На каком этапе покупателю стоит приходить к нотариусу и что с собой иметь из документов?
Приходить к нотариусу необходимо перед заключением договора. Нотариус сам запросит сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе о собственнике недвижимости, кадастровом паспорте и т.д. Желательно представить нотариусу правоустанавливающий документ на недвижимость, чтобы проверить чистоту предыдущей сделки. Если он отсутствует, но права продавца зарегистрированы, то нотариус сделает запрос в ЕГРН о предоставлении сведений о нем.
Тариф для сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и составляет 0,5% от суммы сделки. Его верхний предел ограничен суммой в 20 тысяч рублей. Такая стоимость характерна для сделок с квартирами стоимостью свыше 4 миллионов рублей. Если же взять средние по России цены на недвижимость - от 1 до 3 миллиона рублей, стоимость удостоверения такой сделки составит от 5 до 15 тысяч рублей.
Также взимается плата за услуги правового и технического характера, размер которого зависит от региона России. Например, в Москве стоимость УПТХ на удостоверение сделки по отчуждению недвижимости, требующей в силу закона нотариальной формы, составляет 5 тысяч рублей.
Нотариус, проверяя документы, может увидеть нюансы, которые могут привести к оспариванию сделки. Например, увидеть, что покупатель приобрел квартиру у продавца, который не предоставил необходимое согласие супруги/супруга на сделку. Это может привести к тому, что второй супруг пожелает эту сделку оспорить. Или, например, нотариус может увидеть, что сделка, на основании которой нынешний собственник приобрел квартиру, проводилась в простой письменной форме, хотя должна была проводиться в нотариальной.
Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры " Тамаза Мстояна, адвоката Олега Сухова, генерального директора компании "Миэль-Новостройки " Натальи Шаталиной, юриста Московской коллегии адвокатов "Арбат " Вадима Башир-Заде, руководителя офиса "В Крылатском " сети офисов недвижимости "Миэль " Ирины Бербеневой.
Как риелтор и нотариус могут помочь чистоте сделки?
В некоторых риелторских конторах осуществляют юридическую проверку документов на квартиры. Клиентам выдают так называемые сертификаты - письменное заключение о результатах проверки. Они включает такие сведения, как проверка права собственника на объект, факт отсутствия обременений и судебных разбирательств, задолженностей по оплате коммунальных платежей и так далее. В случае если квартира окажется "нехорошей ", риелторы отговаривают покупателя от сделки. Если проблемы возникнут уже после ее осуществления, гарантий по возмещению ущерба риелторская контора не предоставит, но поможет своему клиенту на этапе судебных разбирательств, предложив ему юридическую помощь.
Поэтому чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением. Нотариус является единственным специалистом на рынке недвижимости, который может обеспечить прозрачность и юридическую чистоту сделки, при этом действуя в интересах обеих ее сторон. Нотариус имеет возможность не только запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы, но и может проверить подлинность представленных ему бумаг. Более того - нотариус несет ответственность за удостоверенную им сделку. И если по его "недосмотру" сторона сделки пострадает, он в полном объеме возместит ей причиненный ущерб. Для этого существует многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.
Бывают ли случаи, когда добросовестный покупатель не сможет защитить свои права?
Да, и они прямо оговорены в законе. Такое может случиться, когда имущество похищено у собственника или выбыло из владения собственников иным путем помимо их воли. Примеров множество - оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, "покупка" квартиры у уже умершего гражданина. А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.
В случае если добросовестный приобретатель приобрел квартиру на основании договора дарения, то законный ("настоящий") собственник вправе потребовать вернуть ему квартиру. И она будет возвращена законному владельцу.
Если судом будет признано, что при покупке данного объекта покупатель сделал не все, что было в его силах для проверки юридической чистоты, то он никак не сможет защитить свои права. Но критериев для этого "сделал все " в законе не прописано. Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки квартиры, не выяснили кто собственник и так далее.
Как доказать факт добросовестности в суде?
Нужно помнить, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть просто так, его нужно доказать. Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было продавать имущество.
