиям договора о его качестве, применяются согласно ст.557 ГК правила ст.475 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В приведенном примере сомнений в правоте законодателя возникнуть не должно и в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель может лишь отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Требовать же замены товара он не вправе, так как последний является индивидуально-определенным. Допустим, однако, что состоялось заключение договора продажи партии самолетов, изготавливаемых серийно. Здесь речь идет уже не об индивидуально - определенной вещи, а о родовых вещах. Если после передачи товара покупателю он обнаружит существенные нарушения его качества, применяется ст.557 ГК со ссылкой на п.2 ст.475 Кодекса. Предположим, что в указанном примере некачественными оказались пять из двадцати проданных самолетов. Согласно ст.557 ГК покупатель не вправе требовать замены товара - закон наделяет его правом отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Даже если продавец может заменить пять некачественных самолетов, сэкономив таким образом время и средства свои и покупателя, закон не предоставляет ему такого права. Однако заинтересованность покупателя и продавца состоит в том, чтобы в данном случае покупателю не возвращались деньги, а производилась замена некачественных самолетов. Конечно, ст. 557 ГК вполне применима к взаимоотношениям, связанным со всеми без исключения недвижимыми по своей природе вещами, так как они всегда индивидуально определены. Однако и в отношении движимых вещей ее нормы необходимо применять только тогда, когда речь идет об индивидуально-определенных вещах. Существует мнение, что ст. 557 ГК необходимо изменить и изложить в следующей редакции: «В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если предметом договора продажи недвижимости являются вещи, указанные в ч.1 п.1 ст.130 настоящего Кодекса, и если эти вещи определяются родовыми признаками, в этом случае правила ст.475 настоящего Кодекса применяются без изъятий». Предложенная формулировка ст. 557 ГК требует более четкого законодательного определения недвижимых вещей и вещей по своей природе движимых, но отнесенных законом к недвижимым. Поэтому целесообразно внести изменения и в ст. 130 ГК. Ведь в ч.2 п.1 ст.130 Кодекса говориться исключительно о вещах движимых по своей природе, а содержание ч.1 п.1 ст.130, в частности: «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» - представляется не совсем полной и точной. Эта норма получила бы более четкое закрепление и ее применение на практике стало бы более простым и удобным, если изложить ее следующим образом: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное движимое (по своей природе) имущество». Внесение изменений в ст.130 Кодекса необходимо не только потому, что это послужит более четкому применению на практике предложенной редакции ст.557 ГК, но и потому, что ст.130 ГК нуждается в более точной формулировке для правильного ее применения и в других отношениях.

Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» достаточно часто встречаются нам в повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают.

Однако в последние годы в нашей стране наблюдается неуклонный рост количества споров, возникающих в сфере оборота недвижимого имущества. Как отмечает С.П. Гришаев, «многие проблемы, возникающие в судебно-арбитражной практике в сфере хозяйственного оборота недвижимости, в конечном счете, восходят к понятию и признакам данного явления»Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. ООО "Новая правовая культура". 2007 г. // СПС «Консультант Плюс».. Действительно, понятие недвижимости, содержащееся в ст.130 ГК РФ, сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое, но и практическое значение.

Так, отнесение объекта к категории движимого или недвижимого имущества влечет соответствующие правовые последствия, и на практике данное обстоятельство влияет на разрешение спора.

Рассмотрим пример из судебной практики.

ОАО "Пансионат "Весна" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" и Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании недействительным зарегистрированного права собственности ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" на щитовой домик; обязании ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" снести самовольно возведенную постройку - указанный щитовой домик. Решением от 19.06.07 суд признал недействительным зарегистрированное право собственности ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" на щитовой домик и обязал ответчика снести самовольно возведенную постройку. Суд исходил из того, что спорный щитовой домик является самовольной постройкой, так как возведен на участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; ответчик не получил разрешения на строительство объекта в установленном порядке; проектная документация не оформлялась.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.09.07 решение от 19.06.07 изменено в части обязания ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" снести самовольно возведенную постройку. Суд обязал ответчика демонтировать щитовой домик. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорный щитовой домик не является недвижимым имуществом, представляет собой сборно-разборную конструкцию, возведен на принадлежащем истцу земельном участке, земля под щитовым домиком на каком-либо вещном праве ответчику не предоставлена. В кассационной жалобе ОАО "Фирма "Адыгпромстрой" просит отменить решение и апелляционное постановление, однако ФАС Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, апелляционное постановление от 03.09.07 является законным и обоснованным Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2007 г. по делу № А32-5939/2007-22/118// СПС «Консультант Плюс»..

Таким образом, важно составить грамотное, правильно обоснованное представление о том, что представляет собой недвижимость в правовом смысле этого слова.

В настоящее время легальное понятие недвижимого имущества закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ, устанавливающем, что к «недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В соответствии с п.2 ст.130 ГК РФ «вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом» Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 11.02.2013) (с изм. и доп. от 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301..

В настоящей главе обратимся к анализу указанной нормы.

Для начала необходимо отметить, что в законе отождествляются понятия «недвижимость», «недвижимая вещь», «недвижимое имущество». Но в юридической науке не сложилось единого мнения относительно позиции законодателя.

