Покупка квартиры для подавляющего большинства россиян является самой крупной сделкой в жизни. Кроме того, только единицы могут позволить себе приобрести жильё, оплатив всю стоимость квартиры разом. Ипотека или рассрочка может быть хорошим подспорьем в улучшении жилищных условий. LIVING разобрался, в каких случаях лучше воспользоваться рассрочкой от застройщика, а в каких – стоит пойти в банк за кредитом.

В чем отличия между ипотекой и рассрочкой?

Если попытаться уместить определение «ипотеки» и «рассрочки» в одну строку, то они будут выглядеть так:

Ипотека – это целевой кредит в банке под залог приобретаемой квартиры.

Рассрочка – способ оплаты напрямую застройщику, которая производится по частям.

		Рассрочка
Срок займа	Длительный срок кредитования (может растягиваться сроком до 20-30 лет)	Короткий срок погашения (выдается на срок от 1 до 4 лет)
Документы	Банк запрашивает значительное количество документов, рассматривает кредитную историю	Меньше запрашиваемых документов
Требования	Более жесткие условия (банк проверяет каждого заёмщика)	Более лояльные условия. Можно купить квартиру даже с негативной кредитной историей
Срок рассмотрения заявки	Более длительный (от недели до месяца)	Оформить сделку можно за несколько посещений (несколько дней)
Переплата	Большая сумма переплаты	Меньше сумма переплаты
Первый взнос	Низкий, а иногда и 0% первый взнос	Большой первый взнос (от 30% от стоимости квартиры)
Дополнительные расходы	Нотариальные расходы, банковские расходы, страховка	Нет сопутствующих расходов
	Относительно небольшой размер платежа, на который влияет срок кредита, размер первого взноса и другие факторы.	Большие платежи
Права на жилой объект	Право на владение жильем переходит к покупателю сразу после сдачи дома в эксплуатацию	Переход права собственности только после погашения последнего взноса
	Ипотечный кредит предоставляется как на первичное, так и вторичное жилье.	Рассрочка предоставляется на квартиру только на первичном рынке
Гарантии	Надежность застройщика (банк проверяет компанию-застройщика и его проектную документацию)
	Ипотеку можно получить при покупке практически любого объекта	Ограничение выбора жилья у застройщика, предоставляющего рассрочку

Рассрочка – это платно?

Рассрочка бывает двух видов: платная (с процентной ставкой) и бесплатная. Подробные расчеты, как правило, делает сам застройщик, но, чаще всего, это выглядит следующим образом: к стоимости объекта по договору ДДУ прибавляется процентная ставка, после чего составляется график погашения рассрочки.

Мы хотим купить квартиру за 6 млн рублей, взяв рассрочку на 6 месяцев. Застройщик указал, что рассрочка является процентной (3%). В нашем распоряжении есть первый взнос 30% от стоимости квартиры.

6 000 000 + 3% = 6 180 000 руб.

6 180 000 - 30% = 4 326 000 руб.

Таким образом, если разделить остаток на три платежа, то он составит 1 442 000 руб.

Переплата: 180 000 руб. (3%).

Что выгоднее рассрочка от застройщика или потребительский кредит?

Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family: «Понятия «выгода» и «потребительский кредит» несовместимы в принципе, так как средняя ставка по потребительскому кредиту, во-первых, не опускается ниже 15%, во-вторых, схема начисления этих процентов подразумевает, что первые год-полтора «выкачиваются» практически одни проценты с небольшой частью, которая идет в погашение основного долга. Поэтому, если стоит выбор – рассрочка или потребительский кредит, перво-наперво нужно рассмотреть вариант с рассрочкой и взвесить комфортность возникающих выплат. В случае, если платежи получаются большими и некомфортными, делающими пользование рассрочкой невозможным, можно будет рассмотреть вариант с потребительским кредитом, однако, в этом случае не совсем понятно, почему человек не может воспользоваться ипотекой».

В каком случае выгоднее покупать квартиру в ипотеку?

По мнению экспертов, воспользоваться ипотечным кредитом будет уместнее, если платеж по рассрочке превышает 60% уровня семейного дохода. Кроме того, если клиент располагает первым взносом в размере 10-20% от стоимости объекта, то рассрочка такому клиенту недоступна.

Помимо этого, ипотека будет выгоднее для клиента, если процентная ставка по такому кредиту будет хотя бы на 1% ниже, чем по предлагаемой застройщиком рассрочке. В этом случае, даже с учетом сопутствующих затрат по получению ипотеки, переплата с банковским кредитом окажется ниже.

Почему одни застройщики дают рассрочку на короткий срок, а другие на более продолжительный?

Как правило, срок предоставления рассрочки напрямую связан со строительной готовностью дома, а именно со сроком ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, чем раньше клиент приобрел квартиру, тем длиннее будет срок рассрочки.

