Государство активно поддерживает нуждающихся граждан, и одной из форм помощи является предоставление бесплатных квартир для проживания по договору социального найма . Как и куда обращаться за помощью? Об этом пойдет сегодняшний рассказ.

Как получить квартиру по договору социального найма: как и куда обращаться за помощью?

Договор социального найма предполагает передачу жилого помещения в безвозмездное пользование гражданам. При этом наймодателями являются государственные и муниципальные органы. Грубо говоря, это выдача бесплатной квартиры, потому что платить за нее не надо и пользоваться можно так, как будто сам являешься ее хозяином - особых ограничений по пользованию нет.

Условия договора социального найма:

• Договор заключается на основании бессрочности, то есть пользоваться квартирой можно сколько угодно;
• Изменение условий, которые были основанием для заключения договора, не приводят к его расторжению;
• Граждане имеют право пользоваться общим имуществом. Отметим, что распоряжаться таким имуществом нельзя. Например, если один из соседей решит выкупить общий чердак, разрешение на это будут спрашивать не у проживающих по социальному найму, а у владельца имущества (государственного или муниципального органа);
• В квартире можно прописывать других людей, также допускается их проживание в полученном помещении;
• Разрешены различные операции: квартиру можно сдать в поднаем или даже обменять на другое жилое помещение, если оно тоже предоставляется по договору социального найма.
• Размер выделяемого помещения должен соответствовать региональным нормам. Например, в Москве малоимущая семья, состоящая из 2-х супругов и одного ребенка, получит квартиру площадью около 60 м2 с двумя отдельными комнатами.

Взамен на свободное пользование помещением от нанимателей требуются соблюдение простейших обязательств:

• Вести себя согласно общепринятым нормам и не нарушать интересы соседей: соблюдать тишину, не курить и не мусорить на лестничных площадках;
• Беречь квартиру: поддерживать в ней чистоту и порядок, вовремя делать текущий ремонт;
• Своевременно производить оплату коммунальных услуг в их полном размере;
• Не допускать использования социального помещения для коммерческих целей. Например, запрещено открывать парикмахерскую на дому.

В обязанности наймодателя входит обеспечение жильцов коммунальными услугами надлежащего качества, проведение капитального ремонта в социальной квартире и оплата ремонта помещений общего пользования. В случае нарушения нанимателями своих обязанностей, органы имеют право выселить семью или гражданина, не предоставляя взамен другое помещение.

Претенденты на бесплатную квартиру

На особом положении

Бесплатным жильем обеспечивают отдельные категории граждан, которые находятся на особом положении. Так на квартиру могут претендовать:

• Граждане с инвалидностью I или II группы;
• Сироты, у которых нет своего жилья;
• Ветераны ВОВ;
• Граждане, принимавшие участие в ликвидации последствий чернобыльской катастрофы;
• Жертвы, потерявшие жилье после катастрофы или стихийного бедствия;
• Переселенцы с Крайнего Севера и граждане, вынужденные покинуть свой город из-за катастроф или военных действий;
• Некоторые категории военных и работающих на государственной службе.

Также квартиры по договору социального найма полагаются малоимущим гражданам. По правилам такими признаются семьи со среднедушевым доходом меньше, чем действующий прожиточный минимум в регионе.

• Для расчета суммируют доходы всех членов семьи за последние 3 месяца, учитывают заработную плату, пенсии, стипендии и т.д.
• Полученное число делят на количество человек, итоговая цифра и будет среднедушевым доходом семьи.
• Чтобы узнать средний прожиточный минимум для члена семьи, складывают региональные показатели, соответствующие каждому из родственников: для детей, пенсионеров и трудоспособных граждан установлен разный прожиточный минимум.

Но это еще не значит, что дадут квартиру - получить жилье можно, если семья одновременно соответствует одному из условий:

• Кто-то из членов семьи болеет одной из тяжких форм хронических заболеваний: туберкулез, психическое расстройство, новообразования злокачественного характера. Полный перечень можно увидеть в Постановлении Правительства РФ N378 от 16.06.2006;
• Жилье, в котором пребывает семья, является ветхим, аварийным или запланирован его снос. Основания для признания жилья несоответствующим нормам безопасности утверждены Постановлением Правительства РФ N47 от 28.01.2007;
• У семьи нет собственного жилья, и с ней не был заключен договор социального найма;
• У семьи есть собственное жилье, или заключен договор социального найма, но площадь имеющегося помещения не соответствует установленным региональным нормативам.

Для проверки последнего условия узнайте размер учетной нормы в своем регионе. Она представляет минимальное ограничение по площади, и если размер квартиры меньше этого показателя, то помещение не соответствует санитарным нормам. Тогда малоимущие граждане имеют право подать заявление на социальный наем.

