Для россиянина термин «ипотека», в первую очередь, ассоциируется с покупкой жилья в кредит, который предоставляет коммерческий банк под залог какой-либо недвижимости. Ипотека также всегда ассоциируется с большим процентом по займу и огромной переплатой. Чтобы разобраться во всех тонкостях и особенностях ипотеки, в статье будут рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также дано сопоставление с другими видами кредитов.
Что такое ипотечный займ
Ипотечный займ (согласно действующему законодательству) представляет собой целевой займ денежных средств, выдаваемый, как правило, на покупку жилья или же капитальный ремонт, улучшение жилищных условий, предоставляемый на долгосрочный период. Кредиторами выступают коммерческие финансовые учреждения, чаще банки. Они предлагают дифференцированные % — ные ставки на ипотечный займ, разные условия залога, возврата денежных средств, а также могут оговорить в договоре с заемщиком условия моратория на досрочный возврат суммы кредита.
Также ипотеку можно оформить на приобретение земли, производственных, коммерческих помещений, строительных сооружений, зданий под залог какой – либо недвижимости.
Нормативно – правовая база, регламентирующая ипотечное кредитование, невелика, ограничивается несколькими федеральными законами, а также Жилищным Кодексом РФ.
Главный принцип ипотечного кредита – возвратность. Даже в том случае, когда заемщик отклоняется от уплаты ипотечного взноса, банк ничего не потеряет от сделки, т.к. в пользу банка закладывается либо приобретаемое, либо ранее нажитое имущество (жилая недвижимость).
Ипотека, как вид кредита, имеет как преимущества, так и недостатки для лица, занимающего денежные ресурсы.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| 1. Возможность не ждать долгое время, накапливая средства на приобретение жилой недвижимости, а приобретать ее в любой момент времени. | 1. Большая переплата по % за кредитный ресурс, в том числе, за оформление сделки и страхового полиса. |
| 2. Большой срок кредитования позволяет по максимуму уменьшить сумму ежемесячных платежей, что финансово не обременяет семьи. | 2. Чрезмерно жесткие требования к документам, которые нужны для оформления ипотеки, к финансовому обеспечению заемщика, к стажу работы,к наличию поручителей и т.д. |
| 3. Налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц. |
Что касается условий кредитования, то к ним, в первую очередь, относятся: % — ная ставка по ипотеке, схема уплаты долга: аннуитетные платежи или дифференцированные, а также срок погашения суммы долга.
Коммерческие банки вправе самостоятельно определять ставку по ипотеке в рамках процентного «коридора» или так называемой ключевой ставки, которую устанавливает Центральный Банк РФ, а также могут организовывать льготное кредитование отдельных категорий граждан (например, ипотека для молодых семей или ипотека для многодетных семей). На сегодняшний день ключевая ставка по ипотечному кредиту равна 14%. Ключевая ставка – процентная ставка, под которую главный российский банк кредитует коммерческие банки, соответственно, проценты по кредиту не могут быть меньше ключевой ставки, иначе банки будут работать себе в убыток.
Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной (ее размер не может измениться на протяжении всего срока погашения) или плавающей (ее размер может изменяться в соответствии с денежно – кредитной политикой Центрального Банка РФ).
Срок, на который может быть предоставлен ипотечный займ, ограничен минимумом и максимумом: от трех до пятидесяти лет. Наибольшей популярностью среди заемщиков пользуются займы на десять, пятнадцать и двадцать лет. Стоит учесть, что срок погашения будет также варьироваться в зависимости от возраста заемщика.
Так, ипотека может быть оформлена на срок до достижения лицом, занявшим денежные средства, пенсионного возраста, который в настоящее время в РФ таков: пятьдесят пят лет для женщин и шестьдесят лет для мужчин. В индивидуальном порядке, ипотечный договор может быть продлен до достижения заемщиком семидесятипятилетнего возраста.
Не секрет, что чем быстрее будет погашен ипотечный займ, тем меньше будет переплата банку — кредитору. На срок погашения и переплату также будет непосредственно влиять общая сумма займа и величина первоначального взноса.
Коммерческие банки самостоятельно определяют минимум суммы, которую необходимо будет внести в качестве первоначального взноса, в который включаются еще и затраты на оценку имущества и страховку. Первоначальный платеж можно оплатить (внести), как личными накоплениями, так и посредством дополнительного кредита, например, с помощью потребительского займа.
Кредитование покупки недвижимости без первого взноса рискованное для обеих сторон, участвующих в сделке. Банк не получает гарантии в виде суммы первого взноса, что заставляет его повышать % — ные ставки на кредитные ресурсы. А также отсутствие первого взноса не дает банку уверенности в платежеспособности заемщика, что ставит под сомнение возможность предоставление банком ипотечного займа.