На что стоит обращать внимание при покупке квартиры в рассрочку?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «При оформлении рассрочки обратите внимание, что к договору долевого участия обязательно должен прилагаться график платежей, согласованный покупателем и застройщиком. Прежде чем подписывать договор, выясните о штрафных санкциях и возможных дополнительных комиссиях, ведь в случае просрочки вы можете лишиться купленной недвижимости через суд. Наконец, обратите внимание на то, что некоторые девелоперы с целью продвижения проекта рекламируют проценты по рассрочке в размере всего 2%, однако не уточняют, что это переплата, которая начисляется на остаток каждый месяц. То есть речь идет фактически о кредите в 24% годовых. Конечно, покупатель это заметит. Однако потерянного времени при посещении офиса продаж ему никто не вернет».

Кроме того, эксперты рекомендуют обращать внимание на оформление недвижимости. При такой сделке её могут записать как в собственность покупателя сразу, так и не сразу. Для примера, при получении ипотечного кредита, недвижимость сразу оформляется в собственность клиента, правда, с обременением. С рассрочкой могут быть разные варианты. Если квартира оформляется сразу в собственность, то для беспокойств нет причин, если застройщик с этим тянет, то, соответственно, рисков больше.

Что будет, если я не смогу внести остаток вовремя? Могу ли я остаться без квартиры и денег?

Если по какой-то причине клиент не может выплатить в срок платежи по рассрочке и закрыть сделку, то риск остаться без квартиры есть. Возможны два сценария:

1. Застройщик через суд расторгает с покупателем договор и возвращает клиенту денежные средства, включая первоначальный взнос.

2. Застройщик может предложить переоформить рассрочку на ипотеку. В этом случае, клиент должен предоставить в банк платежные поручения, сумма оплаты по которым идет в качестве первоначального взноса. Как отмечают эксперты, данная процедура является вполне стандартной практикой на первичном рынке недвижимости.

Подводя итог, можно отметить, что и ипотечный кредит, и покупка квартиры в рассрочку имеют свои преимущества и недостатки. Каждый сам для себя выбирает предпочтительный вариант решения квартирного вопроса. Если попытаться сформулировать портрет покупателя под каждый из двух этих инструментов, то можно отметить, что рассрочка более подходит тем, кто располагает внушительным первым взносом и готов выплатить остаток в сжатые сроки. Ипотеку же можно назвать более демократичным вариантом, ведь первый взнос и регулярные платежи будут заметно меньше, чем при рассрочке.

Одним из способов приобретения недвижимости при невозможности оплатить всю стоимость жилья единовременно выступает рассрочка. В какой-то мере рассрочка является альтернативой ипотеке, но со своими отличительными особенностями, преимуществами и недостатками. Как правило, различные схемы рассрочки активно предлагаются застройщиками с целью максимально быстрой реализации строящегося жилья. Поэтому наибольшей популярностью этот инструмент приобретения собственности пользуется на первичном рынке.

Понятие рассрочки при приобретении недвижимости

Рассрочка - это способ приобретения недвижимости, при котором оплата производится не единовременно, а по частям, равными или дифференцированными долями, зафиксированными в договоре между покупателем и продавцом.

Виды рассрочки

Рассрочка может быть беспроцентной и процентной.

Первая характерна для рынка элитной и премиальной недвижимости с первым взносом от 50 %, где срок внесения оставшихся платежей не превышает полугода, а уровень дохода покупателей на очень высоком уровне.

Второй тип присущ для жилья класса «эконом» и «комфорт». Процентная ставка варьируется от 3 до 12 % и зависит от размера первого взноса и срока рассрочки.

При этом стоит обращать внимание на способ начисления процентов. Вариант 12 % годовых и 1 % в месяц на сумму остатка будут иметь разное значение в денежном выражении.

Программы рассрочки

Программы рассрочки зависят от размера первоначального взноса и срока внесения оставшихся платежей.

Самыми распространенными являются:

• первый взнос 50 %, затем в течение полугода равными платежами;
• первый взнос 30 %, а затем в течение года равными долями.

Некоторые застройщики предоставляют рассрочку на период до 4-х лет, но неотъемлемым условием при этом выступает необходимость полной оплаты стоимости жилья до сдачи дома в эксплуатацию.

Схема получения рассрочки от застройщика

Приобретение квартиры в рассрочку включает следующие шаги:

1. После выбора объекта недвижимости покупатель обращается к девелоперу для заключения договора.
2. В зависимости от условий рассрочки, первого взноса, размера процентов застройщик составляет для клиента график внесения платежей, который будет являться составной частью договора долевого участия (ДДУ) или приложением к нему.
3. Государственная регистрация ДДУ, включая график внесения платежей.
4. Внесение первого платежа (обычно не позднее 5 рабочих дней после регистрации ДДУ).
5. Внесение платежей согласно установленного графика.
6. После оплаты всей стоимости жилья необходимо запросить у застройщика справку о полном выполнении всех обязательств, оговоренных договором.

При оформлении договора купли-продажи схема аналогична, но свидетельство о собственности оформляется с обременением, которое снимается после полной оплаты. Все условия также прописываются в ДКП.

