Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Тема 2. Договорные отношения в строительстве

План лекции:

1. Понятие и содержание договора строительного подряда.

2. Функции договора строительного подряда и его особенности.

3. Нормативно-правовые основы договорных отношений.

1. Юридически корректные договорные отношения с остальными участниками процесса строительства в значительной степени предопределяют экономическую и финансовую стабильность подрядных строительно-монтажных организаций. Иными словами, правильно составленный договор строительного подряда является первой ступенью предпринимательского успеха подрядных организаций.

Договор подряда на капитальное строительство является основным документом, регламентирующим отношения заказчика и подрядчика и определяющим их имущественную ответственность за невыполнение договорных обязательств. В тексте договора не должны содержаться пункты, противоречащие законодательству, а также не относящиеся к взаимоотношениям сторон по договору.

Общие правила и положения о договорах подряда регламентируются ГК РК ст. 616-639. В договоре предусматриваются права, обязанности и ответственность участников процесса капитального строительства.

Подрядные организации выполняют работы по генеральным, прямым и субподрядным договорам.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному с заказчиком на всю стоимость работ по стройке в целом, относятся к работам, выполняемым по генеральным договорам. В отдельных случаях на крупных стройках может быть заключено несколько генеральных договоров.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному непосредственно с заказчиком на строительство отдельных объектов и комплексов работ, относятся к работам, выполняемым по прямым договорам.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному с другой подрядной организацией на производство отдельных видов работ, относятся к работам, выполняемым по субподрядным договорам.

Как показывает практика, наибольшей эффективности применения договора строительного подряда (ДСП) можно достичь:

- путем изучения специфики и особенностей правовой основы договора строительного подряда;

- в результате анализа правовой природы договора и его функциональной направленности;

- на основе выявления всех возможностей его практического применения.

По объему охватываемых вопросов ДСП относится к наиболее сложным видам договоров. Это вызвано в первую очередь широтой охватываемых им вопросов, таких как:

- поставка материалов;

- установка технологического оборудования;

- условия и график сдачи и оплаты различных этапов работ;

- устранение недостатков, обнаруженных после сдачи объекта, и т.д.

Обязательным приложением к ДСП является утвержденная проектно-сметная документация.

2. Особенности, свойственные ДСП, обуславливают его функциональную направленность. В качестве основных функций ДСП можно выделить следующие:

Фондосоздающая;

Инвестиционная;

Социальная;

- стабилизирующая.

К особенностям ДСП можно отнести наличие в нем положений об условиях сдачи и приемки выполненных строительных работ или объекта строительства. Это требование договора осуществляется только в письменной форме, путем подписания сторонами ДСП актов, установленных форм. Кроме того, юридически значимыми для сторон являются сроки начала и окончания строительства. В частности, с точки зрения организации бухгалтерского учета и налогообложения, данные факторы имеют существенное значения.

3. Нормативно-правовая основа ДСП включает в себя:

- законы, регулирующие данную деятельность; ГОСТы;

- подзаконные правовые акты;

- отраслевые указания, рекомендации, положения, приказы, инструкции;

СНиПы и др.

При этом основным документом, регулирующим ДСП. является Гражданский Кодекс РК, в котором содержатся как обязательные, так и необязательные нормы, которые используются с учетом конкретных ситуаций. с помощью которых учитываются специфика и все особенности, предъявляемые заказчиком к конкретному объекту строительства.

При составлении проекта договора подряда на строительство, особенно если речь идет о крупном строительстве, а также при разработке проектов типовых условий подрядчик может использовать международную практику. Существуют Международные условия договора о строительстве.

1. Закон РК "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК" от 16 июля 2001 г. N 242-П.

2. Основы учета в строительстве Республики Казахстан: практическое пособие /Под ред. В.И.Скала.- 2-е изд., перераб.- Алматы: Lem , 2005. - 360 с.

3. Назарова В.Л. Как вести бухгалтерский учет в строительстве. В 2-х частях. -Алматы: изд-во «Бухгалтер», 1999.-40с.

Контрольные задания для СРС

1. Права и обязанности сторон договора строительного подряда.

2. Особенности договоров на проектно-изыскательские работы.

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.вшм>

Капитальное строительство может осуществляться подрядным, хозяйственным или смешанным способами (подрядным и хозяйственным), обусловленными прежде всего порядком финансирования затрат и взаимоотношениями сторон в процессе строительства.

Строительство объектов и выполнение работ подрядным способом является преобладающим.

При подрядном способе строительства строительно-монтажные работы выполняются специализированными организациями, имеющими лицензии на выполнение соответствующих видов строительных работ, на основе договора (контракта) строительного подряда с заказчиком. Договор подряда является основным правовым документом, регламентирующим взаимоотношения участников строительства. Подрядный способ ведения работ имеет ряд достоинств. Он обеспечивает условия для интенсификации строительства на базе максимального применения конструкций, деталей, узлов заводского изготовления, новейшей строительной техники, передовых методов ведения работ. Подрядные организации располагают постоянными кадрами рабочих-строителей, производственными фондами, выполняют работы индустриальными методами. Такой способ работ позволяет сокращать продолжительность строительства, повышать качество, снижать стоимость строительства, обеспечивать рост накоплений.

Предметом договора подряда являются:

строительство, реконструкция предприятия, здания сооружения или иного объекта;

выполнение строительных и иных специальных монтажных работ.

Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) распространяются также на работы по капитальному ремонту объектов.

Заказчиками и подрядчиками (генеральными подрядчиками, субподрядчиками) могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, других государств.

В качестве заказчика при подрядном способе ведения работ выступают: дирекция действующего предприятия, организации, отдельные граждане. Функцию заказчика на государственных новостройках производственного назначения, а также крупных объектов непроизводственного назначения, строящихся по индивидуальным проектам, может выполнять специально организуемая дирекция строящегося предприятия.

При строительстве жилых домов объектов социально-культурной сферы и коммунального хозяйства в областях, городах, районах создается служба единого заказчика, которая осуществляет реализацию инвестиционных программ за счет средств республиканского и местного бюджетов, а также средства юридических и физических лиц, вносящих их в порядке долевого участия.

При строительстве объектов для государственных нужд определяется государственный заказчик из числа государственных органов управления, обладающих необходимыми инвестиционными ресурсами, или организаций, наделенных правом распоряжаться такими ресурсами.

Дирекция или соответственно другие органы являются распорядителями всех средств, выделенных на финансирование инвестиционных проектов и затрат. Они заключают договоры с проектными, строительными организациями, поставщиками оборудования, на выполнение проектных, строительно-монтажных работ, на поставку оборудования.

Выбор подрядчика осуществляется:

для объектов, по которым проводятся подрядные торги, - по их результатам;

для объектов, по которым не проводятся подрядные торги - по усмотрению заказчика.

Заказчик часть обязанностей, а также полномочий по принятию от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может передать инженеру (инженерной организации). Отношения между ними регулируются договором на оказание услуг. При этом согласие подрядчика на заключение такого договора требуется.

Подрядчик вправе привлекать, на основании договоров субподряда, в том числе на конкурсных условиях, для выполнения отдельных видов работ субподрядчиков. Выполнение обязанностей заказчика по работам, на которые генподрядчиком заключен договор субподряда, возлагается на генподрядчика, а обязанности подрядчика - на субподрядчика. Генподрядчик несет перед заказчиком ответственность за все работы, выполняемые им и субподрядчиком.

На принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы устанавливается гарантийный срок два года.

Договор подряда заключается при наличии у заказчика: соответствующего документа, удостоверяющего права на земельный участок, решения местных исполнительных и распорядительных органов на строительство объекта; проектно-сметной документации прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика; протокола о проведении подрядных торгов; протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя.

У подрядчика - лицензии на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующей на территории Республики Беларусь.

Договор подряда может быть подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения подрядных торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора подряда, другая сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Если проведение подрядных торгов не является обязательным, то договор подряда заключается на основании переговоров и соглашения сторон он может быть подготовлен заказчиком или подрядчиком или совместно сторонами. До заключения договора подряда заказчик и подрядчик могут заключить предварительный договор, определяющий взаимоотношения сторон на стадии подготовки к строительству объекта.

При подготовке договора подряда подрядчиком заказчик представляет ему в согласованные сроки документы, указанные выше, а также:

предложения о цене и сроках строительства объекта или выполнения вида строительных работ;

график платежей;

график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, если их поставка возлагается на заказчика соглашением сторон;

график выполнения пусконаладочных работ при вводе объекта в эксплуатацию в планируемом году;

график совмещения видов строительных работ и производственных процессов на действующих объектах с указанием в необходимых случаях возможных сроков временной остановки производства, а также исключения из сельскохозяйственного оборота земель в целях создания надлежащих условий для выполнения строительных работ; и другую документацию.

Срок рассмотрения подрядчиком указанных документов, составления и подписания договора подряда определяется по соглашению сторон, но не должен превышать 30 дней.

В указанный срок подрядчик разрабатывает график производства работ, а также график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, осуществление которой он принимает на себя. Эти графики прилагаются к проекту договора подряда.

Подрядчик, направляя подписанный проект договора заказчику, определяет нормально необходимый срок (не менее 20 дней) в течение которого заказчик обязан рассмотреть этот проект и дать ответ. Если заключение договора является обязательным, то заказчик должен дать ответ в течение 30 дней со дня получения его проекта. Заказчик при несогласии с отдельными условиями полученного проекта договора подряда вправе оформить протокол разногласий с приложением его к договору.

В договоре подряда указываются следующие данные и обязательные условия:

наименование сторон и необходимые реквизиты;

предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);

сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения строительных работ;

договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения торгов, а по объектам по которым проведение торгов не является обязательным, цена определяется по соглашению сторон;

порядок расчетов за выполненные работы;

источники финансирования;

распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, оборудованием;

обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;

порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря;

условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию;

ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору;

особенности приемки выполненных строительных работ, сдача объекта в эксплуатацию;

взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств и другие условия.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство, реконструкцию жилых помещений для граждан должны определять в договорах наряду с вышеперечисленными следующие существенные условия:

Размер и порядок внесения денежных средств гражданами;

Основания расторжения договора ранее установленного срока;

Порядок возврата гражданам денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора ранее установленного срока;

Ответственность за неисполнение обязательств.

Обязательными приложениями к договору строительного подряда являются график производства работ и график платежей.

Договор субподряда заключается по результатам подрядных торгов, объявляемых генподрядчиком либо путем непосредственных переговоров с субподрядчиками. В договор субподряда включаются те же обязательные условия, что и в договор подряда. Кроме того, договором субподряда определяются перечни услуг, оказываемых генподрядчиком, а также размер и порядок уплаты субподрядчиком этих услуг.