Ну а для заемщика это чревато тем, что если у него в силу определенных обстоятельств не будет возможности платить по кредиту, то большая часть или вовсе вся сумма предыдущих накоплений останется в банке безвозвратно. Это соответствует системе аннуитетных взносов, т.к. первоочередно погашаются проценты, а только потом основная часть долга.
Заемщик вправе выбирать валюту, в которой он может кредитоваться – в нац. или в иностранной. Соответственно, курсовая стоимость выбранной им валюты будет влиять на стоимость кредита.
Кредит может погашаться заемщиком по схеме аннуитетных или дифференцированных платежей, что оговаривается в договоре. Аннуитетный взнос рассчитывается как постоянно равный в каждом месяце, а по схеме дифференцированных платежей они сокращаются с каждым месяцем погашения. Считается, что для банка выгоднее схема аннуитетных взносов, а для заемщика дифференцированная схема выплаты кредита.
Для того чтобы оформить покупку недвижимости в ипотеку, потенциальный заемщик должен предоставить в банк все необходимые документы, в том числе подтверждающие его платежеспособность. Банк рассматривает заявку в течение определенного срока: начиная от пары – тройки дней, заканчивая несколькими неделями.
После одобрения банком кандидатуры заемщика и по завершению процедуры оформления соответствующих документов, лицо, заинтересованное в кредитном ресурсе, должно в течение оговоренного срока подыскать вариант недвижимости, соответствующий требованиям, запрошенным банком – кредитором. По выбранному варианту собирается пакет док — тов, который понадобится для заключения сделок купли/продажи.
Оценка недвижимости – очень важный этап процесса кредитования, т.к. банки предоставляют кредитные ресурсы не на рыночную ст — ть имущества, а исходя из ее оценочной стоимости.
В силу того, что ипотечное кредитование является довольно продолжительным по сроку погашения, то еще одним непременным этапом является будет страхование риска потери трудовой способности заемщика, риска возможной утраты прав собственности.
После завершения всех вышеуказанных этапов банк, кредитующий, и заемщик заключают договор, который, как правило, заключается с участием нотариуса. После чего заемщик проходит процедуру государственной регистрации недвижимости.
Основные отличия ипотечного кредитования
Основным отличием ипотечного заимствования от других видов кредита является его строго целевая направленность, он предназначен исключительно для покупки недвижимости, а также гарантирована возвратность суммы, взятой в банке, посредством залога. Также % — ная ставка по целевому займу на жилье гораздо меньше, нежели по займу на покрытие потребительских нужд. Это объясняется наличием залога. Не единственным механизмом, удорожающим ипотеку, является получение страхового полиса на недвижимость, на случай утери способности к трудовой деятельности заемщиком, а также оплата услуг оценщика при выборе варианта недвижимости.
Необходимо подвести итог: если задумывается приобретение жилой недвижимости, и у потенциального покупателя имеется большая сумма накоплений денежных средств, то лучше доплатить недостающую долю ст — ти жилья, например, посредством оформления потребительского займа на несколько лет. Если же приобретение жилья актуально, но нет собственных накоплений, то лучше оформить ипотечный кредит на больший срок с более низкой процентной ставкой, уплатив первоначальный взнос.
ипотечный заем выдается на длительный срок - чаще всего на срок от 15 до 30 лет;
заложенная недвижимость остается во владении заемщика, который продолжает его эксплуатировать, получать доход от этой эксплуатации; при этом кредитор вправе проверять наличие, состояние, размер и условия хранения заложенного имущества;
допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность недвижимости не исчерпана предыдущими закладными и если должник имеет экономическую возможность погасить долг с уплатой процентов;
процентная ставка на основную массу кредитов, как правило, ниже рыночной, то есть это дешевый кредит;
сумма кредита обычно не превышает 80-90 % стоимости заложенной (приобретенной) недвижимости, а 10-20 % составляет первый взнос из собственных средств покупателя. Для отдельных социальных групп при кредитовании приобретения и строительства жилья государство может гарантировать выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса (например, в США подобные льготы существуют для малоимущих и ветеранов вооруженных сил);
острой проблемой является проблема оценки недвижимости, так как от этой оценки зависит размер выдаваемого кредита и риски для кредитора. Существуют следующие апробированные в мировой практике методы оценки: затратный - учитываются затраты, которые необходимо произвести сегодня, чтобы создать точно такой же объект; рыночный - учитываются реально выплаченные цены за сходные объекты недвижимости на рынке страны; доходный - оценка производится по способности объекта приносить собственнику доход.
Эти особенности обусловливают достаточно низкую ликвидность ипотечного кредита, высокую степень риска финансовых вложений в эту сферу и невысокий уровень дохода по закладным и ценным бумагам, выпущенным на их основе.