Отметим, что заключить договор социального найма могут малоимущие семьи с разным составом: мать-одиночка с детьми, семейная пара с детьми и бабушкой, бездетная семейная пара. Важно, что все члены семьи должны быть прописаны по одному адресу. Также заключить договор могут и одинокие малоимущие граждане.

Как получить квартиру по договору социального найма

Запаситесь терпением, потому что процесс будет долгим - в очереди за бесплатным жильем стоят сотни человек, а социального жилья в регионах, как правило, не хватает. К тому же, приоритет отдается жертвам катастроф, владельцам аварийного жилья, сиротам, больным и т.д., так как эти граждане остро нуждаются в жилплощади.

Первым делом следует подать заявление в МФЦ (многофункциональный центр) и встать в очередь на квартиру. Возьмите с собой документы:

• Паспорта и свидетельства о рождении для детей до 14-ти лет;
• Свидетельства о браке и рождении для определения родства;
• Документы, подтверждающие инвалидность, болезнь, сиротство и др.;
• Справка с места регистрации за 10 лет проживания;
• Справки о размере доходов за последние 3 месяца;
• Справка об отсутствии или наличии жилого помещения и его характеристиках из Росреестра;
• Акты обследования жилья за 5 лет.

В срок до 30 дней органы изучают приложенные документы и принимают решение, после чего в течение 3-х рабочих дней уведомляют потенциального нанимателя об отказе или постановке на учет. Дальше необходимо дождаться своей очереди, заключить договор социального найма и переехать в бесплатное жилье.

Видео: Договор социального найма

У меня было если не самое счастливое, то однозначно обеспеченное детство. Оно выпало на 90-е годы. Пока другие носили дешевую китайскую одежду и питались супами быстрого приготовления, у меня было почти все, о чем мечтает ребенок: настоящие куклы Барби, брендовые вещи, поездки за границу. Мне было шесть лет, когда я попала за кулисы «Ла Скала». Чешские замки, парижский «Диснейленд», израильская кухня и многое другое я знала не по кадрам из передач и не по журналам, а на личном опыте.

Наше финансовое процветание обеспечивала мама-одиночка. Папа бросил ее беременной, думаю, это событие мотивировало ее работать по 16 часов в день - чтобы содержать меня и доказать ему свою успешность. Она устроилась в строительную фирму, которая возводила здания по всей России. Мама без преувеличения много зарабатывала , у нее были сбережения, но она не торопилась покупать квартиру. Причин было несколько. Во-первых, ее контракт подразумевал частые переезды. Вместе с ней за свою жизнь я сменила множество городов: Питер, Новгород, Саратов, Ульяновск и другие. Каждый раз, когда мы переезжали, мамина компания снимала ей жилье в центре. Это были полностью обставленные, просторные квартиры. Особенно хорошо я помню ту, что была в центре Москвы, откуда я пешком ходила на Патриаршие на уроки французского и ездила в одну из частных школ, где у половины детей родители были бизнесменами, а у другой - криминальными авторитетами. Во-вторых, у мамы была недвижимость, которой ей некогда было заниматься. Считайте: дом в Подмосковье (а если точнее, дача в Переделкино, где мы были прописаны), таунхаус под Питером, участок земли под Москвой. И еще квартира в Таллине, в которой жили бабушка и дедушка и которая должна была перейти маме по наследству. Стоит ли говорить, что при таких исходных данных ей казалось, что с жильем у нее (а значит, и у меня) не будет никогда проблем.

Думаю, именно в таких случаях судьба громко хохочет над людьми. Все началось в 2001 году. Сгорел подмосковный дом. Честно, мне не жаль вещей. Но в огне исчезли все фотографии, как будто у меня не было детства, не было прогулок по европейским столицам, а все, что я рассказываю, - это выдумка, которую мне нечем подтвердить. Наши соседи решили воспользоваться произошедшим несчастьем и на законных основаниях отобрать участок, оставшийся после сгоревшего дома. Начались суды. Чтобы их выиграть, мама отложила восстановление дома. И она не услышала намека высших сил, что надо бы озаботиться приобретением квартиры. Ей не верилось, что у такой успешной женщины, как она, что-то пойдет не так. И напрасно.

Я окончила школу в Питере и поступила на платное дневное отделение в СПбГУ. Мы продолжали шиковать, когда ударил кризис 2008 года. Вскоре окружающие начали приходить в себя, волна докатилась до нас. Не просто волна, а девятый вал.