Так, некоторые авторы соглашаются с синонимичностью данных понятий, указывая на то, что это есть «прием юридической техники, который используется законодателем с целью избежать однообразия в тексте закона»Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: Проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. №8. С.148.. Действительно, п.1 ст.131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п.2 - о регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, п.3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Однако, некоторые ученые исходят из различия понятий «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество», что представляется более обоснованным.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности, так, профессор Суханов Е.А. указывает, что «объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.»Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. №4. С.11..

Исследуя иную позицию, можно сделать вывод, что понятие «недвижимое имущество» можно отразить формулой - «недвижимые вещи + имущественные права».

Подтверждение этому содержится в ст. 132 ГК РФ, определяющей предприятие в целом как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, в состав которой входят различные категории имущества, предназначенные для деятельности, включая, помимо недвижимых вещей, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги и исключительные права. Отсюда вытекает вывод о том, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию «недвижимая вещь», а в ст. 132 ГК РФ - понятию «недвижимое имущество»Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации // Правовые вопросы недвижимости. 2008. №1. С.8..

Что касается термина «недвижимость», то предпочтительнее его использовать в качестве некой обобщающей категории, в случае, если речь идет об объектах гражданских прав, на которые распространяется особый правовой режим недвижимых вещей, к примеру, в нормах об обязательной государственной регистрации. Таким образом, в доктрине нет однозначного понимания по исследуемому вопросу.

Наиболее распространенной является точка зрения, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что «объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму»Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ // Журнал российского права. 2004. № 6. С.32..

По справедливому замечанию П. Виноградова, ст.130 ГК РФ содержит симбиоз подходов к определению понятия недвижимого имущества: закрепление признака прочной связи с землей, что предполагает невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, в то же время данная норма содержит перечень недвижимых вещей, который не является закрытымВиноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. №2. С.21..

Теперь обратимся к признакам недвижимости.

Здесь следует отметить, что в юридической литературе содержатся разнообразные суждения относительно критериев недвижимого имущества.

Так, в настоящее время может вызвать значительные трудности критерий прочной связи с землей . Это объясняется тем, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба, сохраняя при этом свою целостность и назначение («однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново»Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «Консультант Плюс». 2007.). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде.

Получается, что физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.

В своей работе Л. Наумова, характеризуя признак прочной связи с землей, выделяет следующие элементы: «наличие фундамента, его характеристики, способ прикрепления объекта к фундаменту и материал, из которого изготовлен объект»Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. №4. С.5..

Такая позиция не представляется безосновательной и подтверждается судебной практикой.

Общество с ограниченной ответственностью "Универсал-шина Н" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации города Н. Новгорода о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества - одноэтажный ангар арочного типа. Решением от 29.09.2006 в удовлетворении исковых требований отказано на основании статей 130, 222 ГК РФ. Суд исходил из того, что земельный участок под ангаром выделен истцу лишь во временное пользование, спорное строение по своим техническим характеристикам не относится к объектам недвижимости. В апелляционном порядке дело не пересматривалось. Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обратилось в ФАС Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с нарушением норм материального права.

Однако кассационная жалоба была оставлена судом без удовлетворения, при этом суд обосновал свою позицию следующим образом.

Имущество, обладающее в силу ст.130 ГК РФ таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Представленные в дело данные об объекте указывают, что арочный склад представляет собой сооружение со стенами в виде металлического профиля на железобетонном ленточном фундаменте и асфальтированной площадкой для складирования, не имеющее стационарных коммуникаций, а потому статусом объекта недвижимости не обладает Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.12. 2006 г. по делу N А43-1798/2006-12-24// СПС «Консультант Плюс»..

Профессор Садиков О.Н. делает категоричный вывод о том, что определяющим признаком, позволяющим отнести объект к недвижимому имуществу, является, таким образом, его прочная связь с землей, при отсутствии прочной связи с землей объект недвижимостью не является Гражданское право. Том I. Учебник. / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М. 2006.С.75.

Однако в литературе высказываются сомнения относительно абсолютности такого вывода.

Так, Емелькина И.А. указывает, «что многие объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к недвижимости. Например, квартира на пятом этаже или офис будут относиться к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе (ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)» Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. №2. С.16..

Действительно, связь с землей может также быть физической, но опосредованной (через водную поверхность, через другие объекты недвижимости (здания и сооружения, построенные на воде, жилые и нежилые помещения)).

Отсюда следует вывод о том, что наличие фундамента не свидетельствует о возведении недвижимости - оно является лишь одним из признаков объекта недвижимости, но может применяться лишь в совокупности с другими признаками.

Стоит отметить, что цивилистами высказывается мнение ввести юридический критерий связи объекта с землей, предполагающий признание недвижимым имуществом только объектов, земля под которыми принадлежит лицу на праве собственности. Соответственно, напрашивается вывод, что строения на чужой земле получат статус движимого имущества.