Тем не менее, ипотечный рынок вполне конкурентоспособен т.к.,
производится очень тщательная оценка кредитоспособности заемщика;
залог имущества обеспечивает наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока кредитования;
обязательным является страхование ипотечной задолженности - ни один кредит, который выдает банк, не связан столь тесно со страхованием, как ипотечный;
используются различные виды ипотечного кредита, учитывающие развитие инфляции и изменение конъюнктуры рынка кредитных ресурсов;
организован и развивается вторичный рынок закладных.
Поскольку ипотечное кредитование является самостоятельной областью кредитования, необходимо применение специфических инструментов кредитования, необходимости правильной оценки залога и т. д., остальные основные параметры кредита – срок кредитования и сумма кредита – также устанавливаются исходя из стоимости недвижимости, доходов заявителя, суммы первичного взноса, выбора ипотечной технологии, необходимости страхования, положенных заемщику льгот и субсидий, а также, что существенно, принятых ипотечных стандартов.
Следует отметить, что договором могут вводиться различные ограничения на заложенное имущество, в частности может оговариваться не использование заложенного имущества для операций повторного залога, а также непереводимость ипотечного кредита.
Дополнительно в ипотечном договоре могут устанавливаться и другие ограничения и условия, в частности различные обязательства. Это могут быть договоренности о возможности пропуска одного или нескольких платежей по кредитному долгу или о небольших переплатах амортизационных взносов по времени, возможности юридической передачи собственности вместе с кредитом или перевода данного кредита на новую недвижимость. В договоре может предусматриваться возможность изменения инструмента и кредитной ставки, пересмотра стоимости недвижимости и кредита с правом его рефинансирования. В то же время договор может включать требование кредитором досрочного погашения кредита, а также пересмотра условий при уменьшении стоимости недвижимости и т.д.
В мировой банковской практике ипотечные жилищные кредиты различаются, главным образом, способом погашения основного долга и выплатой начисленных процентов по кредиту (Приложение А). Так, исходя из способа погашения долга и процентов, выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:
Стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM);
Альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования (alternative mortgage instrument, AMI).
В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно классифицировать следующим образом:
по применяемой процентной ставке - кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;
по способу выплат основного долга по кредиту - ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами.
Исходя из приведенных признаков, альтернативные ипотечные кредиты делятся на следующие виды:
кредиты с шаровым платежом;
кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека);
кредиты с нарастающими платежами;
кредиты с участием кредитора в приросте стоимости;
кредиты с совместным участием кредитора и заемщика;
кредиты с добавленным процентом;
кредиты с дисконтом;
кредиты с обратным аннуитетом;
канадский ролл-оверный кредит;
кредиты с переменной процентной ставкой;
кредиты с выплатой по возрастающей;
кредиты с переменной процентной ставкой и возрастающими платежами;
кредиты с корректировкой на уровень цен;
кредиты с двойным индексом.
На основании изучения особенностей выделенных видов ипотечных жилищных кредитов предполагается, что наиболее приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом.
Процентные ставки по указанным кредитам корректируются в зависимости от изменения показателей, принятых в качестве базовых, что особенно важно при нестабильной конъюнктуре кредитного рынка в республике. В частности, ипотечный кредит с переменной процентной ставкой – это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой в зависимости от изменения определенных договором в качестве базовых индикаторов: процентных ставок финансового рынка или инфляционных показателей.
Ипотечный кредит с двойным индексом - это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы (что позволяет кредитору до окончания срока договора получать доход по кредиту), а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту - в соответствии с индексом цен. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает только ту часть платежей по кредиту, которая соответствует его реальным доходам. Невыплаченная часть платежей по кредиту прибавляется к сумме основного долга и корректируется, а срок ее выплаты пропорционально увеличивается. Применение такого вида ипотеки предоставляет возможность кредитору и заемщику защищать свои денежные средства от инфляционного влияния.
В настоящее время в мировой практике ипотечные кредиты с переменными процентными ставками составляют около 50% всех ипотечных кредитов. Корректировка автоматически изменяющейся ставки производится в определенный договором срок с интервалом - 6, 12 или 24 месяца, чаще - ежегодно. Остаток долга по ипотечному кредиту пересчитывается в соответствии с вновь установленной процентной ставкой, что снижает кредитный риск для кредитора.
Анализ белорусской банковской практики показал, что в современных условиях при предоставлении кредитов на строительство и покупку жилья коммерческие банки, также как и за рубежом, применяют переменные процентные ставки. Но в отличие от мировой практики в республике пересмотр процентных ставок по таким кредитам осуществляется согласно рекомендациям Национального банка Республики Беларусь с учетом социальных аспектов жилищной политики. В целом, жилищные кредиты белорусских банков в зависимости от способа начисления процентов можно классифицировать следующим образом:
Кредиты с фиксированными равновеликими выплатами сумм основного долга и уплатой процентов от остатка задолженности за фактическое время пользования кредитом ("пружинный кредит");
Кредиты с фиксированными равновеликими выплатами сумм основного долга и уплатой процентов равномерными взносами в период погашения кредита.