Маму уволили. Это произошло в 2009 году. Он же принес нам следующий пожар: дотла сгорел дом под Питером. После потери работы мама получила компенсацию, на которую мы сняли квартиру в северной столице . В ней уже не было трех комнат и современной бытовой техники. Но она еще была с современным ремонтом и приличной мебелью.

Покупка квартиры – это радостное событие, после чего покупатель становится собственником собственного жилья. Казалось бы, что может случиться, чтобы квартиру отобрали? А ведь такие ситуации не редкость. Причем лишиться собственного, только что приобретенного жилья, в наше время можно очень быстро, просто, и самое парадоксальное, все по закону.

Как же не попасть в круг обманутых покупателей? Этот вопрос нужно решать с самого начала, еще при выборе жилой недвижимости. На каких документах обострить внимание, какую информацию собрать о выбранной квартире и ее прежних владельцах, чтобы стать безоговорочно полноправным хозяином жилья. Чтобы обойти неприятности, определим, из-за чего покупатель может лишиться своей квартиры.

Как закон защищает покупателей жилой недвижимости

Радость – прекрасное состояние души, но именно она мешает покупателю разумно подойти к приобретению квартиры. Доверчивость россиян и вера в честность всех и каждого привели к тому, что мошенничество в сфере продаж недвижимости приобретает массовый характер. Хорошее юридическое образование современных аферистов не оставляет шансов покупателям доказать свою правоту. В итоге порядочные люди остаются без квартиры, без нескольких миллионов, но с открытой ипотекой. Почему закон не может защитить таких людей? Этот вопрос решается законодателем. Но не ожидайте, что в ближайшие 5 лет будут внесены существенные изменения. Это происходит потому, что в суде права покупателя и продавца (даже если он мошенник) защищает не один закон, а совокупность нескольких. Это означает, что по одному закону человек прав, а по другому – нет. Но подстраивать все законы Российской Федерации под рынок недвижимости и сделки с жильем невозможно. Поэтому методом проб и ошибок, на основании опыта судейства и рассмотренных дел, постоянно вносятся различные изменения в законы, проходит адаптация их к новой реальности.

Основными правовыми документами, которые регулируют отношения на рынке недвижимости, на 2018 год можно назвать:

1. Конституция РФ – все остальные законы и права гражданина РФ основаны именно на этом главном законе государства, который выражает волю граждан и определяет государственный строй.
2. Гражданский кодекс – на его основании определяются все гражданско-правовые отношения.
3. Жилищный кодекс – основа регулирования всех прав и процессов, которые происходят с жильем, нежилыми помещениями, а также и отношения между собственниками, арендой, покупкой различных видов недвижимости.
4. Градостроительный кодекс регулирует все процессы развития строительства, архитектуры, реконструкции, кап. ремонта. Установкам этого кодекса должны соответствовать расположение, снос, строительство, перепланировка зданий и сооружений.
5. Земельный кодекс, который регулирует статус земельных участков, права и обязанности в отношении к земельным ресурсам страны.
6. Водный кодекс имеет небольшое значение в сфере недвижимости,если дом не находится на территории прилежащей к водоему. На него редко ссылаются.
7. То же самое касается и Лесного кодекса. Вопрос будет актуален, если здание возводится на лесном массиве и требуется, например, вырубка деревьев.

Эти законы, на которых основаны Федеральные законы, напрямую регулирующие отношения при покупке, продаже недвижимости, ее залоге и ипотеке. Ниже перечислены Федеральные законы, которые рекомендуется просмотреть, чтобы не совершить ошибок ни при продаже, ни при покупке, ни при обращении в банк за ипотечным кредитом:

1. «Об ипотеке». Этот ФЗ поможет вам понять какие отношения будут у вас с банком (и не только с ним), если вы оставляете в залог жилую недвижимость.
2. «О жилищных накопительных кооперативах» — здесь положения о системе, деятельности таких организаций, права и обязанности сторон.
3. «Об участии в долевом строительстве». Закон регулирует отношения между застройщиком, банком, покупателем. Вы узнаете, как правильно должен быть составлен ДДУ и какие обязательства несет застройщик, в случае невыполнения своих обещаний. Это важно, потому что очень часто вкладчики остаются без своих средств. Хотя с 2018 года эта проблема частично решена – в случае банкротства, деньги будет возвращать банк, где созданы специальные накопительные фонды.
4. «Закон о приватизации». Внимание! Изучите тщательно некоторые пункты этого закона. Подавляющее большинство неразрешимых случаев именно из-за незнания этого закона! Если квартиру хоть кто-нибудь приватизировал, а вы при покупке об этом не знали, что человек имеет право жить с вами на одной жилплощади, даже если не родственник вам!
5. «О государственной регистрации прав на недвижимость». Важно просмотреть этот документ и действовать в соответствии с изменениями.
6. «О защите прав потребителей». Знание этого закона поможет вам отстоять свои права даже в отношениях с банком. Помните, что по Конституции РФ, у вас, кроме обязанностей, есть еще и права! А банки предоставляют услуги, значит, это в какой-то мере, сфера услуг.