Договором подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объектов строительства, материалов, оборудования застраховать соответствующие риски.

При строительстве объектов для государственных нужд, финансируемых за счет средств республиканского и местных бюджетов, внебюджетных фондов, кредитов банков государственный заказчик заключает с подрядчиком государственный контракт на выполнение подрядных работ с соблюдением требований Правил. При этом государственный заказчик выполняет обязанности и имеет права, установленные Правилами для заказчиков, за исключением права самостоятельно принимать решения об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования; о передаче своих полномочий третьим лицам; о консервации или прекращении строительства объекта.

Заказчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда и уплачивает неустойку подрядчику в следующих размерах:

за необоснованное уклонение от приемки выполненных строительных работ и оформления подтверждающих их выполнение - 0,1 % стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10 % от стоимости строительных работ (объекта);

за несвоевременное перечисление аванса, средств на оплату выполненных и принятых строительных работ - 0,15 % неперечисленной суммы за каждый день просрочки;

за нарушение сроков поставки конструкций, материалов, оборудования - 0,15 % их стоимости за каждый день просрочки, но не более стоимости недопоставленных конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря.

Подрядчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда и уплачивает неустойку в действующих ценах заказчику в следующих случаях и размерах:

за несвоевременное обеспечение строительной готовности работ, в том числе за непредставление фронта работ - 0,1 % от их стоимости за каждый день просрочки;

за нарушение сроков выполнения строительных работ, являющихся предметом договора подряда, сдачи объекта в эксплуатацию - 0,15 % стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10 % стоимости строительных работ (объекта);

за несвоевременное устранение дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта - 0,15 % стоимости строительных работ по устранению дефектов за каждый день просрочки.

Подрядчик несет ответственность за некачественно выполненные работы, обнаруженные в пределах гарантийного срока.

Кроме предусмотренных настоящими правилами санкций за неисполнение обязательств по договору подряда сторона, нарушившая договор, возмещает другой стороне убытки в сумме, не покрытой неустойкой (штрафом, пеней).

Сторона, виновная в превышении установленных договором подряда сроков строительства объекта (выполнения строительных работ), возмещает другой стороне причиненные этим убытки.

Порядок финансирования затрат по капитальному строительству зависит от источников финансирования и установленного в договоре строительного подряда порядка расчетов за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком. Финансирование затрат заказчика по капитальному строительству может осуществляется с текущего (расчетного) счета (при финансировании за счет государственных бюджетных средств и собственных средств инвестора) либо со счета по учету задолженности по кредитам (при кредитовании строительства).

Со счета, с которого финансируется строительство, оплачиваются: оборудование и материалы, выполненные работы и оказанные услуги, законченные предприятия, пусковые комплексы, очереди строительства и объекты, проектно-сметная документация, расходы по содержанию дирекции строящегося предприятия и другие затраты.

Работы, выполненные субподрядными организациями, могут оплачиваться либо с текущего (расчетного) счета генерального подрядчика, либо непосредственно со счета заказчика (в соответствии с заключенными договорами). Выполненные подрядными организациями строительно-монтажные работы по прямым договорам с заказчиками оплачиваются со счета заказчика на основании актов приемки выполненных работ.

Финансирование строительства осуществляется по договорной (контрактной) цене, установленной в договоре строительного подряда.

Договорная (контрактная) цена при размещении строительных заказов посредством проведения подрядных торгов устанавливается при заключении между заказчиком и п5одрядчиком договора (контракта) строительного подряда. При проведении подрядных торгов применяются следующие виды цен:

Цена заказчика (инвестора), которая является стартовой ценой объекта строительства или подрядных работ, предложенной им на дату принятия решения о проведении и подрядных работ.

Цена предложения подрядчика, которая определяется подрядными организациями-претендентами на получение строительного заказа и служит для подачи ими конкурсного предложения при участии в торгах.

При заключении договора (контракта) строительного подряда применяется договорная (контрактная) цена, которая фиксируется в договоре (контракте) строительного подряда и определяется по результатам проведения торгов на основании цены предложения подрядчика-победителя торгов.

Цена заказчика (инвестора) и цена предложения подрядчика определяются в ценах на дату принятия решения о проведении подрядных торгов с учетом налогов, сборов (пошлин) и иных отчислений в доходы соответствующих бюджетов согласно действующему законодательству. Для определения цены заказчика используется базисно-индексный метод, при котором к базисной сметной стоимости подрядных работ применяются индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ по элементам затрат, утверждаемые в установленном порядке республиканскими органами государственного управления. Цена предложения подрядчика может определяться как базисно-индексным методом, так и ресурсным методом, предусматривающим применение средневзвешенных и действующих (текущих) цен, тарифов к утвержденным в строительных организациях или республиканскими органами государственного управления нормативам расхода ресурсов, в том числе и по ресурсно-сметным нормам. В отдельных случаях для формирования цены предложения подрядчика может использоваться ресурсно-индексный метод, сочетающий ресурсный метод с системой используемых в строительстве индексов цен на ресурсы

Для проведения расчетов определяется расчетный период, в качестве которого может быть принят месяц, либо другой период времени, необходимый для выполнения этапа работ или всего объема работ, предусмотренного договором строительного подряда

Основанием для расчетов за выполненные работы, комплексы (этапы) работ (услуг) являются подписанные представителями подрядчика и заказчика справки о стоимости выполненных работ, составленные на основании актов выполненных работ (этапов). Расчеты за выполненные работы могут производится с выплатой заказчиком подрядчику авансов или без выплаты авансов. Порядок и условия авансирования оговаривается в договоре строительного подряда.