Применение переменных ставок по кредиту имеет для кредитодателя ряд недостатков: использование нефиксированных ежемесячных кредитных платежей часто приводит к несбалансированности между остаткам по депозитам и кредитам, что повышает риск ликвидности . Кроме того, пересчет суммы платежей по кредиту может привести к не способности кредитополучателя выполнить свои кредитные обязательства, что является одной из основных причин высокого уровня кредитного риска. Эти недостатки, можно устранит путем изменения способа погашения кредита и уплаты процентов.
Не менее важными признаками классификации ипотечных жилищных кредитов являются: предмет и срок регистрации ипотеки, срок погашения ипотечного кредита, способ обеспечения обязательств имущество и источник рефинансирования кредитов.
Исходя из признака предмета ипотеки, ипотечные жилищные кредит; в мировой практике делятся на следующие виды:
ипотека индивидуальных домов для одной семьи (2-4 человека);
ипотека жилья в многоквартирном доме;
ипотека земельного участка;
ипотека права аренды и других прав пользования земельным участком;
ипотека земельного участка и жилой недвижимости, построений на нем.
По сроку регистрации ипотеки (закладной) выделяют ипотеку с первичной закладной, вторичную и завершающую.
Ипотека с первичной закладной - ипотека, зарегистрированная раньше другой ипотеки и имеющая юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.
Ипотека с вторичной закладной представляет собой любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.
Завершающая ипотека - это последняя ипотека, включающая в себя суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.
В зависимости от срока погашения выделяют кредиты, погашаемые в срок, и кредиты, погашаемые досрочно.
В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная.
Стандартной является ипотека, при которой залогодатель исполнение отдельного обязательства осуществляет путем залога одного объекта недвижимости. Объединенная ипотека - это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества представляет собой ипотеку, при которой залогодатель исполнение своего залогового обязательства осуществляет посредством залога имущества третьего лица. Общая ипотека - это ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдаются несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения условия, предусмотренного договором. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. Условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя .
В зависимости от источника рефинансирования в мировой практике выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:
Кредиты, источником ресурсов которых служат депозиты, вклады и собственный капитал банков. Данные виды ипотечных кредитов используются в одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, широко развитой в Германии, Дании, Франции, Испании, Польше, Венгрии, и Словакии;
Кредиты, источником рефинансирования которых выступают контрактные сбережения. Кредитные ресурсы в данном случае не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения средств будущих заемщиков посредством контрактных сбережений;
Кредиты, источником рефинансирования которых служат ипотечные ценные бумаги. Данный подход к формированию ресурсов является основой двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, получившей широкое развитие в США и Англии. Ипотечные кредиты или долевые участия в них группируются в так называемые "пулы", на основе которых выпускаются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами - ипотечные облигации.
Анализ экономической литературы и нормативных источников показал, что подход большинства отечественных экономистов к трактовке содержания банковского кредитования строительства и покупки жилья только как потребительского кредита не учитывает, в отличие от подхода зарубежных авторов, кредитование строительных организаций. Проведенная классификация видов банковского кредитования строительства и покупки жилья в зависимости от различных критериев выявила их значительное разнообразие. Наиболее приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом.
В настоящее время разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Постоянный ипотечный кредит
- это вид кредита имеющий также название аннуитетный-самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равноценные периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.
При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:
1) основная сумма кредита;
2) срок (остаточный) погашения кредита;
3) процентная ставка.
Этот вид ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.
Кредит с "шаровым" платежом
- предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. "шаровой" платеж в конце срока кредитования.
Разновидности методов кредитования с "шаровым" платежом:
- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный процент, например, кредиты под освоение земли;
- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности "шаровым" платежом;
- частичная амортизация с итоговым "шаровым" платежом.
Схемы кредитования с "шаровым" платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.
Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит
.
Особенности кредитования следующие:
- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;
- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.
Несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.
Кредит с участием
- представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода, и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.
Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:
- такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;
- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.
Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии (относительно увеличения стоимости) есть риск того, что стоимость недвижимости не увеличится.
Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:
- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;
- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.
Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.
Кредит с нарастающими платежами
- применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов.
Особенности такого метода кредитования:
- минимальный первоначальный взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;
- на определенном этапе начинаются одинаковые платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.
При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту. Такая схема финансирования вполне удобна для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не извлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.
Кредит с обратным аннуитетом - предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.
Кредит с переменной процентной ставкой
, основные характеристики:
- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;
- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;
- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;
- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;
- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;
- могут действовать, условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т.е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.
Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:
1) кредиты с корректируемой процентной ставкой;
2) кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;
3) кредиты с индексируемыми платежами.
Кредит с корректируемой процентной ставкой
предусматривает два варианта:
- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;
- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.
Кредит с индексируемыми платежами - отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и, если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору. От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.
"Канадский ролловер " - ипотека, характеризующаяся переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет).
Кредит с перезакладываемым залогом
(завершающая ипотека) - основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. Возможно использование двух методов финансирования сделки:
1) Прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;
2) Принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.
Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательства по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд. Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.
Кредит с добавленной процентной ставкой - это вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.
Полезные страницы.
Ипотека давно уже для нас не новое слово. Сегодня в России для приобретения жилья существуют различные виды ипотеки и ипотечного кредитования. Каждый вид отличается условиями кредитования, и к объектам недвижимости и др.
Причем в разных банках условия могут отличаться, но в основном не существенно. Цель ведь у всех финансовых организаций одна – заработать! В нашей сегодняшней статье, мы попробуем немного разобраться в этих терминах, чтобы хотя бы иметь представление, с чем мы хотим иметь дело.
Оба варианта имеют место и достаточно выгодны. Тем более, что размер субсидии тем больше, чем дольше семья считается нуждающейся и числится среди очередников. В ближайшем будущем жилье можно будет купить квадратные метры у любого застройщика.
«Молодая семья»
Приоритетом в обеспечении жильем населения являются молодые семьи. Для них это всегда было проблемой. Из-за неопределенности и финансовой нестабильности молодых семей, банки не особо настроены на уменьшение процентных ставок. И, несмотря на это, периодически появляются доступные программы ипотечных кредитов. Нельзя забывать про на приобретение жилья или улучшения жилищных условий.
Чем отличается кредит молодой семьи?
Программы предоставляются семьям, один из супругов в которых моложе 30 лет. Первоначальный взнос для семей, где есть ребенок – от 10%. Если после предоставления кредита в семье рождается малыш, реально получить отсрочку на 5 лет.
Если у семьи нет накоплений, но работа одного из супругов перспективная, возможность вносить первоначальный взнос в 5%, а за выплату первых 25% от цены квартиры, проценты будут исчисляться минимальные.
Такой кредит не дают людям до 18 лет. Возможный призыв в ряды ВС может привести к снижению платежеспособности семьи, поэтому банк требует подтвердить, что в течение всего времени кредитования доход не иссякнет.
Также подтвердить платежеспособность и намерения погашать кредит необходимо женщинам незамужним.
В этой программе во внимание берутся платежеспособность не только самих заемщиков, но и родителей молодых супругов.
Ипотека под залог имеющейся недвижимости
Или ломбардный вариант. Таким образом, можно частично погасить кредит или оплатить первоначальный взнос. Банк предоставляет такие условия, при которых сначала покупается новое жилье, а затем продается старое, при этом долг за ипотеку погашается в оговоренном объеме.
Этот вид кредитования выгоден лицам, у кого отсутствуют средства на первоначальный взнос или нет подтвержденного дохода. Возможно, погашать такой кредит .
Помешать передачи в залог старого жилья могут несовершеннолетние дети – собственники жилья.
Добрый день, уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы поговорим об ипотеке и ипотечном кредите : что это такое, как рассчитать ипотеку онлайн, каковы условия получения ипотеки в 2019 году, какие программы ипотечного кредитования предлагают ведущие банки.
Публикация будет полезна всем, кто решил или еще только размышляет о подобной возможности. Нелишним будет прочитать статью и лицам, желающим расширить свои знания в области финансов. Поэтому рекомендуем абсолютно всем не терять времени, а приступить к чтению!
Итак, из представленной статьи вы узнаете:
- Что такое ипотечный кредит и в чем заключаются преимущества и недостатки ипотеки;
- Какие существуют специальные программы ипотечного кредитования;
- Какие этапы включает оформление ипотеки;
- Основные условия выдачи ипотеки в России;
- Каковы особенности расчета платежей по ипотечному кредиту;
- Какие банки предлагают лучшие условия;
- К кому обращаться за помощью в получении ипотеки.
Кроме того, в конце статьи читатели найдут ответы на самые популярные вопросы об ипотечном кредитовании.
Публикация получилась довольно объёмной, поэтому пользуйтесь содержанием.
О том, что такое ипотека, каковы условия оформления ипотечного кредита в ведущих банках России, как можно быстро рассчитать ипотеку в режиме онлайн, а также какие ипотечные программы существуют — мы расскажем в данном выпуске
Что представляет собой ипотека?
Ипотека - это особый вид залога, который предназначен для страхования займодателя от возможного невозврата средств. При этом в качестве залога используется покупаемое имущество.
Традиционно в ипотеке используется недвижимость – квартира, жилой дом, доля в объекте .