Помните! Права есть не только у вас, как у покупателя, но и у продавца, даже если он мошенник. Аферисты умеют использовать законные права в свою пользу. Этому нужно научиться и вам.

Основные законы перечислены. Но это не значит, что другие Кодексы, законы, Федеральные законы не влияют на принятие судейского решения. Недвижимость – это самая сложная область среди всех дел. Не каждый юрист знает, как и какой закон может повлиять на другие в той или иной ситуации. Именно поэтому легче не допустить ошибок перед покупкой, чем потом «расхлебывать» ситуацию.

1. Уголовный кодекс участвует в комплексе при рассмотрении дел, но никто не хочет попасть в тюрьму, поэтому его обходят, как умеют. Ваша задача – не оказаться добычей в руках умелых аферистов. Забудьте про доверчивость – точные факты, трезвые рассуждения, здравомыслие помогут вам.

Чтобы не доводить дело до судейского разбирательства, где неизвестно кто будет признан правым, законодатель настоятельно рекомендует:

• не подписывать никаких документов, без проверки юриста;
• не доверять устным уверениям, не имеющим документального доказательства;
• требовать только оригиналы документов. На ксерокопии все очень просто подделать;
• иметь отношения непосредственно с собственником в присутствии независимого юриста, нотариуса;
• проверяйте личность, с которой имеете дело. Для этого можно и в МВД обратиться;
• не подписывать договор купли продажи, поддавшись на уговоры (например, я вам и так верю, поэтому не важно, что там написано);
• не подписывать акт приемки до фактического логического завершения сделки;
• указывать реальную сумму стоимости квартиры;
• требовать выписки всех зарегистрированных в квартире;
• получить письменное, заверенное нотариусом согласие на продажу не только супруги, но и других заинтересованных родственников;
• отказаться от сделки, если есть кто-либо пропавший без вести или находящийся в тюремном заключении;
• передавать деньги только в присутствии независимых свидетелей в офисе, банке или в другой организации. Обязательно взять расписку о получении полной суммы, написанную и подписанную продавцом-собственником собственноручно.

10 ошибок, из-за которых можно остаться без купленного жилья

В реальности, ошибок не 10, а великое множество. Определим основные. Вы – добросовестный покупатель и хотите купить себе новую квартиру. Вас устраивает местоположение, качество, ремонт. Продавец, вроде тоже порядочный человек. Вопрос: откуда вы знаете, о чем думает? Не знаете. Поэтому начинаем рассматривать только факты, документы, проводим проверки по инстанциям, требуем присутствия самого собственника.

№	Ошибки	Последствия	Выход
1	Продавец не хочет (заверяет, что не может) свести вас с собственником квартиры	В итоге выясняется, что сделку провел посторонний человек по поддельным документам, забрал ваши деньги и исчез	Похоже на мошенническую схему. Сразу отказывайтесь от сделки
2	Вы не потребовали оригиналы документов и свидетельств	Вам подсунули поддельные ксерокопии
3	Вы доверились продавцу и не переделали ошибки в договоре купли-продажи, акте приемки.
4	Не взяли расписку о получении денег	Продавец на суде заявил, что: вы ему не заплатили совсем; не отдали часть денег. Суд в таком случае, обязывает покупателя заплатить нужную сумму или сделка расторгается. В обоих случаях вы потеряете круглую сумму	Расписку должен писать от руки тот, кто получает деньги. Лучше, если это будет сам собственник, при свидетелях. В расписке должны быть указаны дата, время, в виде чего передаются деньги ( , задаток, часть денег), если договорились о рассрочке части стоимости, то и это должно быть зафиксировано в договоре и расписке
5	Не вписали в договор реальную сумму стоимости квартиры	Продавцу выгодно занижать стоимость – налог меньше. А для покупателя это чревато последствиями – в случае реституции, вы получите только те деньги, о которых идет речь в документе. Не больше	В договоре купли-продажи, в других сопутствующих документах и приложениях буквами впишите настоящую стоимость квартиры (сколько вы реально заплатите)
6	Отдали деньги до того, как продавец снял себя с регистрационного учета в ЕГРП	Без комментариев. Такую ошибку категорически нельзя совершать.	Положите деньги в депозитарную ячейку банка. С условием, что продавцу они перейдут в течение 5 дней после вашего вступления в право собственности, внесения новых данных в Реестр. Доступ к деньгам может быть осуществлен в присутствии обоих сторон при освидетельствовании работника банка, например.
7	Захотели провести сделку быстро.	«Поспешишь – людей насмешишь». Но в этом случае будет совсем не до смеха. Любые ошибки и недоделки аукнутся в будущем. Не надейтесь, что через 3 года у бывшего владельца не будет прав подать иск в суд. У него в запасе, как минимум 10 лет.	Потратьте время, но оформите все по закону
8	Не проверили, кто живет в квартире, кто прописан, кем она приватизирована.	Приватизация – как много в этом звуке… опасности для покупателя	Е хотите жить с чужим человеком – ищите другую квартиру. Он имеет такие права, как и вы
9	Не учли, что разведенный собственник жилья имеет отдельно живущих бывшую жену и детей.	Бывшие супруги несут имущественную ответственность перед бывшими, а тем более, если есть дети. Суд будет на их стороне, а вы можете остаться без части квартиры.
10	Внимание! У продавца могут быть и внебрачные дети!	Просто в тихой беседе наедине уточните этот вопрос. Больше вы никак не сможете обезопасить себя.