Нарушение графика платежей

В договоре также прописываются условия нарушения сроков оплаты очередных платежей. Обычно взимается неустойка за каждый день просрочки и единовременный штраф.

При однократном нарушении срока продавец может закрыть на это глаза, при систематическом -взыскать все полагающиеся суммы, а также расторгнуть договор. При этом условиями договора может быть оговорен возврат не всех внесенных денежных средств, а за минусом порядка 10 %.

Рассрочка или ипотека: преимущества и недостатки

Однозначно ответить на вопрос, что лучше ипотека или рассрочка, нельзя. Так как выбор того или иного способа приобретения жилья зависит от конкретных условий сделки, характеристик недвижимости и покупателя. Имеет значение финансовые возможности клиента, класс недвижимости, размер первого взноса.

Преимущества рассрочки перед ипотечным займом:

1. Для получения рассрочки нет необходимости подтверждать свою платежеспособность справками о доходах и трудовой книжкой.
2. Наличие отрицательной кредитной истории не играет никакой роли.
3. В большинстве случаев низкие по сравнению с ипотекой проценты рассрочки или же их отсутствие.
4. Не нужно оформлять договор страхования жизни и здоровья, что сокращает расходы клиента.
5. Быстрое оформление документов и проведение сделки.
6. Возможность приобретения элитного жилья премиум-класса. Так как эксклюзивное жильё не обладает высокой ликвидностью, банки неохотно выдают ипотечные кредиты под его залог, даже с учётом очень высоких доходов заемщика.
7. Приобретаемое жильё не обременяется залогом .

Самым главным недостатком рассрочки является размер первого взноса и последующих платежей. Если приобрести в рассрочку на год квартиру на стадии строительства стоимостью 4 млн. руб. с первым взносом 30 % (1,2 млн. руб.), то сумма дальнейших ежемесячных платежей даже без процентов составит 233 тыс. руб. Эта сумма делает недоступной рассрочку для обычных граждан со средним уровнем дохода, оставляя данный способ приобретения жилья привилегией состоятельных людей.

Это подтверждается статистическими данными застройщиков: всего около десятой части жилья массового сектора приобретается в рассрочку, в то время, как в сегменте элитного жилья это соотношение близится к половине.

Кому подойдёт рассрочка

Можно выделить несколько категорий граждан, кому выгодна и удобна рассрочка:

• Юридические лица и индивидуальные предприниматели. Как правило, они обладают достаточными средствами для покупки недвижимости, но не всегда могут вывести из оборота необходимую сумму.
• Руководство и топ-менеджмент крупных компаний. Помимо ежемесячных доходов , позволяющих вносить высокие платежи по рассрочке, годовые премии и бонусы позволяют им единовременно осуществить первый взнос в несколько миллионов рублей.
• Владельцы нескольких квартир. Обычные люди, которые располагают 60-70 % стоимости жилья от продажи другой недвижимости, или находящиеся в процессе продажи нескольких квартир, вполне могут оформитьрассрочку без обременения себя банковскими обязательствами.
• Обладатели крупных банковских вкладов. Как известно, зачастую при досрочном истребовании депозитов, сумма процентов полностьюсгорает или равна 0,1 % годовых (как в Сбербанке). Чтобы не терять доходы, при наличии нескольких крупных вкладов, рассрочка погашается по мере закрытия депозитов.
• Граждане с «серым» доходом или плохой кредитной историей. Ипотека этой категории покупателей практически не доступна.

Перспективы рассрочки

С учётом нынешней ситуации на рынке недвижимости, когда предложение жилья превышает спрос на него, многие застройщики активно развивают рассрочку, предлагая всё новые её программы с меньшим процентом, меньшим первым взносом и большим сроком.

Но так как предоставлять рассрочку могут только крупные строительные компании с достаточным объемом ресурсов, а срок в сравнении с ипотекой достаточно мал, рассрочка всё же останется доступной ограниченному кругу покупателей, что значительно не увеличит рост продаж жилья по такой схеме.

Невозможность совершить единовременную покупку жилья за счет собственных средств заставляет многих покупателей рассматривать доступные схемы кредитования. Изучая предложения от застройщика или банка, следует четко понимать, чем отличается рассрочка от ипотеки, и как подобрать оптимальную программу кредитования. Выбор зависит от величины первого взноса, уровня доходов клиента и требований кредиторов.

Понятие «рассрочки» и «ипотеки» при покупке недвижимости

Рассрочка - система частичной оплаты покупки, где зачисление денег продавцу производится равными или неравными частями.

Сделка осуществляется согласно условиям договора беспроцентной или процентной рассрочки. В чем между ними разница? Беспроцентная рассрочка позволяет купить, как правило, элитное жилье с авансовым платежом более 50%, разделив следующие взносы на период около 6 месяцев. Процентная рассрочка используется при приобретении жилья класса «эконом» или «комфорт». Размер процентных ставок определяется суммой первого взноса и длительностью рассрочки, общий диапазон составляет 3 - 12%. Многие застройщики предоставляют рассрочку на срок 1-4 года, предусматривая полную выплату стоимости недвижимости до сдачи объекта в эксплуатацию.