При оформлении ипотеки объект имущества на праве собственности принадлежит покупателю. При этом в силу того, что он является залогом, кредитор имеет право при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств отсудить недвижимость в свою пользу.
Кроме того , у собственника нет права распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Без согласования с кредитной организацией он не может продать или подарить недвижимость, обремененную залогом.
1.1. Смысл ипотеки
Главной характеристикой ипотеки является залог . Его присутствие является важнейшим условием существования этого экономического понятия.
Следует понимать , что залогом может стать не только покупаемое имущество, но и уже находящееся в собственности заемщика.
Так, например, банки не всегда охотно соглашаются на кредитование строящегося жилья , ведь на него еще не оформлено право собственности. А значит, невозможно наложить обременение.
Процесс становится гораздо проще, если в качестве залога потенциальный заемщик предлагает оформить уже имеющуюся в его собственности квартиру.
По окончании строительства и сдачи недвижимости в эксплуатацию можно продать предмет залога с разрешения банка с целью погашения кредита. Другой вариант – сохранить обременение до момента полного выполнения обязательств. В этом случае заемщик становится владельцем двух квартир.
Финансисты под ипотекой понимают две экономических категории: залог имущества , а также выданный под него денежный займ .
При этом можно выделить ряд признаков, которые характерны для ипотеки:
- оформление регулируется федеральными законами;
- целевой характер, то есть при оформлении кредита на квартиру, потратить деньги на покупку чего-либо другого не получится;
- длительный срок кредитования (до 50 лет);
- более низкие по сравнению с нецелевыми кредитами процентные ставки.
Теоретически существует возможность оформлять ипотеку и на приобретение другого имущества (например , предметов роскоши), а также оплату обучения и лечения. Однако в России подобные программы не популярны.
1.2. История развития
Историки сходятся во мнении, что термин ипотека произошел очень давно – примерно в 5 000 году до нашей эры.
Тогда в Древней Греции ипотекой называли столб , который устанавливали на земельном участке заемщика. На нем располагалась информация, относящаяся к предмету залога. Кроме того, займы под залог недвижимости выдавались и в Древнем Египте.
В нашей стране ипотека в современном понимании появилась не так давно. Покупка квартир в стала возможна только в конце 90 -ых годов.
Толчком этому послужило принятие в 1998 году закона, регулирующего ипотеку. Именно он по сей день выступает основным законодательным актом, который регулирует оформление ипотечных соглашений.
1.3. Преимущества и недостатки ипотеки
Для большинства жителей нашей страны оформление ипотеки становится единственной возможностью стать владельцем квартиры сегодня, а не в далеком будущем. Это приводит к неизменному спросу на ипотечные программы.
Специалисты выделяют целый ряд преимуществ , которые получают заемщики, оформляя ипотеку:
- Приобретение собственного жилья с максимальной выгодой доступно тем, кто имеет право на получение льготной ипотеки . В России воспользоваться специальными программами могут молодые специалисты, военные, а также граждане, воспитывающие более одного ребенка.
- Решение проблем с жильем в максимально короткие сроки. Использование ипотеки позволяет отказаться от длительного накопления средств на собственную квартиру. Также исчезает необходимость ежемесячно отдавать огромные деньги чужому человеку в качестве арендных платежей.
- Для некоторых оформление ипотеки позволяет инвестировать средства в недвижимость. Такое имущество редко падает в цене, а в долгосрочной перспективе рост стоимости квартир не прекращается. Покупая недвижимость, заемщик получает возможность реализовать ее в будущем по более высокой стоимости. При этом можно будет не только погасить долг по ипотеке, но и получить ощутимую прибыль.
Несмотря на существенные преимущества, ипотека имеет и ряд недостатков :
- Ипотеку бывает оформить достаточно сложно. Многие кредитные организации настолько тщательно проверяют заемщиков, что получить положительное решение становится непросто.
- Высокий размер переплат. В связи с оформлением ипотеки на длительный срок она может сравняться с первоначальной суммой кредита.
- Собственник ограничен в правах на распоряжение залоговым имуществом.
- Срок погашения кредита обычно достаточно велик. Далеко не каждый готов ежемесячно на протяжении 10-30 лет вносить внушительные платежи.
- Существует риск лишиться квартиры. Если по каким-либо причинам заемщик не исполняет своих обязательств по ипотеке, банк имеет право через суд забрать либо продать на аукционе предмет залога.
Статистические данные показывают, что позволить себе купить жилье в ипотеку могут не больше 5 % российских граждан. При этом большая их часть оформляет кредит на льготных условиях.