Банк осуществляет непрерывное финансирование и кредитование строек в соответствии с договорами подряда - в пределах их сметной стоимости на основании копии сводного сметного расчета, графиков производства работ и платежей, разработанных на основе проектов, смет и норм продолжительности строительства. Учреждение банка, в котором финансирование открыто за счет бюджетных средств и кредитов банков, осуществляет предварительный и последующий контроль за целевым расходованием средств, соблюдением предприятиями государственной, финансовой, проектно-сметной и расчетной дисциплины в строительстве, а также договорных обязательств.

Отдельные предприятия ведут строительные работы хозяйственным способом, объем таких работ по республике составляет 4-5 %.

При хозяйственном способе ведение работ осуществляется силами и средствами заказчика. На период строительства предприятия организуют строительные организации, бригады, отделы капитального строительства, создают производственную базу.

Роль заказчика выполняет дирекция предприятия, а обязанности подрядчика - обычно отделы или управления капитального строительства, осуществляющие строительно-монтажные работы.

Хозяйственный способ ведения строительства получил распространение при проведении работ по переоборудованию непрерывного производства. Он целесообразен также при малых объемах работ, в случаях, когда выполнение их сторонней организацией в производственных условиях создает неудобства как для подрядчика, так и для заказчика.

Он применяется также при осуществлении технического перевооружения и реконструкции действующих производств. Такие работы могут выполняться и смешанным способом (подрядным и хозяйственным).

При большом количестве работ, выполняемых хозяйственным способом при предприятиях могут быть организованы подсобные производства по изготовлению для этих целей материалов, конструкций и изделий, если потребность в них не может быть обеспечена предприятиями строительной индустрии и промышленности строительных материалов.

В строительстве, осуществляемом хозяйственным способом, применяются два метода финансирования - в меру выполненного объема работ и по элементам затрат.

При первом способе работы принимаются и оплачиваются по мере выполнения строительно-монтажных работ. В этом случае распорядителем всех средств, предназначенных на капитальное строительство, является дирекция предприятия. Выполнением работ занимается отдел (управление) капитального строительства. Взаимоотношения между дирекцией предприятия и отделом (управлением) капитального строительства, организуются примерно в таком же порядке, как и подрядном способе выполнения работ. Дирекция предприятия несет полную ответственность за качество, сроки и стоимость строительства. При этом непосредственно выполнением работ занимается начальник строительства, который находится в подчинении дирекции предприятия и несет ответственность за результаты своей финансовой и хозяйственной деятельности. Вместо договора составляется перечень объектов строительства, который подписывается сторонами и передается начальнику строительства. В нем указываются объемы работ по сметной стоимости по каждому объекту. На каждый год определяются квартальные задания по технологическим этапам и комплексам работ.

Отделу капитального строительства, как и подрядной организации, необходимы оборотные средства на заготовку строительных материалов, конструкции, деталей и другие расходы, связанные с производством работ. Оплата выполненных работ производится, как правило, ежемесячно на основании актов о стоимости выполненных работ, которые подписываются начальником строительства и директором предприятия. Однако если заказчик оплачивает подрядчику выполненные строительно-монтажные работы по полной стоимости (договорной цене), то при расчетах за работы выполненные хозяйственным способом, производится ряд удержаний -плановые накопления, амортизационные отчисления на основные средства стройки. Эти суммы удерживаются в связи с тем, что они предусматриваются в качестве источников финансирования капитальных вложений при хозяйственном способе строительства.

Мелкие стройки могут финансироваться банком по элементам затрат. В данном случае стройке открывается один счет, с которого оплачиваются все расходы, связанные со строительством (изготовление проектно-сметной документации, приобретение оборудования, материалов, конструкций, деталей, узлов, заработная плата и др.).

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности строятся на основе договоров и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок строительства, за исключением случаев, предусмотренных Законом N 39-ФЗ. Согласно статье 18 указанного Закона прекращение или приостановление инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (например, признание участника инвестиционной деятельности банкротом; признание ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным).

Основными видами договоров, оформляемыми между участниками инвестиционной деятельности, являются:

- договор на реализацию инвестиционного проекта;
- договор участия в долевом строительстве;
- договор простого товарищества;
- договор на выполнение проектных и изыскательских работ;
- договор строительного подряда;
- договор на выполнение функций технадзора.

Основополагающим договором, с которого начинается инвестиционный процесс, является договор на реализацию инвестиционного проекта. Данный договор заключается между инвестором и заказчиком-застройщиком в случае, если инвестором является одно лицо.

Договор участия в долевом строительстве

В том случае если инвестирование в строящийся объект осуществляется несколькими инвесторами, то привлечение их средств осуществляется на основании договора участия в долевом строительстве.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Указанный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Права и обязанности сторон:

В соответствии со статьей 17 Закона N 122-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном статьей 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента регистрации.

Статьей 25.1 Закона N 122-ФЗ установлено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с данным федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства, а при регистрации договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, представляются также разрешение на строительство, проектная декларация.