Как только появляются неясности, нет документов, перепланировка не зарегистрирована (важно при ипотеке), непонятно, кто собственники – сразу отказывайтесь от такой квартиры. Выбор большой, так что легко найдете другую.

Не обольщайтесь, если продавец говорит, что цена низкая, потому что нужно срочно продать. Сейчас другие времена и все хотят заработать как можно больше.

Пенсионеры – еще одна опасность. Часть из них можно условно назвать «ласковые мошенники». Вы отдадите им деньги, а они отберут у вас квартиру. Еще и аферистом выставят. И все это в рамках закона. Они ведь пожилые, беззащитные, не всегда отвечают за свои действия. Так что легко могут сказать, что вы на них давили, или на момент подписания они «не дружили с головой», но сейчас осознали как были неправы, или испугались. А денег уже нет – потратили. Или позовут родственников и признаются в том, что продали то, что собирались отписать по завещанию. И эти все обвинения и причины для расторжения вам уже предъявят несостоявшиеся наследники.

Почему банки отбирают квартиры, купленные в ипотеку

Все знаем что залоговое имущество переходит к залогодержателю, если должником не выполняются условия по договору. Но есть еще одна, скрытая опасность остаться без жилья через лет 10 – 15 после полного погашения ипотечного кредита . Как? Законно! Если вы недоплатили хоть 50 копеек за ипотеку, за обслуживание счета и т. д., на эти деньги начисляются штрафы, пени, сумма увеличивается год за годом. Банк не предупреждает вас до тех пор, пока сумма не достигнет такой величины, когда сам банк обращается в суд и желает отобрать за долги вашу квартиру. Что делать? Когда вносите последний платеж, проследите, чтобы банк написал вам документ о том, что вся сумма вами погашена полностью, банк не имеет к вам никаких претензий и договор ипотеки расторгнут в связи окончанием своего действия и выполнения сторонами обязательств. Кроме этого, спросите отдельно, есть ли у вас задолженности по обслуживанию счетов, кредитной карты. Расторгните договоры в письменной форме. Тогда у вас не возникнет неожиданных долгов и проблем.

Кроме этого, вы можете использовать свои права потребителя. Но без помощи юриста не обойтись – нужно хорошенько изучить ипотечный договор с банком. Иск должен быть подкреплен вескими доказательствами.

Что дает собственнику титульное страхование недвижимости

Если вы купили квартиру, но по какой-либо причине сделка была признана недействительной или ничтожной, вы не можете доказать, что заплатили за жилье и ряде других ситуаций, вернуть свои деньги бывает невозможно. Чтобы обезопасить себя от потерь нужно провести титульное страхование недвижимости.

Суть этого вида страховки в том, что вам компенсируют убытки, если потеряете право собственности на квартиру или другую недвижимость. Титульное страхование – это страховка от событий прошлого, которые могут испортить вам будущее проживание в купленной квартире. Для России это нововведение, а в США применяет повсеместно. Чем выгодно титульное страхование? Страховка покрывает риски, если в суде будет доказано, что:

• продавец был недееспособный или не контролировал свои действия в момент подписания документов, акта, договора купли-продажи;
• покупатель передавал деньги под влиянием, угрозами;
• супруг/а одного из участника сделки не давала согласие на покупку или продажу;
• появились новые наследники и право имеющие лица;
• документы оформлены неправильно;
• выявлен факт мошенничества;
• выяснены новые факты, по которым сделка купли-продажи должна быть признана недействительной, согласно ст. 454 ГК РФ.