Первым делом приобретателю придется доказать в суде, что имущество приобретено возмездно, то есть предоставить расписку продавца о получении денежных средств за квартиру, если оплата производилась наличными, а также выписку со счета приобретателя о переводе денег на счет продавца, если платеж был безналичным.
Нужно доказать, что покупатель действительно не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у того, кто не имел права его продавать. Доказать это зачастую очень сложно. Главным оружием по-прежнему остается выписка из ЕГРН, из которой видно, что именно продавец является владельцем имущества, а на само имущество не наложены никакие ограничения. Но и запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Права добросовестного покупателя как-то защищены законодательно?
Защита прав добросовестного приобретателя происходит в судебном порядке. Если будет признано, что добросовестный покупатель пострадал от обстоятельств, возникших по вине продавца, то стороны заключают договор. Согласно ему, продавец либо приобретает для покупателя равнозначную квартиру в доме аналогичного класса в том же районе, либо предоставляет денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры.
С 1 января 2020 года в силу вступает статья 68 "Закона о государственной регистрации недвижимости" "О компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН". Она будет защищать добросовестных граждан, и предполагать выплату компенсации от государства. Однако сумма этой компенсации не может превышать 1 миллиона рублей, а поэтому она не в силах покрыть убытки пострадавшей стороны. Таким образом, те способы и средства защиты, которые действуют в стране сегодня и запланированы на будущее, в полной мере не защищают добросовестных покупателей.
Как нужно действовать при покупке квартиры, чтобы максимально обезопасить себя и обеспечить себе "презумпцию добросовестности"?
Вы присмотрели себе квартиру и собираетесь ее купить. Но до покупки необходимо удостовериться в том, что продавец действительно имеет права на этот объект.
Нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении этой квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные о собственнике из выписки с паспортными данными человека, который продает вам квартиру. Полезно проверить, нет ли в отношении этого лота ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Также стоит запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она отчуждалась. Если квартира в течение года несколько раз перепродавалась, то это сигнал о наличии значительных рисков.
Помимо документального аспекта, крайне важно посмотреть квартиру и поговорить с соседями. Спросить у них о собственнике. Как бы смешно на первый взгляд не звучали слова о разговорах с соседями, на практике это поможет понять, с кем имеешь дело - с мошенником или настоящим собственником.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует тщательно проверять полномочия продавца, изучить все документы и оставить у себя их копии.
Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Получить выписку можно в бумажном виде через МФЦ (Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы, - прим.ред), либо в электронном виде через сайт Росреестра. За получение выписки из ЕГРН взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах может взиматься еще комиссия. Выписку через МФЦ можно получить не ранее чем через 5 рабочих дней.
Правительство внесло в Госдуму законопроект, защищающий права добросовестных покупателей квартир. Речь идет о ситуациях, когда жилье, которое должно было принадлежать госорганам или муниципалитету, незаконно приватизируется и перепродается. Сейчас Гражданский кодекс позволяет изъять такую квартиру у нового собственника. Участники рынка недвижимости отмечают, что подобные мошеннические схемы по-прежнему очень распространены, а проверка юридической чистоты приобретаемого объекта ведется минимум по пяти источникам. При этом законопроект, по мнению экспертов, не решает проблему в полной мере: он касается только тех случаев, когда на имущество претендует государство - в лице муниципальных или федеральных органов. А на ситуации с физическими лицами, у которых недвижимость выбыла из собственности помимо их воли, новая норма распространяться не будет.
Законопроект, разработанный Минэкономразвития, вносит поправки в ст. 302 ГК «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» и касается случав незаконной приватизации квартир. В ситуациях, когда мошенники приватизировали квартиру, после чего ее приобрели добросовестные покупатели, предлагается запретить изымать у последних это жилье. Эта норма будет касаться и случаев, когда владелец приобрел спорную квартиру безвозмездно - например, по договору дарения после цепочки перепродаж.
Как говорится в пояснительной записке к проекту, госорганы будут вправе истребовать свои потери с виновных лиц, то есть с мошенников, совершивших незаконную сделку.