Статьей 19 Закона N 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика по опубликованию проектной декларации в средствах массовой информации и (или) размещению в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Для перехода по сделке к другому лицу прав кредитора - участника долевого строительства не требуется согласия должника (в рассматриваемом случае - застройщика), если иное не предусмотрено договором, но должник должен быть письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу. В противном случае новый кредитор несет риск вызванных этим для него не благоприятных последствий (исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору). Если иное не предусмотрено договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Участник долевого строительства, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Договор простого товарищества (совместной деятельности)

Несмотря на то что Закон N 214-ФЗ специально регулирует правоотношения сторон при участии в строительстве нескольких соинвесторов, он не отменяет действие Закона N 39-ФЗ, согласно статье 4 которого участником инвестиционной деятельности (инвестором) могут быть создаваемые на основе договора о совместной деятельности объединения юридических лиц, не имеющие статуса юридического лица. Несколько лиц могут объединить свои усилия путем заключения договора совместной деятельности (простого товарищества) и затем уже как одна сторона (единый инвестор) заключить договор с заказчиком на организацию процесса строительства.

Если же речь идет об инвестировании в строительство физическими лицами для личного потребления, то взаимоотношения с ними могут быть оформлены только договором долевого участия в строительстве с застройщиком. Договор простого товарищества заключается в письменной форме.

При ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества. При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей.

Договор простого товарищества носит личностно-доверительный характер. В случае если один из участников совместной деятельности изъявит желание выйти из договора, он вправе истребовать внесенную в общую собственность индивидуально-определенную вещь обратно. В то же время имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними. Таким образом, участник может, если он не возражает, получить при разделе общей собственности товарищества не тот объект, который был его вкладом в капитал товарищества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Договор строительного подряда

В зависимости от того, ведется строительство собственными силами застройщика или для этого привлекаются сторонние специализированные строительные, монтажные и другие организации строительного профиля, различают три способа строительства:

- подрядный способ, когда строительство осуществляется с привлечением специализированных строительных, монтажных и других организаций строительного профиля;
- хозяйственный способ, когда строительство осуществляется собственными силами застройщика;
- смешанный способ, когда одна часть работ осуществляется собственными силами застройщика (обычно это общестроительные работы по возведению зданий и сооружений), а другая часть - силами сторонних специализированных организаций (санитарно-технические и электротехнические работы, монтаж технологического оборудования и т.п.).

Основной способ осуществления строительства - подрядный. Работы этим способом осуществляются по договору строительного подряда, существенные условия которого рассмотрены ниже. Договор заключается в простой письменной форме, является двусторонним. Его стороны - заказчик и подрядчик, которые имеют права и обязанности по отношению друг к другу. Заказчик, будучи организацией, в обязанности которой входит организация процесса строительства, как правило, сам непосредственно не выполняет СМР, а привлекает для строительства подрядные строительные организации, с которыми заключаются соответствующие договоры.

Поскольку надлежащее исполнение подрядчиками своих обязательств определяется выполнением только тех работ, которые указаны в технической документации, заказчик должен позаботиться о том, чтобы перечень и содержание работ были подробно и исчерпывающе описаны в ней.

В ряде случаев для описания предмета договора может быть необходимо условие о месте выполнения работ, согласование которого, безусловно, влияет на ряд вопросов:

- о надлежащем исполнении договора подряда;
- о факте заключения договора строительного подряда.

Несогласование условия о качестве работ не является основанием для признания договора строительного подряда незаключенным. Качество работы не является в силу закона существенным условием договора подряда". Но при отсутствии в договоре условий о качестве строительных работ оно будет определяться требованиями, обычно предъявляемыми к работам соответствующего рода. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.

Предмет договора строительного подряда должен формулироваться как обязательство подрядчика выполнить определенный перечень и виды строительных работ в согласованном сторонами объеме и при соблюдении установленных показателей качества, целью которых является достижение определенного результата работ, обладающего соответствующим функциональным назначением.

Срок выполнения работ - существенное условие договора строительного подряда, без согласования которого договор считается незаключенным. Необходимо разграничивать сроки выполнения строительных работ и сроки действия договора строительного подряда, поскольку эти понятия различны по своему правовому содержанию, хотя нередко стороны подменяют одно другим.

Продолжительность гарантийного срока, в течение которого подрядчик отвечает за все выявленные заказчиком недостатки результата работ, устанавливается в договоре строительного подряда. Подрядчик освобождается от своих обязательств и ответственности, связанных с тем, что объект не "выдерживает" гарантийный срок только в том случае, если докажет, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Закон устанавливает правила исчисления гарантийного срока. Он начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком. Стороны могут установить иной момент начала течения гарантийного срока. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик. Гарантийный срок, если иное не предусмотрено договором, продлевается на это время.

Необходимость проведения дополнительных работ влечет существенное превышение сметы, в связи с чем необходимо предупредить заказчика об увеличении цены и получить его согласие. Если стороны намерены установить приблизительную цену строительных работ, необходимо сделать специальную оговорку в тексте договора. В иных случаях презюмируется, что цена строительных работ твердая.