Важно! Дают рассрочку только крупные строительные компании. Программы доступны покупателям с высоким уровнем доходов. Это объясняет минимальные объемы продаж в рассрочку даже в период акций, спецпредложений (снижения процентных ставок, уменьшения первоначального взноса, увеличения срока кредитования).

Ипоте ка - это не только одна из форм залога, но и программа по кредитованию недвижимости, обременение которой является гарантией покрытия расходов банка при непогашении обязательств заемщиком.

Если клиент не может выплатить ссуду по кредитному договору, имущество выставляется на продажу, доход от реализации покрывает остаток долга.

Условия предоставления – это основное, чем отличается рассрочка от ипотеки.

Рассрочка от застройщика - альтернатива ипотеке

Порядок получения рассрочки от застройщика предусматривает этапы:

• определение объекта приобретения покупателем;
• заключение договора с девелопером;
• получение платежного графика;
• госрегистрация ДДУ и графика платежей;
• зачисление первичного платежа (обычно в течение недели после регистрации договора);
• внесение взносов согласно установленному графику;
• получение у застройщика документа об исполнении обязательств, предусмотренных договором.

Схема покупки квартиры в ипотеку или рассрочку по договору купли-продажи (ДКП), предусматривает наложение обременения на приобретенную собственность до полной выплаты долга. Условия кредитования прописываются в ДКП. При несоблюдении сроков внесения очередных платежей застройщик насчитывает неустойку за весь период просрочки и налагает штраф . Систематическое нарушение договора грозит взысканием остатка долга и расторжением договора. Также возможен возврат покупателю внесенных денег за минусом 10%.

Что выгоднее: ипотека или рассрочка

Отзывы аналитиков и владельцев недвижимости утверждают, что покупка жилья в рассрочку выгоднее ипотеки, благодаря минимальным затратам на покупку (низкие проценты, отсутствие необходимости оплачивать услуги страховщиков, оценщиков, банков) и гибким условиям расчетов. Но квартира станет собственностью покупателя только после полной оплаты стоимости жилья. При этом в соответствии с некоторыми договорами рассрочки стоимость жилья может изменяться в процессе постройки дома.

Ипотека же позволяет зафиксировать стоимость в рублях при подписании договора и погашать долг относительно небольшими суммами на протяжении длительного периода. Но при большом сроке переплата будет ощутимой за счет начисленных процентов.

Понять, что лучше, поможет сравнительная таблица программ:

Параметры	Ипотека	Рассрочка
Максимальный срок	20 - 30 лет	1 - 4 лет
Документы	Кредитная организация запрашивает полный пакет бумаг, рассматривает кредитную историю	Минимальный список документов
Требования к клиенту	Жесткие условия	Лояльное отношение к клиента. Можно приобрести жилье с отрицательным кредитным рейтингом
Продолжительность процедуры	Процедура займет 7 - 30 дней	Оформление сделки проходит за несколько посещений (2 - 3 дня)
Размер ставки	От 6% и выше	0 - 12%
Первоначальный взнос	Минимум 5 - 15%	Более 30% от цены недвижимости
Дополнительные расходы	Нотариальные, страховые, банковские (за оформление бумаг, оценочные услуги)	Сопутствующие расходы отсутствуют
Платежи	Сравнительно небольшие взносы аннуитетным или дифференцированным способом	Размер ежемесячных выплат от 100 000 рублей
Права на жилой объект	Покупатель становится собственником сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и оформления прав собственности	Клиент получает право на владение имуществом после погашения последнего взноса
Объект	Объекты первичного и вторичного рынка	Новостройки
Гарантии	Банк проверяет финансовую устойчивость компании-застройщика	-
Выбор	Любой объект	Выбор жилья застройщиков, предоставляющих рассрочку

Сравнение программ рассрочки и ипотеки

Для того, чтобы определить, что выгоднее, ипотека или рассрочка, следует сопоставить конкретные условия покупки квартиры в банке и у застройщика. Например, Иванов А. А. планирует купить однокомнатную квартиру в строящемся доме в ЖК «Лучи» стоимостью 4 млн. рублей. Для проведения расчетов потенциальный заемщик использует основные условия программ:

Результат:

Наглядное сравнение ипотеки с рассрочкой платежа позволяет сделать вывод, что переплата по ипотеке значительно выше, но сумма ежемесячного платежа втрое меньше. Выгода по рассрочке достигается путем сокращения процентных ставок и сроков кредитования, но требует ежемесячного внесения увеличенной суммы .

Рассрочка или ипотека: плюсы и минусы

Рассрочка на рынке первичной недвижимости существует с конца 90-х годов. До 2008 года застройщики предлагали покупателям кредит только под определенный процент, но экономическая обстановка в стране заставила девелоперов пересмотреть условия программ, снизив процентные ставки и увеличив срок действия займов.