Л. Щенникова, критикуя такую позицию, указывает, что «в современных российских условиях, когда многие собственники зданий и сооружений не владеют и пользуются земельными участками на праве собственности, большинство объектов перестанут быть таковыми»Щенникова Л. Недвижимость: Законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. №11. С.9..

Ряд других ученых, говоря о юридической связи объекта с земельным участком, ссылаются на нормы о самовольной постройке - ст.222 ГК РФ. Авторами отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента возникновения права собственности на такие объекты, т.е. до государственной регистрации этих объектов.

Однако В.А. Алексеев занимает противоположную позицию: «обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом»Алексеев В.А.Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер. 2007. С. 65-66..

Представляется верным согласиться с такой точкой зрения, исходя из логики соответствия законодательству.

ГК РФ, давая в ст. 222 определение самовольной постройки, указывает, что это - недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных или строительных норм и правил Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 11.02.2013) (с изм. и доп. от 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301..

Таким образом, верно, что незаконность возведения - это критерий отнесения недвижимости к самовольным постройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости.

Следующим легальным критерием является - невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

В правоприменительной практике встречаются случаи вынесения решения судом, основываясь на этом признаке: суд не признал спорную трансформаторную подстанцию объектом недвижимого имущества, поскольку пришел к выводу о возможности ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Трансформаторная подстанция представляет собой металлический шкаф и оборудование, установленные на фундаменте из стальных труб» Определение Высшего арбитражного суда РФ от 08.04.2010 г. по делу № А75-8011/2008 //СПС «Консультант Плюс»..

Однако критерий несоразмерного ущерба также вызывает ряд вопросов.

Термин «несоразмерный» носит оценочный характер, и недостаток этого критерия состоит в том, что ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос о том, насколько (на 1/2, 1/3, 1/4 и т.д.) должна уменьшиться стоимость объекта недвижимости». К тому же, не совсем понятно, какую стоимость объекта брать за основу.

Л. Наумова предлагает исходить из оценки стоимости объекта в сравнении того же объекта после его перемещения, а также с оценкой расходов на перемещениеНаумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. №4. С.5.. Также не определено однозначно, какая стоимость должна учитываться - рыночная, балансовая, стоимость по оценке органов технической инвентаризации, все они исчисляются по разным методикам.

Представляется, что должна применяться рыночная оценка как наиболее полно отражающая стоимость имущества.

В то же время некоторые практики предлагают исключить признак невозможности перемещения без несоразмерного вреда назначениюНекрестьянов Д.С. Понятие недвижимости // Арбитражные споры. 2006. № 1. С.19.. Данный вывод связан с тем, что любое перемещение влечет прекращение существования объекта недвижимости. Сам факт перемещения свидетельствует о том, что в момент начала перемещения объект прекратил свое существование и во всех случаях это уже будет новый объект.

Рассмотрев критерии, установленные в ст. 130 ГК РФ, следует заключить, что на практике возникает ряд вопросов: как и когда необходимо признать их достаточными, чтобы объект признать недвижимой вещью; когда эти критерии перестанут быть субъективными и зависеть от воли регистратора или судьи, при рассмотрении дела.

Выход из такой ситуации предлагает Д. Базаркин: «все объекты материального мира, учтенные в Государственном кадастре недвижимости, автоматически признать недвижимостью. При этом критерии "прочная связь с землей" и "неперемещаемость" объекта материального мира перейдут из разряда субъективных в разряд объективных и станут критериями для учета объекта в Государственном кадастре недвижимости. Надо ввести новый критерий "учтен в Государственном кадастре недвижимости", который будет являться основанием для государственной регистрации прав на объект недвижимости»Базаркин Д. Правовая концепция недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2012. №15.С.17..

Отнесение объекта к капитальным - критерий, который выводится путем анализа нормативных источников и материалов судебной практики. Так, в ст.1 Градостроительного кодекса РФ определено: объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построекГрадостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // «Российская газета», № 290, 30.12.2004..

Существует также нормативно-правовой акт, действующий на уровне субъекта, - «Положение о размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства», где прямо указан общий критерий отнесения объектов к некапитальным объектам (движимому имуществу) - возможность свободного перемещения указанных объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы. Некапитальные объекты не являются недвижимым имуществом, не подлежат техническому учету в бюро технической инвентаризации и ФГУП "Ростехинвентаризация", права на них не подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с нимПостановление Правительства Москвы от 13 ноября 2012 г. № 636-ПП «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы», № 64, 13.11.2012..

Суды выносят решение, ссылаясь на данный критерий:

«Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности» Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.01.2008 г. по делу № А60-865/2007// СПС «Консультант Плюс»..

В литературе предлагаются и иные критерии недвижимого имущества.

Так, развернулась дискуссия относительно того, является ли акт государственной регистрации признаком недвижимости, либо это является следствием отнесения имущества к недвижимости.

Согласно первому подходу, сторонником которой является Е.А. Суханов, для того, чтобы «недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности, поэтому необходима государственная регистрация права собственности»Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. №4. С.14..

Получается, что до момента государственной регистрации права у объекта отсутствуют свойства недвижимой вещи. К тому же, если в дальнейшем право на объект будет оспорено, и запись из реестра будет исключена, вещь снова станет движимой - это обстоятельство подрывает стабильность гражданского оборота.