Если у вас нет страховки, то вы можете или совсем не вернуть свои деньги, или получать их в течение 10-15 лет частями с зарплаты продавца. Но обычно, если появляется новое заинтересованное в квартире лицо, другой собственник, то трудно найти человека, который вернет стоимость квартиры. Поэтому лучше застраховаться. Особенно это актуально при покупке квартир на вторичном рынке . У застройщика тоже не всегда безопасно приобретать квартиру. Нужно узнать, нет ли у многоквартирного здания другого собственника.

Титульное страхование лучше всего оформить на 10 лет. Именно столько считается сроком исковой давности.

Кроме этого выгода в том, что представитель страховой компании тщательно проверит юридическую «чистоту» квартиры, правильность составления документов по сделке. По стоимости страховка составит от 0,3% до 3%. Если экспертиза покажет, что сделка сомнительная, то страховка будет дорогая.

В страховую компанию нужно предоставить документы:

• выписку из ЕГРП;
• паспорта обоих сторон сделки;
• соглашения об отчуждении за 3 – 5 лет;
• для наследников – свидетельство о смерти и свидетельство о праве собственности ;
• разрешение на отчуждение от органов ОиП, если есть дети до 18 лет;
• согласие супругов продавца и покупателя на совершение сделки купли-продажи;
• кадастровый план;
• техпаспорт;
• справка о составе семьи (для продавца) и выписка из Домовой книги. Что касается Домовой книги – нельзя верить этому документу. Очень часто туда не вносятся изменения в составе семьи и движение зарегистрированных лиц;
• справка из нарко- и психоневрологического диспансеров. Этот документ вам нужен, даже если не собираетесь проводить титульное страхование.

Как и при подписании любого документа, договора, обязательно прочтите условия страхования. Только после этого ставьте свою подпись.

Лишение нового владельца квартиры и признание сделки купли-продажи недействительной через суд

Чтобы обезопасить продавца от незаконных действий, закон предусматривает что иск может подать только тот кто подписывал договор купли-продажи. Если появляются другие собственники, то они могут подать иск на продавца.

Но, посуду, без квартиры оставят покупателя:

• из-за просрочек по ипотеке;
• если действительно человек на момент подписания был невменяем или находился под давлением обстоятельств, людей;
• когда документы неправильно оформлены;
• если не защищены права детей;
• если супруга была не согласна, а ее мнение не учли;
• если настоящий собственник совершенно другой человек;
• проведут реституцию (каждая сторона получит обратно свое);
• квартира под арестом и конфискуется;
• другие причины, обоснованные и подкрепленные законом.

Разговаривайте с соседями, пойдите к продавцу на работу, загляните в администрацию, МВД, проверьте все. На это уходит много времени, но если квартира очень нравится – придется потрудиться.

Первый и самый главный совет

Покупайте квартиры с чистой юридической историей:

• от застройщика;
• у человека, который много лет жил в ней;
• у людей с минимумом родственников;
• непосредственно у собственника.

Совет 2

Если квартиру продавали 2 – 3 раза в течение последних 3 лет – сразу откажитесь.

Совет 3

Если квартира продается наследниками, убедитесь, что каждый из них вступил в наследство, в собственность и оформил документы. Сделку можно совершать не раньше, чем через год после смерти наследодателя. Если для вас время не терпит, то хотя бы через 7 месяцев.

Совет 4

Проверьте, кто прописан в квартире – если дети, то могут быть проблемы с их выпиской. Если есть граждане, прошедшие приватизацию, то требуйте их письменного согласия на продажу, отсутствие претензий. Узнайте, кто наследует квартиру, если продавец пожилой.

Совет 5

Покупать у пенсионеров – достаточно опасно. После заключения сделки они могут заявить, что были невменяемы, подписали договор купли продажи под давление и т. д. Потребуйте, чтобы с ними, при совершении сделки, присутствовали более молодые родственники. Вам нужно будет (в случае необходимости) доказать, что продавец подписывал договор в здравом уме и трезвой памяти.

Совет 6

Юристы – это не панацея. Только в крупных риэлторских компаниях можно найти юриста, который действительно разбирается в тонкостях рынка недвижимости. Но, внимание, никто и никогда не сможет вам точно рассказать историю квартиры, его собственников, наследников, скрытых правоприемниках и всех, кто имеет хоть какие-либо права на квартиру. Поэтому:

Совет 7

Пусть вам понравится квартира, в которой тихо-мирно на протяжении долгих лет живет одна семья без сомнительных родственников. Желательно, чтобы собственник сам принимал участие в продаже. Вычислить его достаточно просто – это человек, который знает квартиру, ее планировку, переделки, недостатки и, главное, имеет какие-либо теплые или негативные воспоминания о годах, проведенных в ней.