Плюсы:

• возможность покупки элитного жилья, которое считается неликвидным у банков;
• минимальная переплата;
• оперативность сделки;
• при неуплате рассрочки застройщик возвращает клиенту выплаченные средства.

Минусы:

• малый срок для погашения полной суммы. Сроки ограничиваются датой сдачи объекта в эксплуатацию;
• повышение стоимости на неуплаченные квадратные метры по ходу возведения дома;
• при оформлении рассрочки в долларах существует риск повышения расходов при колебаниях курса;
• клиенты несут риски повышения цен при высоком уровне инфляции.

Ипотечные программы также имеют ряд преимуществ и недостатков.

Положительные моменты :

• возможность покупки недвижимости с нулевым взносом;
• длительный период кредитования - 20…30 лет;
• цена на жилье фиксируется на этапе заключения кредитного договора, и останется неизменной в ходе
• строительства;
• фиксация цен в рублях нивелирует риски падения курса отечественной валюты.

Отрицательные стороны :

• затраты на оформление;
• высокие ставки;
• допустимые ежемесячные платежи не больше 30-40% от дохода;
• при просрочке платежей клиент рискует лишиться жилья.

Кому подходит

Эксперты выделяют несколько категорий граждан, кому выгодна и удобна рассрочка:

1. Бизнесмены, обладающие достаточным объемом денег для приобретения жилья. Однако не всегда владельцы бизнеса и частные предприниматели могут вывести из оборота крупную сумму денег.
2. Руководители и топ-менеджеры больших компаний, ежемесячный заработок которых позволяет выплачивать крупные суммы в рассрочку. А премии и бонусы по итогам года обеспечивают возможность внесения первого платежа суммой в несколько миллионов рублей.
3. Владельцы 2-3 квартир, располагающие суммой 65-70% от стоимости недвижимости при продаже других объектов или находящиеся в процессе реализации нескольких квартир.
4. Обладатели крупных депозитов, не желающие предварительно расторгать договора по вкладам. Это грозит снижением процентной ставки до 0,1% в год.
5. Граждане с неофициальным доходом или плохой кредитной историей, получившие отказ в банке.

Ипотека подойдет для граждан, использующих программы государственного субсидирования (материнский капитал, социальная ипотека, военная ипотека) или не имеющих возможности внести крупную сумму первоначального взноса. В последнем случае наиболее выгодные условия получают постоянные клиенты банков, участники акций, спецпредложений.

В целом, застройщики оставляют за покупателями возможность использования ипотеки или рассрочки, а также полной выплаты стоимости жилья, не дожидаясь срока истечения кредитного договора.

По данным агентств недвижимости, покупка квартир массового сегмента в рассрочку становится все более популярной. Разбираемся, чем рассрочка лучше ипотеки?

Эксперты констатируют: практически во всех проектах на первичном рынке можно купить жилье, не прибегая к ипотеке. Рассрочка все еще уступает ипотеке по величине первого взноса (минимальный платеж начинается с 20% от стоимости) и сильно уступает по срокам (успеть погасить нужно за 2,5 года), однако заем у застройщиков часто может быть беспроцентным.

Как правило, предлагается сразу несколько вариантов программ с рассрочкой: варьируются первоначальный взнос и срок погашения кредита. По данным девелоперских компаний, самым привлекательным для покупателей вариантом является 50%-ная оплата стоимости квартиры, к этому способу прибегают почти в трети всех проектов. Следующим по популярности является первый платеж в 30%. После оплаты данной суммы девелоперы предоставляют от 3 до 12 месяцев рассрочки. При этом четкую зависимость между первым взносом и сроком погашения проследить невозможно.

Раз взять рассрочку на много лет не выйдет, какие у нее плюсы?

У рассрочки есть еще некоторые преимущества перед ипотекой. Большим плюсом является возможность заключить сделку без передачи застройщику данных о доходах, а также документов, подтверждающих трудовую занятость. Чтобы оформить покупку, нужен только паспорт.

Ипотечный кредит оформляется долго, а с рассрочкой не возникнет таких проблем. На все нюансы у покупателя уйдет не больше нескольких дней, в офисе продаж нужно будет побывать два-три раза. Большинство строительных компаний не будет копаться в кредитной истории своих клиентов. Получается, что воспользоваться данной опцией могут все, даже те, у кого негативная кредитная история. Покупателям также не нужно оформлять страховку (которая составляет в среднем 0,5-1% от суммы займа) и нести расходы по ней.

Кто же тогда покупает квартиры в рассрочку?

При всех плюсах данной схемы у нее есть один большой минус - величина взносов. Если удалось купить с рассрочкой на 2,5 года квартиру за 5 млн при минимальном 20%-ном взносе в 1 млн рублей, то каждый последующий взнос может равняться 133 тыс. рублей. Эта сумма явно превышает доступную планку для семей со средним доходом. Ну а если придется выплачивать оставшуюся сумму быстрее, говорить об условном среднем классе вообще не имеет смысла: при рассрочке в полтора года каждый месяц придется платить по 222 тыс. Рассматривая эти цифры, напрашивается вывод, что сегмент квартир по такой схеме оплаты точно не является массовым.