В конце июля законопроект рассмотрела и одобрила комиссия правительства по законопроектной деятельности. А в июне Конституционный суд РФ признал п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ несоответствующим Основному закону в той мере, в которой он допускает изъятие квартиры у добросовестных покупателей по искам муниципалитетов или субъектов. КС счел, что нельзя допускать изъятие квартиры у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности. Исключением становятся случаи, когда приобретатель знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жильем.
Мнение юристов
Законопроект защищает права добросовестных покупателей, считает президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.
Следует убрать из гражданского законодательства даже саму возможность изъятия жилья у таких собственников, - пояснил он, добавив, что в каждом случае суду необходимо будет установить действительную добросовестность приобретателя, чтобы избежать злоупотреблений.
Для того чтобы оценить реальную пользу инициативы, надо дождаться ее реализации на практике, подчеркивает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
Суды зачастую подходят слишком строго к определению добросовестности приобретения, и многим гражданам отказывают в статусе такого собственника только по формальным основаниям. Дело не в том, чтобы признавать всех владельцев добросовестными - необходимо оценить реальные возможности человека узнать то, что приобретение будет неправомерным, - пояснил он.
Мнение рынка
Проверка юридической чистоты приобретаемого объекта - далеко не самый простой процесс, рассказал «Известиям» директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. Он пояснил, что сведения об юридической истории жилплощади собираются как минимум в пяти источниках. Так, необходимо ознакомиться с историей перехода прав собственности на квартиру и процедурой приватизации, а также уточнить, нет ли среди участников сделки граждан, состоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (иначе операция по купле-продаже жилья может быть признана недействительной - это весьма распространенный вид мошенничества) и прояснить все нюансы по поводу регистрации участников сделки. Затем, после заключения договора, требуется собрать доказательства проведения взаиморасчетов. Не все эти данные находятся в открытом доступе, добавил Михаил Куликов.
Добросовестные риелторы не только запрашивают документы у владельца, но и тщательно изучают всю историю перехода прав собственности на приобретаемую квартиру, пояснила «Известиям» генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Она напомнила, что законодательная инициатива возникла после разрешения КС казуса, когда приобретатель купил квартиру, прибегнув к помощи риелторов, которые впоследствии были признаны мошенниками.
При принятии решения о «чистоте» приобретаемого объекта покупатель руководствовался сведениями, содержащимися в ЕГРН, и не располагал данными о том, что у органов местного самоуправления существовали права на спорное имущество, - пояснила она.
По словам Натальи Шаталиной, подобная мошенническая схема встречается достаточно часто, а самыми распространенными признаются махинации с объектами недвижимости, принадлежащими одиноким гражданам без родных и наследников.
Изымаются квартиры, проданные по фальшивым документам, - мошенники, например, подделывают свидетельство о наследстве, - рассказала, в свою очередь, ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Болотская. - Мы сталкивались и с другими случаями - документы на квартиры могут быть настоящими, а подделывают документ, удостоверяющий личность продавца, вклеив туда фотографию постороннего человека. Кроме того, иногда в сделках участвует и подставное лицо - человек, похожий на продавца недвижимости (если судить по фотографии в паспорте), но таковым не являющийся.
Между тем, по мнению участников рынка, законопроект не решает проблему в полной мере. Он касается только случаев, когда на имущество претендует государство в лице муниципальных или федеральных органов. А на ситуации с физическими лицами, у которых эта недвижимость выбыла из собственности помимо их воли, новая норма не распространяется, пояснила Светлана Болотская.
При этом законопроект смещает и акцент доказывания в спорах о праве собственности, отметила Наталья Шаталина.
В случае если законопроект будет одобрен, доказыванию будет подлежать преимущественно факт добросовестности приобретателя, в то время как сейчас добросовестные покупатели нередко должны доказывать факт законности выбытия имущества из владения прежних собственников. В такой ситуации добросовестный приобретатель может просто не знать условий совершения сделок с имуществом, - пояснила она.