Один общий совет для всех – будьте внимательны, осторожны, не торопитесь и верьте только подлинным документам и фактам, которые можно проверить. Все остальное – просто сказки.

Закон определяет следующие основания для оспаривания завещания:

Нарушение порядка составления и нотариального удостоверения. Завещание составляется гражданином лично, а затем заверяется нотариально. В случае болезни наследодателя оно может быть записано нотариусом с его слов в присутствии свидетеля. Затем оно должно быть обязательно прочитано наследодателем до момента подписания. Если это невозможно в силу уважительных причин (болезни, неграмотности), документ зачитывается свидетелем в присутствии нотариуса, о чем делается соответствующая отметка.
Если наследодатель не может самостоятельно подписать завещание, это делает свидетель. При этом нотариус также обязан произвести в документе пояснительную запись. Если свидетель осуществил какое-либо из перечисленных действий, в завещании указываются его полные паспортные данные, включая место прописки. Болезнь наследодателя, в силу которой самостоятельное составление/прочтение документа стало невозможно, должна быть подтверждена медицинскими справками.
Согласно порядку нотариального удостоверения сделок, в определенных случаях завещание вправе удостоверить должностные лица, перечень которых установлен законом.
Помарки, описки и прочие несущественные нарушения, которые не препятствуют однозначному пониманию информации, не могут стать причиной для оспаривания завещания.
Недееспособность. Документ, составленный лицом, которое официально признано недееспособным, не имеет юридической силы. При этом завещание признается недействительным только в том случае, если будет доказано, что в момент его составления гражданин уже страдал психическим расстройством.
Наследодатель не осознавал смысл совершаемых действий. Оспорить завещание по этому основанию возможно, если гражданин злоупотреблял спиртным или наркотиками либо принимал сильнодействующие медикаменты по назначению врача. Для того чтобы предоставить суду необходимые доказательства, может быть назначена посмертная медэкспертиза. Также большое значение имеет течение болезни и психическое состояние умершего в момент составления документа.
Подписание завещания под влиянием угроз или обмана. На практике доказать эти обстоятельства очень сложно по причине смерти наследодателя.
Завещание нарушает права лиц, обладающих правами на обязательную наследственную долю.
Имущество завещано недостойному наследнику - лицу, совершившему преступление в целях завладения наследством.
Часто родственники умершего пытаются оспорить завещание по той причине, что имущество оставлено постороннему лицу либо человеку недостойному с моральной точки зрения. Согласно закону, каждый гражданин вправе свободно распоряжаться собственным имуществом и лишать наследства своих родных без объяснения причин. Поэтому признать завещание недействительным по этим основаниям невозможно.

Что самое сложное при продаже квартиры? «Найти покупателя» - ответят многие.

Действительно, найти платежеспособного покупателя по приемлемой цене, договориться обо всех условиях сделки - это уже полдела. Даже, пожалуй, три четверти дела. Время сейчас непростое и покупатели на дороге не валяются. А те, кто «валяются» - и рады бы купить, да еще свою квартиру не продали.

Но остается не менее важный этап - грамотно провести сделку и взаиморасчеты, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег. Как риэлтор, могу заверить: нюансов в этом деле - море, и все предусмотреть без опыта просто невозможно. Приведу лишь один пример, как мельчайший нюанс стоил продавцу недвижимости многих миллионов рублей.

Ирина считала себя опытной бизнесвумен, поэтому продавать свою квартиру решила самостоятельно. Говорят, хорошему «продажнику» все равно, что продавать: хоть картошку, хоть завод. Не могу с этим согласиться, но в случае с Ириной покупатель и правда был найден. Возможно, с хорошим риэлтором квартира была бы продана быстрее и/или дороже, но этого мы уже не узнаем. Да и история не об этом.

Ирина долго изучала форумы и советы в интернете, поэтому все сделала «по науке»: скачала из интернета договор аванса, назначила условия сделки. Симпатичная покупательница Алена тоже действовала без риэлтора и легко согласилась на все условия, так как цена квартиры была весьма привлекательной.

Договор купли-продажи составил нотариус, он уже удостоверил сделку. Пришлось заплатить за его услуги 50 тыс. руб., но ведь риэлтор мог взять дороже, а тут хоть какие-то гарантии. Ну а оплату, как принято в Москве, провели через банковскую ячейку - такой способ расчетов защищает и продавца, и покупателя.