Разумеется, удобно приобретать жилье в рассрочку предпринимателям. Представители бизнеса располагают крупными суммами, но не всегда могут вывести их из оборота. Второй категорией покупателей являются держатели больших депозитных вкладов или собственники большого количества недвижимости, которая сдается в аренду. Крупной суммой для оплаты большей части покупки могут располагать и топ-менеджеры корпораций после получения бонусов или премий, эти люди просто зарабатывают на порядок выше обычных потребителей.

Из обычных, а не состоятельных граждан стоит выделить тех, у кого есть на руках деньги от продажи квартиры, например, 70-75% от стоимости нового жилья. Оставшиеся сотни тысяч рублей вполне по силам собрать за год или два. Им совершенно не обязательно брать ипотеку и начинать тяжелые взаимоотношения с банком.

Отдельной категорией покупателей являются граждане, которые не могут рассчитывать на ипотеку. Сюда попадают как заемщики с неблагоприятной кредитной историей, так и покупатели с высоким заработком, но совсем небольшим официальным доходом.

Понятно, что предприниматели и топ-менеджеры не покупают жилье в «хрущевках», в каких же сегментах популярна рассрочка?

Да, действительно, покупать жилье в рассрочку массовый покупатель не может, по данным застройщиков и агентств недвижимости, количество клиентов по такой схеме в массовом сегменте не превышает 10%. Но совсем другая ситуация сложилась в дорогих сегментах жилья, классах «бизнес», «элит» и «премиум». Здесь пользуется рассрочкой гораздо больший процент покупателей.

В отличие от массового сегмента, получить ипотеку на покупку дорогой недвижимости, которая стоит, например, более 50 млн рублей, даже при высоком уровне дохода очень сложно. Поскольку речь идет об эксклюзивном объекте, который потенциально может стать для банка проблемным залогом (элитную недвижимость будет непросто быстро продать), кредиторы захотят дополнительно подстраховаться. В этом случае процент по кредиту будет увеличен. Также сроки одобрения кредита и проведения самой сделки будут увеличены из-за дополнительного андеррайтинга (это услуги, предоставляемые финансовыми учреждениями, такими как банки, страховые компании, которые гарантируют получение выплат в случае финансовых убытков) и оценки залога. Некоторые продавцы недвижимости считают, что доля сделок с рассрочкой в сегменте «элит» может достигать 50% от общего объема.

Логично, что и в массовом, и в дорогих сегментах покупатели хотят получить именно рассрочку без процентов. Разумеется, в эконом- и комфорт-классах никто клиентам такую рассрочку не дает. А вот жилье категорий «элит» и «премиум» гораздо чаще продается с рассрочкой без процентов.

Когда же рассрочка станет популярной? Она будет массовым явлением? Хочется уже поскорее взять квартиру с десятипроцентным первым взносом и рассрочкой на пятнадцать лет!

О тенденции к росту популярности данной схемы в массовом сегменте действительно говорят. Причиной будущей популярности рассрочки в классах «комфорт» и «эконом» эксперты считают постоянное увеличение объема предложения на рынке недвижимости столичного региона. Конкуренция между застройщиками уже способствует увеличению сроков рассрочки, уменьшению (или исчезновению) процентной ставки по ней, а также уменьшению первого взноса.

В СМИ появилась информация о том, что за последние годы во многих проектах регистрируется увеличение рассрочки для покупателей в несколько раз. Совершенствуются и схемы расчетов. Логично было бы предположить, что при сохранении данного тренда количество предложений с рассрочкой будет увеличиваться. Но не все так просто. Для того чтобы предоставлять подобную услугу, строительным компаниям требуются большие ресурсы, которые есть далеко не у всех. Также понятно, что и к срокам ипотечных кредитов подступиться, так или иначе, нереально.

К этому нужно добавить, что роста продаж по схемам с рассрочкой, может быть, и стоит ждать, но не ранее кардинального улучшения экономической ситуации в стране. Выкладывать компании-застройщику более 100 тыс. рублей в месяц, а еще перед этим внести первый взнос в несколько миллионов способны далеко не все покупатели. Ну а после того, как «подскакивают» доходы населения, обычно начинается и рост цен, в том числе на недвижимость. Замкнутый круг получается, а это значит, что покупка жилья в рассрочку останется привилегией богатых.

Ипотека – распространённый вариант приобретения недвижимости. Рассрочка пользуется меньшей популярностью, хотя иногда оказывается намного выгоднее. Разберёмся, в чем отличия между этими видами оплаты, и при каких условиях стоит выбрать рассрочку.

Отличия

– это форма расчётов между продавцом и покупателем, при которой оплата происходит после совершения сделки, как правило, частями. Этот вид отношений между сторонами регулируется ст. 489 Гражданского кодекса РФ, которая относит рассрочку к разновидности продажи товара в кредит.