Более верным представляется противоположная позиция: государственная регистрация - следствие отнесения имущества к недвижимостиКуцина С.Движимая Недвижимость // ЭЖ-Юрист. 2011. №45.С.26..

Действительно, имущество объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. В обоснование этого подхода следует сослаться на ст.131 ГК РФ: государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, очевидно, что можно регистрировать права на уже существующий объект Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. 11.02.2013) (с изм. и доп. от 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.. Если, к примеру, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение права собственности на него.

Судебная практика называет еще один критерий: объект должен изначально создаваться как недвижимость с соблюдением градостроительных и иных норм, регулирующих возведение недвижимости. ФАС Волго-Вятского округа отметил: «Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил» Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2010г. по делу № А43-13181/2009// СПС «Консультант Плюс»..

Д.С. Некрестьянов особо выделяет признак пространственной индивидуальности , который требует обязательное для объекта недвижимости наличие совокупности характеризующих его черт, при которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение этого объекта и возникновение нового. «Месторасположение, площадь, кадастровый номер - вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования» Некрестьянов Д.С. Понятие недвижимости // Арбитражные споры. 2006. № 1. С.22..

Думается, что автор основывает свою позицию исходя из положений ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», где по смыслу п.3 ст.1 следует вывод, что объект должен иметь характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости).

А.М. Эрделевский указывает, что отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением , например, земельные участки, жилые помещения и иные Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского М.: Юристъ. 2005.С.134..

Анализ правоприменительной практики показывает, что в качестве условия признания объекта недвижимостью необходимо наличие разрешения на строительство капитального объекта.

Так, судьи ВАС РФ пришли к выводу, что спорные торговые павильоны не обладают признаками недвижимого имущества. В связи с этим сведения о правах на эти помещения (собственность и общая долевая собственность) и сделках с ними (купля-продажа) не подлежат внесению в ЕГРП. Установлено, что земельный участок, на котором расположены помещения, предоставлен распоряжением префекта для размещения и эксплуатации торгового павильона из быстровозводимых конструкций, а не для возведения капитального здания. В действительности сооружения возведены без получения разрешения на строительство недвижимости, в отсутствие воли собственника земельного участка (префектуры), который предоставил его для строительства и эксплуатации быстровозводимого торгового комплекса. Павильон не принимался в эксплуатацию как объект недвижимости Определение ВАС РФ от 5.08.2010 г. № ВАС-9213/10 по делу № А40-98414/09-3-780// СПС «Консультант Плюс». .

Иногда выделяют такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость .Захарова А.Е.Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Статут. 2007. С.401.. Недвижимость действительно обычно обладает повышенной экономической ценностью, это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Однако такой критерий высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Так, этому критерию будут отвечать произведения искусства, собрания редких книг и т.п., то есть объекты движимого имущества. Предполагается, что критерий высокой стоимости может использоваться в совокупности с иными основаниями.

В литературе высказывается предложение классифицировать признаки недвижимой вещи на признаки, наличие которых необходимо для признания вещи недвижимой (например, прочная связь с землей, несоразмерный ущерб), и признаки, которыми должна обладать недвижимая вещь (например, государственная регистрация, наличие технического паспорта и т. п.), т.е. вопрос о признании вещи недвижимой уже не возникает, речь идет только об обязанности правообладателя недвижимой вещи совершить определенные действия для наделения такой вещи соответствующими признакамиРыженков А.Я. К вопросу о понятии и содержании недвижимого имущества как объекта гражданских прав [Электронный ресурс] - Электрон. дан. - URL:http://www.new.volsu.ru (дата обращения: 11.04.2013)..

В завершение рассмотрения определения понятия недвижимости следует вывод, что использованные законодателем критерии в настоящее время подвергаются критике большинством цивилистов. В литературе высказываются замечания, о единой позиции говорить не приходится. Разные авторы предлагают разное число признаков: от классического - наличия неразрывной связи с землей и невозможности перемещения имущества без несоразмерного ущерба назначению, до целой системы критериев, только совокупное применение которых признается достаточным для определения природы объекта.

На практике это может привести к неправильной квалификации объекта, что породит неблагоприятные последствия для гражданского оборота в целом.

Поэтому необходимо закрепить в законе обязательные признаки, позволяющие квалифицировать вещь как недвижимость. При этом ограничиваться только двумя признаками (прочная связь с землей и несоразмерный ущерб) не стоит. Следует указать как можно больше таких признаков, что позволит снизить риск возникновения практических ошибок при определении вещи в качестве недвижимой.

Введение

Возрождение института недвижимости в российском гражданском праве стимулирует появление исследований, посвященных этому гражданско-правовому явлению. Многие юристы (в частности таких, как Павлов П.Н., Пискунова М.Г., Турецкий Е.Ю, Скворцов О.Ю) посвящают данной теме немало работ, в которых сделана обстоятельная попытка изучения правового режима недвижимого имущества и его оборота. Это и естественно, ибо интенсивная динамика оборота недвижимого имущества порождает широкий спектр проблем, требующих серьезного отклика правовой теории на нужды практики.

Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Однако экономический смысл недвижимости зачастую размывается новаторскими юридическими решениями, принимаемыми законодателем. Очевидно, что недостатки легального определения недвижимости влекут проблемы в правоприменительной практике и в конечном итоге негативным образом сказываются на гражданском обороте. Вряд ли можно говорить о том, что современное понятие недвижимости, сформулированное в ГК РФ, свободно от недостатков. Данная проблема приобретает особую остроту в связи с тем, что понятие движимых вещей формулируется по остаточному принципу (все, что не недвижимость - то движимое имущество).

Вышеизложенное приводит нас к мысли о том, что и само законодательное понятие недвижимости, включающее в себя различные виды имущества, и примыкающие к данному понятию правовые институты, регулирующие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не имеют внятных, легко читаемых объяснений того, почему дефиниция недвижимости в ст. 130 ГК РФ сформулирована так, а не иначе.

Выделения недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору.

Многие из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает.

Следует подчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре данной работы. Так, например правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет различия с режимом недр или режимом строений и других объектов.

При написании данной работы было изучено и использовано обширное количество нормативных актов и юридической литературы. В частности, самыми фундаментальными из них явились такие, как Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ "0 государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним" (в ред. от 17.06.2010 N 119-ФЗ) и т.д. Цель их изучения - конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.

Вопросам исследуемой темы посвящены работы следующих ученых цивилистов современности: Болтанова Е.С., Брагинский М.И., Витрянский Е.В., Суханов Е.А и др.

Вместе с тем, необходимо отметить, проблема, обозначенная в настоящем исследовании, продолжает вызывать острые дискуссии в научных кругах и требует дальнейшего научного изучения.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, анализа судебной практики и списка литературы.

Глава 1. Понятие и общая характеристика недвижимости

§ 1. Понятие недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков. Недвижимостями считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли – res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу superficies solo cedit – сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю. 1

В одной из последних трактовок российского законодательства недвижимость получила следующую дефиницию: согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Причем законодатель считает синонимами понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость», о чем свидетельствует ст.130 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс представляет собой имущество в самом широком смысле, в его состав входят: во-первых, вещи (как недвижимые, так и движимые), предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; во-вторых, права требования; в-третьих, долги; в-четвертых, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае совершения сделки с предприятием в целом как имущественным комплексом передаче подлежит все названное имущество, если в законе или договоре не установлены исключения из этого правила. 2 Однако следует признать отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы предприятия от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), которые в принципе можно использовать в предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка 3 и объекты незавершенного строительства 4 . Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин «постройка» является родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном участке недвижимых объектов 5 .

Однако следует вернуться к формулировке понятия недвижимости, даваемой в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

1) отнесение к недвижимости земельных участков;

2) отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

3) отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Как видим, все указанные группы объектов недвижимости не имеют между собой каких-либо общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, насаждения, здания, сооружения). Следует отметить, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать леса, насаждения, здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению. Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при вырубке леса на продажу, либо продаже здания на строительные материалы). 6

Третья группа включает в себя имущество, которое не связано с землей, однако прямо отнесено законом к недвижимым вещам. В частности, абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, объективно предназначенные для передвижения в пространстве. Распространение на них правового режима недвижимости обусловлено их высокой стоимостью и необходимостью учета прав на эти объекты 7 .

Юридическое значение данной классификации состоит в том, что права на недвижимое имущество возникают, переходят и прекращаются с момента их государственной регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежат также сделки с этими объектами, прямо указанные в законе (например, договор купли-продажи квартиры). 8

ГК РФ закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.132).

2) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.

3) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее покупателю (ст.551).

4) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349); распоряжение государственным и муниципальным предприятием, принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295).

5) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).

Недвижимость – новая правовая категория реформируемой российской экономики. Законодательству советского периода она не была известна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительной государственной собственностью.

Приватизация государственных и муниципальных предприятий, введение правового института частной и муниципальной собственности на землю и другие природные ресурсы, наряду с государственной собственностью на них, создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и, следовательно, необходимость правового регулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей, для недвижимых устанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственности на недвижимость, обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, форма заключения договоров участников отношений в связи с недвижимостью, порядок прекращения и ликвидации прав на недвижимость и т. д. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектов только недвижимое имущество.

Признание земель недвижимостью было вызвано необходимостью реформирования российской экономики. В житейском смысле земля всегда была и будет недвижимостью, как и другие недвижимые предметы и вещи – объекта гражданского права. Этому понятию придается подобный юридический смысл для того, чтобы средствами законодательства открыть возможность сближения правового режима использования земель и другого недвижимого имущества – объектов товарного оборота, отношения, по поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства. Новые земельные законы РФ, признавая землю недвижимостью, гарантируют самостоятельное хозяйствование на земле, независимо от того на каком праве пользователи земли владеют ею на праве частной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого землевладения, временного пользования и аренды. Физические и юридические лица, имеющие земельные участки в частной собственности вправе совершать сделки с ними в порядке, установленном для недвижимости. Другие пользователи земли также соблюдают режим недвижимого имущества, включая нормы о хозяйственной свободе, государственной регистрации прав, уплате налогов, соблюдении других обязанностей, установленных только законом. Гражданское законодательство применяется к регулированию земельных отношений с учетом их специфики, отраженной в соответствующих нормативных актах земельного законодательства.