2. Существует ли разница между понятиями ипотека и ипотечный кредит? 📊
Большая часть граждан не могут позволить себе купить квартиру за наличные. Именно поэтому статистические данные демонстрируют, что более 50 % всех сделок с недвижимостью совершается путем оформления ипотечных кредитов. Более подробно о том, и как правильно действовать при покупке жилья в кредит, мы писали в предыдущей статье.
Далеко не все знают, что понятия ипотеки и ипотечного кредита неравнозначны.
Ипотечный кредит - это важная составляющая ипотечной системы, которая предполагает оформление банком займа под обеспечение в виде залога недвижимости.
Получается, что выдавая кредит, банковская организация, чтобы гарантировать себе возврат выданных средств, оформляет купленную квартиру в залог. Именно купленная на заемные средства недвижимость в описанной выше ситуации выступает ипотекой .
Под ипотекой понимают определенную форму залога. При ней приобретаемая недвижимость принадлежит должнику и используется им, но на нее наложено обременение.
Получается, что при отказе должника вносить платежи по займу кредитор имеет право реализовать имущество с целью возврата себе выданных в качестве кредита средств.
Обзор основных видов ипотечного кредитования в России
3. Основные виды ипотеки и ипотечного кредитования 📑
Сегодня ипотечное кредитование для многих выступает единственным способом решить проблему с жильем. Поэтому спрос на эту финансовую услугу постоянно возрастает.
В таких условиях банки с целью привлечения как можно большего количества клиентов выпускают на рынок всё новые программы . В то же время огромное количество клиентов не только затрудняются решить, какая программа будет оптимальной именно для них, но и не представляют, в чем состоят их принципиальные отличия.
Ипотечные кредиты – понятие многогранное, поэтому в зависимости от различных характеристик выделяют большое количество классификаций :
- по цели кредитования;
- в зависимости от валюты займа;
- по виду недвижимости, которая будет куплена;
- по способу расчета ежемесячных платежей.
Это далеко не полный список, причем каждая классификация имеет право на существование.
Некоторые специалисты предпочитают выделять группы ипотеки , исходя из ее определения как залога недвижимости .
По этому принципу можно выделить две группы:
- ипотека под залог имеющейся в собственности недвижимости;
- гораздо чаще займ берут те, у кого ничего нет, поэтому более популярен кредит под залог покупаемого имущества.
Если ипотека оформляется первым способом, заемщик получает следующие преимущества:
- более низкая ставка;
- возможность нецелевого использования средств.
При оформлении ипотеки под залог приобретаемого объекта недвижимости , наоборот, займ имеет исключительно целевой характер. То есть купить на полученные деньги нельзя ничего кроме квартиры, более того, она должна быть одобрена банком. О том, как взять , читайте в отдельной статье.
Сегодня на рынке сосуществует огромное количество кредитных организаций. Естественно, это ведет к огромной конкуренции.
Каждый банк стремится разработать несколько программ ипотечного кредитования , которые окажутся уникальными и будут популярны среди заемщиков.
Называют программы кредитования по-разному, но чаще всего наименования отражают способ получения либо цель . В первом случае названия больше носят рекламный характер. Во втором – они отражают реальное предназначение ипотеки.
По цели оформления принято выделять:
- Кредит для приобретения квартиры на вторичном рынке один из самых распространенных на сегодняшний день. Его характеризуют оптимальные условия , выгодная процентная ставка . Кроме того, этот вид ипотеки отличается быстрым оформлением . Многие банки предлагают сразу несколько разновидностей ипотечных кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке, в соответствии с которыми для некоторых групп заемщиков предлагаются определенные льготы.
- Ипотечный займ на строящуюся недвижимость дает возможность приобрести жилье в момент его строительства. Следует понимать, что застройщик в обязательном порядке должен быть аккредитован выдающей кредит организацией. Для банка в этом случае действует не только риск невозврата, но и вероятность, что строительство не будет окончено. Поэтому по подобным программам ставка самая высокая . Естественно, что это ведет к увеличению переплаты. Однако есть и плюс для заемщика – квартиру можно приобрести по гораздо более низкой стоимости.
- Ипотека для строительства дома выдается тем, у кого имеется земельный участок. Такой кредит позволяет возвести частный дом.
- Кредит на приобретение загородной недвижимости позволяет стать собственником таунхауса , загородного дома , земельного участка или коттеджа . На рынке существуют предложения, разработанные кредитными организациями при поддержке застройщиков. Подобные программы предоставляют возможность купить жилые объекты в экологически чистых районах по приемлемым ценам.
Получается, заемщику, чтобы облегчить выбор среди разнообразия ипотечных программ, следует определиться, какое имущество будет использоваться им в качестве залога.
После этого в отделении банка, на его сайте или на интернет-ресурсах поиска кредитов необходимо выбрать программу, соответствующую цели . То есть принимать во внимание следует те программы, которые позволяют приобрести желаемый тип недвижимости.