Заключение договора строительного подряда еще не означает, что он будет реализован. Заказ может быть и аннулирован, причем в одностороннем порядке. В данном случае подрядчик всегда может рассчитывать на компенсацию затрат. В соответствии со статьей 717 ГК РФ заказчик имеет право в любое время до сдачи ему работы отказаться от исполнения договора (если договор подряда не предусматривает иное). При этом заказчик обязан направить подрядчику соответствующее извещение и оплатить:

- часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения;
- убытки в пределах разницы между ценой за всю работу и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Обязательство возместить убытки не возникает у заказчика в том случае, если поводом для аннулирования заказа было ненадлежащее выполнение работ со стороны подрядчика. Это уже другое основание для отказа от приемки работ, предусмотренное пунктом 6 статьи 753 ГК РФ. Ответственность сторон может обеспечиваться поручительством и банковской гарантией (при несостоятельности контрагентов по договору подряда, который может быть вызван их недостаточной квалификацией, ошибками в деятельности, гибелью имущества или незавершенного объекта, неудовлетворительным финансовым положением и рядом других причин); задатком; залогом (в том числе недвижимости, то есть ипотекой); выплатой неустоек при неисполнении обязательств.

На практике чаще всего вместо применения денежного задатка в качестве обеспечения обязательств по договору подряда применяется залог. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Например, заказчик (должник) за выполнение своих обязательств по оплате выполненных подрядчиком работ (кредитор) передает в залог принадлежащее ему на праве собственности имущество. Внести залог за организацию - участника договора подряда могут также и третьи лица (например, собственник или хозяйственный партнер этой организации).

Страхование имущества (в том числе объекта незавершенного строительства) в связи с его гибелью или повреждением, страхование ответственности подрядчика и заказчика за нарушение договора, ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате действий (бездействий) сторон не названо законом в качестве вида обеспечения исполнения обязательств, но по сути является таковым. Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Страхованием покрываются риски утраты или нанесения ущерба имуществу или гражданам вследствие случайных, но непредотвратимых событий.

Также в процессе инвестиционной деятельности между участниками инвестиционного процесса может заключаться договор на выполнение проектных и изыскательских работ, согласно которому подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

В процессе строительства должны соблюдаться строительные нормы и правила, требования законодательства по всем видам проектных, изыскательских, монтажно-строительных, ремонтно-строительных и иных работ. Для выполнения функций технического надзора за соблюдением всех этих правил заказчиком-застройщиком чаще всего привлекается специализированная организация, имеющая лицензию на осуществление данного вида деятельности.

Специального нормативного акта, регулирующего договор по технадзору, на федеральном уровне нет, однако на уровне субъектов федерации такое регулирование встречается.

"Аудит и налогообложение", 2012, N 6

Выбор правовой конструкции договора на строительство зависит от многих факторов. Определяющими из них являются количество участников инвестиционной деятельности, их конечные цели, связанные с объектом строительства, а также принципы формирования доходов от строительства у каждого участника инвестиционной деятельности. О вариантах заключения договорных отношений с точки зрения получателя дохода мы и поговорим в настоящей статье.

Порядок осуществления капитальных вложений в форме инвестиций регулирует Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ). Закон устанавливает основные положения осуществления инвестиций, права и обязанности субъектов инвестиционной деятельности, а также регламентирует основные положения, касающиеся правового взаимодействия указанных субъектов.

В соответствии с Законом N 39-ФЗ основными субъектами инвестиционной деятельности выступают инвестор, заказчик, подрядчики и пользователи объектов капитальных вложений. Разнообразие правовых форм взаимодействия в процессе строительной деятельности приводит к расширению круга субъектов инвестиционной деятельности.

Инвесторами в соответствии с законодательством РФ признаются лица, осуществляющие инвестиции в установленном порядке. По мнению специалистов, деятельность можно признать инвестиционной в соответствии с Законом N 39-ФЗ, если она осуществляется в рамках предпринимательской деятельности и направлена на получение коммерческой прибыли или достижение иных полезных результатов.

В связи с этим возникает вопрос: можно ли взносы участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" признавать инвестиционными?

На мой взгляд, долевое участие в строительстве также является инвестиционным, независимо от того, какие субъекты выступают инвесторами (участниками долевого строительства) - организации или физические лица.

Заказчиками в соответствии с п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ являются лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) на реализацию инвестиционного проекта. Как правило, это организации, занимающиеся организационно-техническими процессами строительства.

Если заказчик осуществляет строительство, то он выступает генеральным подрядчиком строительства, если же нет - то для непосредственного осуществления строительных работ, предусмотренных технической документацией, приглашаются специальные подрядные организации.

Закон N 39-ФЗ не запрещает субъектам инвестиционной деятельности совмещать несколько функций. В зависимости от того, какие функции совмещает участник долевого строительства и какие цели он преследует, участвуя в строительстве, критерии выбора правовой конструкции будут разные.

Инвестор сам по себе выступает инициатором строительства. Именно за счет его финансовых ресурсов осуществляется непосредственное строительство объекта.

Если в инвестиционном строительстве только один инвестор, который осуществляет строительство с целью дальнейшего использования построенного объекта в своей предпринимательской деятельности, то выбор конструкции договора будет определяться возможностью инвестора самостоятельно участвовать в строительном процессе и размером финансирования, который он предполагает направить на реализацию инвестиционного проекта.

Если инвестор не располагает единовременно достаточной суммой для инвестирования денежных средств в строительство, то договором на строительство можно предусмотреть поэтапное финансирование проекта. При этом весь процесс строительства разбивается на отдельные этапы, для которых разрабатывается индивидуальный график финансирования.