Права на объекты недвижимости, их возникновение, ограничение, прекращение и смена владельцев подлежат обязательной государственной регистрации 9 .

В данном параграфе было рассмотрено само понятии недвижимости. Как видно из текста, что недвижимое имущество по сути делится на три группы объектов:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;

В данном перечне не нашлось места нежилым и жилым помещениям, являющимся в соответствии с гражданским законодательством самостоятельными недвижимыми объектами гражданских прав. Помещения как недвижимые вещи в "физическом" составе иной недвижимой вещи являются, по существу, производными объектами и рассматриваться далее будут именно в таком качестве.

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр.) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом.

В период Союза ССР деление имущества на недвижимое и движимое было исторически связано с поземельным оборотом, ибо, как уже упоминалось, основой недвижимости является земельный участок. Такое деление оказалось ненужным в связи с установлением в первые годы советской власти исключительно государственной собственности на землю и изъятием земли "из частного оборота". Поэтому в советском законодательстве понятие "недвижимость" использовалось лишь первоначально. В примечании к ст.21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. прямо указывалось, что "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено".

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю, для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости, имелись некоторые нормы, позволявшие выделять права собственности граждан на отдельные вещи и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность па жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой "жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков", вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, критерий, а потому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этим объединяющим, общим понятием, по советскому законодательству могли находиться у граждан в личной собственности (эта формулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться в личной собственности граждан).

Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций и их объединений, профсоюзных и иных общественных организаций (ГК РСФСР 1964г), а также жилые дома, квартиры.

В современное российское законодательство деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено законом "О собственности в РСФСР".

Сначала понятие "недвижимое имущество" было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п.3 ст.7 этого закона. Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч.1 п.4 ст.2 закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки. В п.3 ст.7 закона употреблялся термин "недвижимое имущество", хотя определения его данный закон не давал.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в ст.4 было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое, хотя дальше факта этого деления Основы не пошли, ибо в них не предусматривалась какая-либо специфика в правовом режиме недвижимых вещей. Но именно в п.2 ст.4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., кроме перечисления (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые дается "критерий недвижимости": прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Следующий шаг в развитии понятия недвижимости был совершен в российском законодательстве в связи с принятием Конституции Российской Федерации 1993 г. После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и "О земельной реформе", ситуация изменилась. Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.

Согласно нормативным актам, принятым в период рыночных отношений с 1990 - 1996 г. г., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Решающий шаг в утверждении категории недвижимого имущества в российском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации, который не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые (ст.130), но и ввел целый ряд статей и положений, определяющих специальный правовой режим недвижимого имущества.

ГК РФ относит к вещам, недвижимым по их природе, участки недр и обособленные водные объекты, ставя их в один ряд с земельными участками и делая их, по существу, независимыми от последних. В то же время леса, согласно ГК РФ, относятся к недвижимости по принципу их связи с землей наряду со зданиями и сооружениями.

Статья 130 ГК РФ отнесла к недвижимым вещам также "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты", тем самым, отойдя от традиции русского законодательства, где в принципе движимые вещи к недвижимости не относились. Так, русское дореволюционное законодательство относило "мореходные и речные суда всякого рода" к движимым вещам. В ст.130 ГК РФ перечислены не все виды недвижимых вещей. Специальная ст.132 относит к недвижимому имуществу предприятие как имущественный комплекс. Такого рода недвижимое имущество рассматривается как недвижимость по назначению.

Несмотря на кажущуюся с первого взгляда содержательную полноту приведенного перечня недвижимости ГК РФ, он подвергается неустанной критике специалистов.

Исторический анализ становления и развития института недвижимости показал, что российская правовая история построена на чередовании признания деления вещей на движимые и недвижимые и на отрицании этого факта.

В чем же заключается значение деления вещей на движимое и недвижимое. Мы обращали внимание на это в предыдущем параграфе, указывая, что правовое значение деление вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима для них.

Возрождение института недвижимости в российском гражданском праве стимулирует появление исследований, посвященных этому гражданско-правовому явлению.

Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Однако законодатель не дает определение недвижимости. В связи с этим согласимся с О.Ю. Скворцовым, что недостатки легального определения недвижимости влекут проблемы в правоприменительной практике и в конечном итоге негативным образом сказываются на гражданском обороте.

Обращаясь к цивилистической литературе, мы констатируем, что, не все авторы выделяют собственное понятие недвижимости, большинство из них ограничиваются толкованием ст.130 ГК РФ, выделяя только критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу. Такие, как М.И. Брагинский, О.М. Козырь, О.Н. Садиков и др.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Понятие недвижимости можно встретить в энциклопедиях и словарях. Например, в современной энциклопедии: "недвижимость в гражданском праве земельные и другие естественные угодья, вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения и т.д.). Противопоставляется движимости".