Госдума планирует рассмотреть законопроект в первом чтении в осеннюю сессию.
В Госдуму скоро поступит правительственный законопроект, запрещающий отбирать у добросовестных покупателей квартиры
Фото / PhotoXPress
Если документ превратится в закон, то суды будут обязаны устанавливать, добросовестно ли была куплена квартира или дом. В тех случаях, когда будет доказано, что приобретатель не мог знать о махинациях продавцов, имущество он возвращать не будет.
Квартира одна, а претендентов много
Проблема, решить которую должен законопроект, коснулась множества граждан, что подтверждает судебная статистика. Например, с 2013 по 2015 год из купленных квартир было выселено 136 московских семей. По подсчётам столичных властей, для выплаты компенсаций всем пострадавшим понадобится 1,3 миллиарда рублей.
Одна из самых распространённых ловушек при покупке квартиры на вторичном рынке выглядит так: семья покупает жильё в ипотеку. А позже выясняется, что несколько лет назад квартира была муниципальной, но мошенники её «увели» и продали. Такое жильё может не раз менять хозяев, пока не попадёт в руки честных граждан. Если афера раскрывается, то квартиру, согласно действующему закону, забирают у тех, кто купил её последним. Попытки в судах доказать, что покупатель - добросовестный, тянутся годами. И как правило, квартиру местная власть всё равно отнимает.
В своём недавнем обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления Верховный суд отметил, что, разрешая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя жилого помещения, нужно учитывать не только его осведомлённость о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, но и то, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.
Так, суд признал ответчика Т. добросовестным приобретателем спорной квартиры, учитывая, что продавцом Н. были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, а на приобретение спорной квартиры Т. получен ипотечный кредит и использованы средства материнского капитала. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Т., но и сотрудниками риелторского агентства, в которое обращался Т. с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.
Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.
Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к Л. и К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая представленные органом местного самоуправления доказательства, указали, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже её рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества.
Кто крайний, тот и виноват
Сейчас гражданское законодательство предусматривает возможность собственника заявить виндикационный иск - истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. При этом собственник имеет право потребовать принадлежащее ему имущество в том числе и у добросовестного приобретателя, если права на имущество выбыли из владения, помимо воли правообладателя.
В то же время, последние в цепочке собственников приобретатели, как правило, не причастны к хищению жилой недвижимости и становятся её владельцами после совершенной злоумышленниками одной или нескольких сделок купли-продажи жилья.
За последние годы власти регионов и муниципалитетов всё активнее пересматривают документы 90-х годов о приватизации жилья и, найдя нарушения, обращаются в суды. И теперь крайними оказываются те, кто добросовестно приобрел квартиру на вторичном рынке. Именно на таких собственников власти и подают в суд. А после вынесенных им решений о том, что недвижимость когда-то была изъята из собственности государства незаконно, эти жильцы оказываются на улице без предоставления иного жилья или с компенсацией в размере 1 миллиона рублей, на который новую квартиру никак не купить.
Правительственный законопроект, разработанный Минэкономразвития во исполнение постановления Конституционного суда, ставит точку в подобных спорах.
Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Михаил Емельянов считает, что надо всегда защищать добросовестного приобретателя и помнить - обычным гражданам сложно тягаться с государством, именно поэтому суды они часто проигрывают. Он уверен, что в стране уже давно назрело введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью с участием физических лиц. «Сейчас, напомню, без нотариуса нельзя совершить сделки с участием несовершеннолетних и с продажей долей», - сказал он «Парламентской газете».
После того как это закрепили законодательно, практически исчезли мошенничество и рейдерские захваты квартир
По мнению Емельянова, сначала надо принять законопроект Минэкономразвития, а потом ввести нотариальные сделки.
С государством спорить трудно
О том, что по Конституции государство, физические и юридические лица, как собственники равны, напомнила председатель Комиссии Общественной палаты по общественному контролю, зампредседателя совета Исследовательского центра частного права при президенте Лидия Михеева.