С системой сейфовых ячеек Ирина уже была знакома - хранила в одном банке свои драгоценности. К счастью, покупательница согласилась провести сделку в том же банке - здесь Ирина всех знает, и ее все знают, так что можно не волноваться. Хотя все равно пару суток перед сделкой пришлось провести без сна: все-таки сумма огромная, и это только поначалу Ирине было нестрашно и все казалось просто, а чем ближе час Х, тем сильнее паника и мандраж. Так всегда бывает. Но отступать некуда! Взялась за гуж…

К счастью, сделка прошла как по маслу. Договор нотариус составил длинный, красивый, аккуратно сшитый алой ленточкой. Приятно в руки взять! Важно проверил паспорта, свидетельство на квартиру и показал, где расписаться. А договор аренды ячейки Ирина и Алена читали внимательно и придирчиво. Засыпали менеджера банка вопросами, но тот отвечал без запинки. Закладка денег - совместная, а вынимать будет Ирина, если предъявит паспорт и договор купли-продажи с отметкой о регистрации. Главное, уложиться до определенного срока, иначе право доступа перейдет к Алене. Вроде все понятно.

Все подписали, пересчитали деньги, положили в ячейку. Пока ждали договор, еще и поболтать успели. Алена рассказала, что улетает на Бали - отметить покупку квартиры. Ирина дала ей полезные советы, куда сходить и где отдохнуть на райском острове. Расстались практически подругами.

Через неделю Ирина забрала у нотариуса готовые документы и отправилась в банк.

Здравствуйте, мне нужно деньги из ячейки забрать! Помните, неделю назад была сделка?

Пожалуйста, ваш паспорт и условия доступа.

И через минуту как гром среди ясного неба:

Я не могу пустить вас в ячейку.

Беда пришла откуда не ждали. Оказывается, в договоре на ячейку имя покупательницы указано как «Алена». Такое же написание и в ее паспорте, поэтому никто и не смутился. А вот в договоре купли-продажи, составленном нотариусом, почему-то стоит «Алёна». А поскольку никто тщательно текст ДКП не проверял (Это же нотариус! Как можно не доверять?), то досадная ошибка проскочила, и теперь зарегистрированный ДКП не соответствует условиям доступа, прописанным в договоре на ячейку.

Но как же так!!! - кричала Ирина. - Вы же все меня знаете! Я ваш постоянный клиент! Вы были на нашей сделке! Отдайте мои деньги!!!

Увы, все тщетно. Есть правила, и нарушать их сотрудники банка не намерены. Вызванная громко вопящей Ириной начальница лишь подтвердила слова подчиненных:

Вы можете забрать свои деньги, только если расторгните договор. Но для этого должен приехать ваш покупатель.

Ирина долго дозванивалась до Алены.

Я на Бали! - кричала та в трубку. - Приеду через 2 недели!

Но к этому дню мой доступ к ячейке закончится, - чуть не плакала Ирина.

Я приеду и сразу позвоню!

Следующие 2 недели для Ирины были адом. Успокоительные пришлось пить горстями, но бессонница не проходила. От страха кидало то в жар, то в холод. Советовалась с юристами, но все рекомендовали дождаться прилета Алены. Если она порядочный человек, можно расторгнуть договор в банке, и Ирина получит свои деньги. Ну а если нет… Придется искать другие решения.

В день предполагаемого прилета покупательницы Ирина оборвала телефон, но ответа не было. Приехала в банк, но и тут дурная весть: договор закрыт, деньги уже забрали.

В истерике кинулась к юристу:

Успокойтесь, не все потеряно. Можно расторгнуть договор в суде, ведь денег вы не получили. Позвольте ваш ДКП.

Оказалось, что в красивом договоре нотариуса нет ни слова про расчеты через ячейку, но зато хотя бы указано, что деньги платятся после регистрации сделки.

Расписку о получении денег вы ведь не отдали?

Нет, я только написала ее в банке, как советовали в интернете, а Алена ее завизировала.

Ирина залезла в папку с документами, но вдруг резко побледнела:

Расписки нет! Наверное, я забыла забрать ее у покупательницы, когда она ставила подпись…

Как же вы упустили такой важный момент?

Я слишком переживала из-за закладки денег, чтоб не фальшивые были и т.п. А про эту бумажку вылетело из головы. Я же в таком стрессе была, еще и после бессонной ночи. Но ведь невозможно помнить все!

Конечно, невозможно, если у вас нет опыта таких сделок.

У меня есть шансы вернуть квартиру?

Ну как сказать… Мы попробуем, конечно… Для начала внесите предоплату за услуги…

Итак, впереди долгие суды, расходы на адвокатов и практически нулевые шансы вернуть квартиру или деньги.

Мораль сей басни какова? Квартира - не картошка, и в ее продаже есть множество нюансов, незнание которых обходится дорого. Поэтому, как минимум, оформление сделки и взаиморасчеты должны проходить под контролем специалиста.

Удачных вам продаж и покупок!

Похожие статьи