В толковом словаре живого великорусского языка Владимира Даля, можно встретить следующее определение недвижимости - это, свойство и состояние недвижимого, неподвижность, покой, косность (недвижимое имение). Здесь же в примечании, недвижимость от недвижный (недвижимый) - не движущийся и не двигаемый никем, стоящий в покое, на месте, Необходимо отметить, что понятие недвижимости как правовой категории существенно отличается от экономической трактовки данного понятия.

Чтобы сформулировать понятие недвижимости, нам необходимо провести анализ признаков данного объекта гражданских прав, а также выделить критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости.

М.В. Абрамова выделяет четыре признака присущих недвижимому имуществу:

1. недвижимым имуществом признается вещь, т.е. предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

2. вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т.е. необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

3. этой вещи должны быть присуще такие признаки, как прочность и непотребляемость; эта вещь должна находится в определенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования.

Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению недвижимости в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ. При этом следует учитывать, что упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно - один из способов относительной стабилизации социальной и политической обстановки в обществе.

Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи.

Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается прежде всего в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

Среди элементов рыночной экономики недвижимость занимает особое место: она с одной стороны входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности, с другой - выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и т.п., находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и т.п., применяемые в коммерческих целях, служат средствами извлечения прибыли.

Согласно Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8) .

Недвижимость как особый вид имущества вовлечена в хозяйственный оборот, при этом законодатель устанавливает особый правовой режим недвижимого имущества, правила гражданского оборота недвижимости, которые традиционно являются одними из самых сложных в судебно-арбитражной практике.

Недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность и поэтому для него существует обособленный правовой режим, который, хотя и имеет длительную истории, однако не может считаться устоявшимся.

С учетом изложенного, изучение такого правового института как недвижимость, исследование ее правового режима представляется весьма важным и актуальным. В настоящей работе рассматриваются общие вопросы гражданско-правового режима недвижимости.

1. ПОНЯТИЕ «НЕДВИЖИМОСТЬ» В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

Широкое распространение, как в рамках общей теории права, так и в различных узкоотраслевых исследованиях, получила позиция А.В. Малько и О.С. Родионова, согласно которой правовой режим рассматривается как установленный законодательством особый порядок регулирования, представленный специфическим комплексом правовых средств, который при помощи оптимального сочетания стимулирующих и ограничивающих элементов создает конкретную степень благоприятности либо неблагоприятности в целях беспрепятственной реализации субъектами права своих интересов .

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе , называют следующие признаки недвижимости:

- это вещь, предмет материального мира (в литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»);

- индивидуально-определенное имущество;

- обладающее прочной связью с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.

В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки:

- многократное использование в процессе производства и иных целях;

Незаменяемость;

Управляемость;

- детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

Исходя из перечисленных признаков, в литературе даются следующие определения недвижимости:

1) недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения… условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей;

2) недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота .

Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как видно из легального определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Однако Д.И. Ильин справедливо отмечает: «Что же касается содержания критериев недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ, то является сомнительным такой оценочный критерий, как "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению"… Думается, что при определении недвижимости на первом плане должен стоять вопрос не о прочности и связи строения с землей, а такая характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению… Определенные объекты, будучи перенесенными, могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей» .

В.В. Витрянский отмечает, что с точки зрения Гражданского кодекса базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества:

- недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

- недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

- недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, объекты незавершенного строительства .

Под вещью в гражданском праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении . Категория «имущество» является более широкой, чем «вещь» и применяется для обозначения:

1) совокупности вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении;

2) совокупности вещей и имущественных прав на получение вещей или иного имущественного удовлетворения от других лиц (актив);

3) совокупности вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя (актив и пассив) .

Что же касается спора о недопустимости одновременного использования применимо к недвижимости «имущество» и «вещи» здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК РФ называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин "имущество". Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина "недвижимое имущество", которым вытесняется понятие "недвижимая вещь".

Указание на прочную связь с землей - основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества - землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества и его основной признак.

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика свидетельствуют о том, что выделение в ст. 130 ГК РФ главного критерия недвижимого имущества, а именно признака прочной связи с землей и невозможности перемещения соответствующих объектов без несоразмерного ущерба их назначению, вполне оправданно. Вместе с тем наличие различных категорий недвижимого имущества, каждая из которых обладает специфическими свойствами, требует дифференцированного регулирования отношений по поводу указанных объектов недвижимости. Наличие различных категорий объектов недвижимости, заставляет сделать еще один вывод: в случае, когда законодатель включает в перечень недвижимого имущества какой-либо новый объект, он должен обеспечить его правовое регулирование или хотя бы определить, какие нормы об иных объектах недвижимости подлежат применению.