В недвижимости и рассрочка – совершенно разные понятия.

Ипотечные средства предоставляет банк, который переводит сумму застройщику. Рассрочку даёт сам девелопер.

Ещё одно отличие – в чьей собственности находится объект. Ипотека предполагает переход недвижимости в собственность покупателя после совершения сделки, при рассрочке владельцем остаётся застройщик – до момента полной оплаты по договору.

Разница заключается и в размере необходимых собственных средств. Средний первоначальный взнос (ПВ) при рассрочке составляет 50% от стоимости квартиры. Хотя встречаются предложения с ПВ от 20%, но по ним обычно выше ставка. Ипотеку можно оформить и без внесения собственных средств, либо с минимальным взносом. Например, представлены программы «Ипотека без первого взноса» и «Готовое жильё» с первоначальным взносом от 5%.

Также различаются сроки ипотеки и рассрочки. Ипотеку оформляют чаще на длительный срок – до 10-15 лет и более. Рассрочка бывает краткосрочная (3-6 месяцев) и долгосрочная (больше года). Есть предложения от застройщиков сроком до 4 лет, но это редкость. Срок рассрочки привязан к дате сдачи дома в эксплуатацию, поэтому обычно он ограничен. Платежи вносятся по графику, хотя срок сдачи дома может откладываться. Поэтому стоит привязать сроки оплаты не к конкретным датам, а к завершению строительства.

Когда выгоднее оформлять рассрочку

Это зависит от процентов, под которые оформляется рассрочка. Если процент низкий либо его нет, а долг вы планируете погасить в ближайшее время, то рассмотрите варианты от девелопера. Например, это подойдет людям, которые в ожидании продажи другой квартиры хотят «забронировать» интересующий объект. Также это удобно для ожидающих крупных выплат в ближайшие месяцы или людей с высоким доходом.

Рассрочка – вариант для тех, кому не одобрят ипотеку.

Банк не даст кредитные средства, если нет официального подтверждения трудоустройства и определённого уровня доходов. Требования застройщиков намного ниже, в том числе и к кредитной истории. Это легко объясняется: объект остаётся в собственности девелопера, поэтому он ничем не рискует. К тому же выплата первоначального взноса – достаточное доказательство финансовой состоятельности клиента. Ещё один плюс – не обязательно страховать жизнь и недвижимость, поэтому при наличии необходимой суммы денег и возможности быстро погасить задолженность беспроцентная рассрочка будет выгоднее ипотеки.

Оформление рассрочки

Самый распространенный вариант – договор участия в долевом строительстве (ДДУ). В нём прописываются условия рассрочки:

• размер первоначального взноса,
• процентная ставка,
• на какое время предоставляется услуга,
• с какой периодичностью и какими способами вносятся платежи.

Изучите бумаги, которые должен предоставить девелопер: разрешение на строительство, проектную декларацию, учредительные документы, отчётность о финансово-хозяйственной деятельности, бухгалтерские балансы и аудиторское заключение.

Отдельное внимание стоит обратить на пункт об ответственности за просрочку платежей.

Не забывайте, что при неисполнении обязанности по внесению платежей договор может быть расторгнут по инициативе застройщика. В законе нет чёткого указания на то, что строительная компания должна в таком случае вернуть деньги. Поэтому лучше добавить пункт, который предусматривает возврат средств за вычетом штрафных санкций.

Осторожно относитесь к предложениям заключить предварительный договор купли-продажи. Это оправдано, если у застройщика уже нет права заключать ДДУ, так как получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но если строительство не начато или дом не сдан, то от заключения такого соглашения лучше отказаться. Предварительный договор – это обязательство заключить основной договор в будущем, поэтому платёж будет выступать как обеспечительный. Но после получения средств заставить застройщика подписать основной договор будет сложнее. Иногда этого удаётся добиться только в судебном порядке, что требует времени и средств, поэтому лучше избегать таких вариантов.

Лучшие материалы

• Как погасить ипотеку быстрее

• Как снять обременение после погашения ипотеки

  После полного погашения задолженности обременение не снимается автоматически. Разберёмся, что нужно сделать после выплаты кредита, чтобы освободить квартиру от залога.

• Ипотека для молодежи

  С 2017 года средний размер ипотеки в России значительно вырос. Особенно это заметно на молодёжи. К примеру, сумма займа у клиентов до 25 лет выросла на 17,6% до 1,78 млн руб. Далее расскажем об ипотечных программах для молодых заёмщиков.

• Какую квартиру можно купить за 10 млн руб.

  Какое жильё можно приобрести за 10 млн руб.? Реально ли взять ипотеку на такую сумму? На эти и другие вопросы ответим в статье. Рассмотрим, какое жильё можно купить за 10 млн на первичном и вторичном рынке в нескольких городах с населением более 700 тыс. чел.