Программы ипотечного кредитования для молодых семей, бюджетников, госслужащих, молодых специалистов
4. Специальные программы ипотечного кредитования — обзор ТОП-4 ипотечных программ 📝
В России существуют не только стандартные (базовые) ипотечные программы , на которые подать заявку может каждый, но и специальные , направленные на помощь в приобретении жилья определенным категориям граждан. Отличительной особенностью такой ипотеки является поддержка со стороны государства.
1) Ипотека с господдержкой
Целью ипотечного кредитования с государственной поддержкой является помощь в решении жилищных проблем, которая предназначена для социально незащищенных граждан.
К ним относятся:
- семьи, относящиеся к многодетным;
- граждане, воспитывавшиеся в детских домах;
- низкооплачиваемые работники бюджетной сферы;
- инвалиды;
- иные категории граждан, не имеющие возможность приобрести жилье без помощи государства.
Чтобы воспользоваться возможностью оформить социальную ипотеку, граждане должны быть поставлены в очередь на улучшение условий проживания.
Существует несколько видов помощи, оказываемой государством:
- субсидия, которая может быть направлена как на погашение имеющейся ипотеки, так и на первоначальный взнос;
- более низкая процентная ставка по ипотечному займу;
- продажа в кредит недвижимости по сниженной стоимости.
Гражданин не имеет права самостоятельно выбирать, какую помощь ему предпочесть. Такое решение принимается местными властями.
2) Военная ипотека
Для военнослужащих, которые принимают участие в программе накопительно-ипотечной системы, предусмотрена возможность воспользоваться для приобретения квартир программой «Военная ипотека» . Такое кредитование осуществляется при поддержке со стороны государства.
На специальный счет военному перечисляют субсидии , которые предназначены для приобретения жилой недвижимости. При этом с 2016 года у военных появилась возможность выбирать регион приобретения жилья, а также тип объекта недвижимости.
3) Ипотека для молодой семьи
Еще одним видом социальной ипотеки является ипотека для молодой семьи. Действие этой программы планировали прекратить в 2015 году. Однако условия отредактировали и ипотеку для молодой семьи продлили. На данный момент планируется, что программа будет действовать до 2020 года.
Воспользоваться этим типом ипотеки имеют право семьи, отвечающие следующим требованиям:
- один из супругов моложе 35 лет;
- официальное признание семьи в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.
Программа предусматривает возможность использовать субсидированные средства в качестве взноса по ипотечному кредиту. При этом максимальный размер государственной помощи составляет 30 % стоимости жилья.
4) Ипотека для молодых специалистов
Эта программа призвана помочь с приобретением жилья работникам бюджетной сферы , возраст которых не превышает 35 лет. Одна из программ этой категории – «Дом для учителя».
Тем, кто планирует воспользоваться социальной ипотечной программой, следует знать, что помимо федеральных программ имеются и специальные программы в регионах , разрабатываемые местными властями. Именно в этих организациях можно узнать о действующих программах.
Условие 8. Процентная ставка по ипотеке
В среднем в российских банках уровень процентной ставки составляет 12 -14% в год.
Более лояльные условия действуют для постоянных клиентов банка, а также для оформляющих ипотеку по социальным программам .
Клиентам следует быть внимательными к тем банкам, которые предлагают получить ипотеку под более низкий процент. Нередко в этих случаях действуют завышенные комиссии.
Условие 9. Порядок выплат
Теоретически существует 2 варианта осуществления ежемесячных платежей:
- дифференцированные;
- аннуитетные выплаты.
В первом случае постепенно осуществляется снижение размера платежа, во втором – оплата осуществляется равными суммами.
В России наибольшей популярностью пользуется схема с использованием аннуитетных платежей . Именно она предлагается большинством банков.
Условие 10. Страховые взносы
Российским законодательством предусмотрена обязанность страховать ипотечные кредиты. Но зачастую банки вводят условия о дополнительных страховках.
Они вводят в кредитные программы условие страховать жизнь клиента , его трудоспособность , а также залоговое имущество . В этом случае лучше всего выбрать комплексную страховку , так как ее стоимость будет ниже.
Таким образом, существует целый ряд условий ипотечного кредитования, с которыми заемщик должен ознакомиться еще на этапе выбора банка.
Расчет ипотеки (суммы ипотечного кредита) с помощью онлайн-калькулятора
8. Как рассчитать ипотеку онлайн — пример расчета суммы ипотечного кредита 💻💸
Уже на этапе принятия решения купить жилье в ипотеку будущие заемщики задаются вопросом, каким будет размер ежемесячных платежей, и сколько в конечном итоге составит переплата.
Большинство крупных банков предоставляют всем желающим возможность произвести самостоятельно все необходимые расчеты с использованием ипотечного калькулятора в режиме онлайн . Тем не менее, зачастую возникают определенные трудности.
Похожие статьи