Если же для строительства будут привлекаться заемные средства (кредиты банковских учреждений или займы других коммерческих организаций), то при заключении договора на строительство следует предусмотреть график поступления заемных средств на расчетный счет инвестора в случае, если заемные средства берутся не единовременно, а поэтапно (то есть инвестору открывается кредитная линия).

Правовая конструкция договора в данном случае будет зависеть от конечной цели использования построенного объекта.

Если объект изначально предназначен для продажи и инвестор рассчитывает на быстрый оборот вложенных средств, то в договоре следует предусмотреть возможность передачи прав на строящийся объект.

Замечу, что подобные сделки вызывают массу вопросов в отношении налогового учета. Операции по уступке прав требуют четкого правового оформления, а также следования всем нормам налогового законодательства. Парадокс в том, что в отношении нежилого строительства порядок налогообложения в данном случае не предусмотрен, поэтому налогоплательщику при осуществлении таких операций придется, скорее всего, столкнуться с претензиями налоговых органов. Кроме того, при выборе данного варианта организации строительства и последующей его реализации следует учитывать возможные потери, которые могут возникнуть вследствие неблагоприятного разрешения судебных споров с налоговыми органами.

У заказчика порядок заключения договора на строительство будет определять порядок налогообложения его доходов в отношении НДС. Действующее законодательство допускает заключение принципиально отличающихся друг от друга двух правовых конструкций в отношении заказчика.

В случае если заказчик не ведет самостоятельной строительной деятельности и выступает своего рода посредником между инвесторами и подрядными организациями, на которых в соответствии с договорами между подрядными организациями и заказчиком возлагается обязанность по возведению объекта строительства, то вознаграждение заказчика будет аналогично посредническому вознаграждению, уплачиваемому в рамках договоров посредничества.

Наиболее часто такой вариант взаимоотношений между субъектами инвестиционной деятельности проявляется в рамках договора комиссии, поскольку заказчик действует от своего имени, но за счет денежных средств инвесторов.

Субъектом инвестиционной деятельности является также застройщик, который в принципе выступает инициатором строительства, но не располагает необходимыми финансовыми ресурсами, поэтому для строительства привлекаются иные участники строительной деятельности.

Главная цель застройщика - получение финансового результата, который образуется как разница между инвестиционными взносами на строительство и фактическими затратами на его проведение (если строительство осуществляет сам застройщик) или же суммой затрат, понесенных в связи с привлечением подрядных организаций для осуществления строительства.

Застройщика от заказчика отделяет то, что застройщик располагает правом собственности или правом временного владения и пользования на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство объекта. Также на застройщика ложатся обязанности по получению разрешительной документации на строительство, а также на ввод построенного объекта в эксплуатацию по завершении строительных работ.

Итак, когда заказчик выступает как посредник в целях налогообложения по НДС, в расчет налоговой базы принимается только сумма вознаграждения заказчика.

Денежные средства, перечисленные инвесторами, в расчет налоговой базы заказчика не включаются.

Однако такое утверждение справедливо, если заказчик не ведет самостоятельно строительных работ.

Если строительные работы ведутся заказчиком, то его налоговая база определяется как сумма всех поступлений от инвестора. Причем такие суммы расцениваются налоговыми органами как суммы предварительной оплаты, поскольку на момент перечисления денежных средств инвестором момента реализации не возникает.

Таким образом, вознаграждение заказчика может определяться как посредническое. При этом независимо от порядка финансирования проекта в договоре на строительство целесообразно установить порядок определения вознаграждения. Как правило, такое вознаграждение определяется в процентах от сметной стоимости строительства. Тогда при перечислении денежных средств инвестору можно легко выделить ту часть денежных средств, которая приходится на вознаграждение заказчику.

Для подрядной организации критерии выбора правовой конструкции договора иные.

Между заказчиком и подрядными организациями заключается договор строительного подряда.

По общему правилу договор подряда исполняется иждивением подрядчика. Это означает, что подрядная организация должна выполнить строительные работы за счет своих финансовых и материальных ресурсов.

При этом вознаграждение подрядной организации определяется отдельно и прописывается в договоре с заказчиком.

Однако не всегда договор строительного подряда осуществляется иждивением подрядной организации.

Заказчик, в соответствии с договором строительного подряда, может передавать подрядчикам материалы инвестора, которые последний внес в качестве инвестиционного вклада, или же договором может быть предусмотрена операция купли-продажи строительных материалов, если, например, заказчик располагает необходимыми ресурсами.

Если заказчик, согласно договору с инвестором, ведет только технический надзор за ходом строительства, то договор на выполнение конкретных строительных работ может напрямую заключаться между инвестором и подрядной организацией. В таком случае инвестор избегает лишних издержек, связанных с оплатой посреднических услуг заказчика.

Бывает и так, что инвестор сам является строительной организацией, которая способна выполнить часть строительно-монтажных работ по проекту. Стоимость таких работ может быть засчитана в качестве инвестиционного взноса.

Это относится и к оказанию различного рода услуг, начиная от проектных (на стадии планирования строительства) и заканчивая риелторскими услугами, связанными с последующей реализацией построенного объекта. Надо сказать, что подобная практика заключения строительных договоров в последнее время получила особую популярность.

Контрактные (договорные) отношения в строительстве

В условиях развития рыночных отношений строительное производство требует новых подходов к регулированию взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса: инвесторами, заказчиками, застройщиками, проектировщиками и подрядными организациями. Главным условием их успешного функционирования является обеспечение рентабельной деятельности. Достижение этой цели зависит в основном от разработки механизма регулирования их взаимоотношений. Сфера регулирования взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса огромна, однако экономические и социальные изменения в стране выдвигают требования как введения новых форм договоров (контрактов), так и доработку уже существующих.