В последнее время особую актуальность приобрела проблема так называемых имущественных комплексов. Ныне в качестве самостоятельных объектов недвижимости законодательством признаются лишь два вида имущественных комплексов: предприятия и жилищные кондоминиумы. Между тем не меньшее значение имеют имущественные комплексы газопроводов, электростанций и другие имущественные комплексы, которые объединяет то обстоятельство, что они включают в свой состав как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели. Кроме того, что имущественные комплексы характеризуются разнородностью составляющих их элементов, и этим элементам присуща подчиненность специальному правовому режиму, который характерен исключительно для конкретного вида имущественного комплекса. Вхождение какого-либо имущества в комплекс влечет распространение на такое имущество правового режима, свойственного исключительно данному комплексу. Вместе с тем принадлежность конкретного объекта к определенному виду оказывает влияние на подчиненность особым правилам, которые влекут дополнительные отличия в рамках специального правового режима имущественного комплекса. Особое влияние на специальный правовой режим имущественного комплекса оказывают входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в отношении которых должен применяться отдельный правовой режим .

Нельзя забывать, что под недвижимым имуществом понимаются во всех случаях индивидуально-определенные вещи. Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о порядке применения к недвижимым вещам гражданско-правовых норм о вещах как объектах гражданских прав. Поэтому каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права. Если по своим свойствам недвижимая вещь может быть разделена на несколько самостоятельных вещей, при таком разделе прежняя недвижимая вещь должна прекратить существование, а на ее месте образуются два или более самостоятельных объектов права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. В связи с этим из законодательства следует исключить упоминание о каких-либо сделках с частью объекта недвижимости, например с частью предприятия (ст. 132 ГК РФ), с частью жилого помещения (ст. 558 ГК РФ) .

В соответствующих случаях, когда объект недвижимости является неделимой вещью, сделки могут совершаться лишь в отношении долей в праве общей собственности на данный объект недвижимости, но не с частью этого объекта.

Таким образом, сказанное позволяет нам сделать вывод о том, что есть необходимость уточнить легальное понятие недвижимого имущества в части, касающейся «невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению». Кроме того, наличие различных категорий недвижимого имущества, каждая из которых обладает специфическими свойствами, требует дифференцированного регулирования отношений по поводу указанных объектов недвижимости. Наличие различных категорий объектов недвижимости заставляет сделать еще один вывод: в случае, когда законодатель включает в перечень недвижимого имущества какой-либо новый объект, он должен обеспечить его правовое регулирование или хотя бы определить, какие нормы об иных объектах недвижимости подлежат применению.

2. ВИДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Обратимся к видам недвижимого имущества.

Легальная классификация недвижимого имущества, как уже отмечалось, дана законодателем в п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

- недвижимое имущество по природе,

- недвижимое имущество, названное таковым силу закона.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы относятся земельные участки, здания и сооружения, жилые помещения и т.д.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям.

Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

- смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд.

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

Участки недр;

- здания и сооружения;

Помещения;

- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

3. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.

Прежде всего подчеркнем, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и всех совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована, в первую очередь, повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

Еще одной особенностью гражданско-правового режима недвижимого имущества, является ограничение прав по использованию земельного участка, так как права на земельные участки под объектами не всегда принадлежат собственникам недвижимого имущества на вещном или обязательственном праве, а в ряде случаев и не могут принадлежать, например, в силу причин, указанных в ст. 35 Земельного кодекса РФ , и регулируются в публичных интересах различными нормативными актами.

Статья 1 Земельного кодекса РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп.5).

Несмотря на то, что Земельный кодекс РФ провозглашает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, следует заметить, что земельный участок и недвижимость, прочно связанная с ним, рассматриваются ЗК РФ как самостоятельные объекты гражданского оборота, связанные единой судьбой, но не как единый объект.

Между тем необходимо подчеркнуть, что согласно общему правилу ГК РФ, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования (абз.2 ст.273 ГК РФ). По этому же пути идет и судебная практика: при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом .

На гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью направлены нормы десятков, сотен нормативных актов. Прежде всего, необходимо выделить Конституцию РФ и Гражданский кодекс Российской Федерации. Нормы ГК РФ закрепляют понятие и виды недвижимости, особенности совершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

ГК РФ выступает базисным законодательным актов регулирующим правовой режим недвижимого имущества; нормы ГК РФ находят свое продолжение в кодифицированных законодательных актах и иных федеральных законах.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).

В развитие положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131) закрепляет обязательность государственной регистрации: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов.

Среди «иных» законодательных актов устанавливающих особенности государственной регистрации недвижимости, в частности, можно выделить:

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и др.

Наряду с законодательными актами на регулирование рассматриваемых правоотношений направлены акты Президента Российской Федерации и акты Правительства Российской Федерации. Также правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

На основании и во исполнение Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одним из самых проблемных вопросов связанных с правовым регулированием государственной регистрации недвижимости является вопрос: обладают ли субъекты Российской Федерации правом на законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Однозначный ответ дан в ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: данный вопрос отнесен к исключительному ведению Российской Федерации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по нескольким базисным критериям.

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Однако «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством» .

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 334 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ) Щенникова Л.В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - №11. [Текст]

URL: //http://www.for-expert.ru/articles/rossiiskaya_justicia-11-2003.shtml (дата обращения 20.10.12).

2.5

Похожие статьи