• 3 факта об ипотеке, о которых вы не знали

  Ипотечный кредит – один из самых обсуждаемых банковских продуктов. Россияне делятся на две категории по отношению к нему: «это кабала» или «уже коплю на первый взнос». И кажется, что всем про неё уже всё известно. Но возможно об этих фактах вы ещё не слышали.

• Ипотека на апартаменты на вторичке

  Апартаменты – это нежилые помещения, однако имеющие все условия для проживания. В России ипотека на такой вид недвижимости пока не очень распространена, но набирает популярность. Банки начинают предлагать спецпрограммы для покупки апартаментов на вторичном рынке. В этом материале мы разберем основные особенности таких кредитов.

• Банки приступили к оформлению электронных закладных по ипотеке

  При выдаче ипотечного кредита, а также на протяжении времени, в течение которого заёмщик погашает задолженность, банк вправе выпустить закладную – ценную бумагу, удостоверяющую его права в отношении предмета залога. Теперь такой документ может оформляться как в бумажном, так и в электронном виде, о чём расскажем в этой статье.

• Особенности коммерческой ипотеки

  В отличие от кредитов на покупку жилья, которые стали обыденным явлением, ипотека на коммерческую недвижимость появилась на рынке сравнительно недавно. Это направление интенсивно развивается, банки разрабатывают новые программы коммерческой ипотеки. О ней и расскажем в этой статье.

Актуальные новости

• Преступления

  Почта Банк: наблюдается бум «социальной инженерии»

  По данным Почта Банка, в последнее время мошенники активно атакуют клиентов банковских структур, занимаясь так называемой «социальной инженерией». Граждане, как это ни странно, становятся всё более доверчивыми, неосторожно пользуются различными электронными сервисами, везде оставляя свои персональные данные.Мошенники активно

  22 фев 2019

• УБРиР выдаёт ипотеку со скидкой

  Уральский банк РиР предлагает оформить ипотечный кредит со скидкой в 0,35% годовых. Для получения дисконта необходимо выйти на сделку по покупке жилья в течение месяца с момента получения положительного решения о выдаче займа.В акции могут принять участие желающие приобрести готовое жильё, рефинансировать ранее оформленную ипотеку

  21 фев 2019

• Банковские дискуссии

  ОНФ: Путин поддерживает ипотечные каникулы для заёмщиков

  Лидер ОНФ Владимир Путин, выступая на встрече по вопросам национального проекта «Жильё и городская среда», поддержал идею дать каникулы ипотечным заёмщикам, попавшим в сложные жизненные условия, сообщает пресс-служба фронта.Соответствующее предложение эксперты ОНФ направили в Центробанк России. По заявлению эксперта проекта

  15 фев 2019

• Преступления

  Почти 125 млн рублей получили «чёрные» банкиры от операций по отмыванию доходов

  Прокуратура Абакана утвердила обвинительное заключение по делу двух мужчин, которые занимались незаконной банковской деятельностью. Из материалов следствия известно, свою деятельность они развернули в апреле 2011 года. В течение последующих трёх с половиной лет они прогоняли через счета фирм-однодневок деньги клиентов и получали

  14 фев 2019

• Адресная книга

  «Агропромкредит» открывает 4 допофиса на Урале

  Банк «Агропромкредит» открывает новые представительства в 4-х городах Свердловской области.Адреса новых офисов:город Серов (300 километров от Екатеринбурга), Розы Люксембург, 6,Краснотурьинск (325 км от ЕКБ), Чкалова, 45,Североуральск (370 км от областного центра), Ленина, 7,Нижняя Тура (200 км от столицы Свердловской области), 40 лет Октября,

  12 фев 2019

• В авангарде

  Частные клиенты банков могут отправить друг другу деньги по номеру телефона

  Анонсированная в прошлом году Система быстрых платежей стала функционировать 28 января. Это значит, что уже сейчас россияне могут перечислять друг другу денежные средства, зная только номер телефона реципиента. Система работает круглосуточно, однако пока не в полную мощность.В пресс-службе Центробанка подчёркивают, что пока

  04 фев 2019

• Кто лучше

  АКРА: Чайна Констракшн Банк обладает высоким уровнем надёжности

  Агентство АКРА присвоило Чайна Констракшн Банку рейтинг надёжности уровня «AAA». Рейтинговая оценка присвоена впервые. По мнению аналитиков, банк обладает высокой надёжностью и кредитоспособностью.Специалисты уверены, что в случае необходимости основной акционер кредитно-финансовой структуры (китайский China Construction Bank) окажет

  01 фев 2019

• Благотворительность

  Росбанк провёл благотворительную ярмарку

  В трёх офисах Росбанка (в двух столицах и Нижнем Новгороде) прошли предновогодние благотворительные ярмарки для сотрудников кредитно-финансовой организации. Работники банка активно покупали новогодние игрушки, панно, сувениры, кукол и прочие предметы, сделанные подопечными различных отечественных благотворительных организаций.В

  10 янв 2019

Популярные услуги

Поиск финансовых услуг в Вашем городе

Похожие статьи