В основе регулирования взаимоотношений участников инвестиционно-строительного процесса лежит ГК РФ, статья 1 которого признает равенство регулируемых гражданским законодательством отношений участников, которые действуют по своей воле и своему интересу. Контрактам отводится совершенно новая роль, значительно расширены возможности использования различных схем взаимоотношений между всеми участниками. Контракт (договор) становится документом, подтверждающим обоюдовыгодное взаимодействие сторон, целью которого является решение следующих задач: инвестирование, проектирование, возведение объектов, решение проблем занятости, получение прибыли и др.

В ГК РФ (ч. 2) содержится большое число императивных норм, обязывающих участников контрактных отношений действовать строго определенным образом. Не допускаются изменения правил об ответственности предпринимателей за качество потребительских товаров, работ, услуг. Предусмотрена обязанность различных сторон оказывать содействие всем и на финансовых условиях. ГК четко определяет содержание типичных условий соответствующих контактов, последствия их нарушения, основания их изменения и расторжения. В пределах определенных допущений возможно регулирование решения ряда вопросов контрактных отношений согласно специальным законам РФ. К числу таких контрактов относятся: вопросы инвестирования, законы о ряде важнейших видов подрядных, научно-исследовательских и проектно-изыскательских работ, законы о поставке и подряде для государственных нужд, Земельный кодекс и т.д. Допускаются некоторые не регулируемые законом делового оборота отклонения, но они во всех случаях не должны противоречить действующим в Российской Федерации законам.

В ГК РФ весьма подробно урегулированы договорные (контрактные) отношения по строительному подряду. Четко определены границы, в пределах которых устанавливаются отношения по контракту строительного подряда на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пуско-наладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Эти положения строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений. Предусмотрена возможность включения в контракт строительного подряда в качестве обязанности подрядчика и обеспечение эксплуатации объекта строительства после принятия его заказчиком в течение определенного периода. В этом случае подрядчик должен взять на себя обязанности набрать и обучить персонал предприятия, подыскать для заказчика рынки сбыта или поставщиков сырья и оборудования и т.п.

В контракте может быть предусмотрена обязанность подрядчика страховать в пользу заказчика возложенные на подрядчика некоторые виды рисков и указать, какая страховая компания будет осуществлять страхование, какой будет страховая сумма и какой именно риск застрахован. Страхование рисков в сфере строительства в ближайшие годы должно являться одним из обязательных элементов контрактных отношений. Урегулирован вопрос о действиях подрядчика при обнаружении не учтенной технической документацией работы. На него возлагается обязанность немедленно сообщить об этом заказчику, указав, какие дополнительные работы тому придется выполнить. Если при отсутствии иного срока в законе или контракте в течение 10 дней не последует ответа, подрядчик обязан приостановить работы, убытки придется возмещать заказчику. Также заказчик обязан оказывать содействие подрядчику в исполнении им своих обязательств, если иное не предусмотрено контрактом, при этом в контракте могут быть предусмотрены санкции. Это и возмещение убытков, и изменение сроков работ, и увеличение цены работы, которая заложена в контракте.

В контракте предусматриваются сопутствующие условия, создаваемые сторонами или возникающие в результате действий третьих лиц, форс-мажорных обстоятельств и т.п. и имеющие отношение к предмету договора.

Таким образом, контракт становится реально работающим правовым документом, четко регламентирующим программу осуществления строительства: согласованный между сторонами порядок осуществления строительства, место и роль сторон в его исполнении, их обязанности, обеспечивающие бесперебойное и четкое выполнение работ в соответствии с графиком строительства, а также их юридические права в соответствии с текстом контракта и гражданским законодательством. Контрактные отношения становятся своеобразным регулятором нормальной слаженной работы, так как позволяют отслеживать исполнение договора в ходе строительства и предполагают принятие соответствующих мер в случае отхода от договоренностей вплоть до прекращения действия контракта.

Важность значения контрактных отношений состоит еще в том, что по подряду строительства объекта имеется ряд других контрактов, в которых определены отношения всех участников инвестиционно-строительного процесса. Это инвестиционный контракт между инвесторами и подрядчиком, контракт на представление и подготовку строительной площадки, контракт между заказчиком и проектировщиком, контракты с поставщиками на поставку строительных материалов, транспортными организациями на доставку стройматериалов и оборудования и т.д.

К контрактным отношениям на уровне строительных организаций необходимо отнести: арендные отношения, лизинг (финансовая аренда), факторинг (финансирование под уступку денежных требований), франчайзинг (коммерческая концессия), доверительное управление имуществом.

В условиях, когда Россия готовится войти во Всемирную торговую организацию, необходимо принять международные правила игры в части договоров по экономическому обороту. Знание и использование международных правил заключения контрактов необходимо для обеспечения экономической эффективности при их реализации на уровне организации и до дня защиты интересов производственной сферы в целом. Это относится к использованию правил, содержащихся в Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге. Конвенции УНИДРУА о международном факторинге, а также правил в области транспортных услуг. Необходимо учитывать правила УНИСТРА-Па по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов. Все это обеспечит унификацию правил торгового оборота хозяйствующих субъектов с коллегами других стран.