Она поддерживает Правительство, и считает, что оно сделало первый шаг в направлении исправления ситуации - надо просто запретить отбирать квартиры, потому что изъятие стало массовым. И напомнила, что вопрос о защите прав добросовестных приобретателей недвижимости был озвучен членами Общественной палаты ещё в 2015 году на встрече с президентом Владимиром Путиным, и глава государства дал поручение разработать законодательный механизм защиты приобретателей жилья.
Она обратила внимание, что в законопроекте есть непонятные моменты - сначала там говорится о запрете на изъятие у добросовестного приобретателя единственного жилья, а затем о том, что в случае изъятия гражданину положена компенсация.
На вопрос, что делать с таким несоответствием «Парламентской газете» ответил Михаил Емельянов . По его словам, ко второму чтению все спорные моменты будут убраны. Главное, чтобы добросовестные приобретатели жилья не лишались своих квартир. «Комитет по госстроительству и законодательству будет рекомендовать принять документ», - пообещал законодатель, добавив, что соблюдение прав добросовестного приобретателя гораздо важнее, чем предполагаемые убытки государства, ведь гражданин по сравнению с государством - это заведомо более слабая сторона.
Также считает и глава думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская : «Если была вина должностных лиц государства, убытки надо взыскивать с того чиновника, который принимал незаконное решение или неправильно оформлял документы. В принципе это возможно и через 20 лет. Для этого нужна лишь политическая воля и наличие в живых этого человека», - подчеркнула Хованская.
Конституционный суд (КС) запретил государству отнимать у добросовестного покупателя проданную ему мошенниками недвижимость, признав при этом оспариваемую ст. 302 Гражданского кодекса (ГК) частично несоответствующей Основному закону. Как пояснил судья КС Сергей Казанцев, добросовестный покупатель не может знать о нарушении закона, если право собственности государства не отражается в ЕГРН. Дело заявителя Александра Дубовца, которого московские власти выселили из квартиры и добились передачи ее городу, КС велел пересмотреть.
Заслуженный строитель Александр Дубовец оспорил в КС ст. 302 ГК. Он стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры не имевшего наследников москвича, умершего в 1994 году, которой завладели по поддельному свидетельству наследства и перепродавали мошенники (их вина была признана судом в 2013 году). В 2015 году московские власти добились выселения заявителя и передачи квартиры Москве, с чем согласился, несмотря на возражения Генпрокуратуры, Верховный суд. Заявитель настаивал, что власти должны отвечать за надежность санкционированных ими сделок с недвижимостью и не могут утверждать, что объект украден у государства, поскольку все сделки проверяются и регистрируются госорганами. Как писал “Ъ” 4 июня, КС решил рассмотреть дело после того, как жалобу господина Дубовца коммуницировал Европейский суд по правам человека, который уже принимал сторону пострадавших в аналогичных ситуациях.
Саму ст. 302 ГК суд признал частично неконституционной. Как пояснил судья-докладчик Сергей Казанцев, в данной ситуации «имеет принципиальное значение, как собственник в лице государства своим имуществом распорядился». Как отметили в КС, речь идет только о жилом имуществе и случаях, когда одной из сторон выступает государство, а спорное имущество является выморочным (переходит государству за отсутствием наследников.- “Ъ” ). Ст. 302 ГК, резюмировал суд, не учитывает «ненадлежащего исполнения своих обязанностей компетентными органами публичной власти», которые не приняли своевременных мер для регистрации выморочного имущества, а его истребование у добросовестного приобретателя «не должно происходить без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение».
По словам судьи Казанцева, если имущество еще до конечного покупателя было каким-то образом зарегистрировано другим приобретателем, уже неважно, добросовестный он был или нет. В случае же если конечный покупатель на основе данных ЕГРН убедился, что имущество выбыло из собственности продавца, и оформил приобретение на себя, то изъятие у него собственности недопустимо, потому что он не мог знать о нарушении закона. «Государство является собственником. Но собственность обязывает. Госорган должен был установить наличие своего имущества и зарегистрировать его. Если бы эта квартира была зарегистрирована государством, то маловероятно, что мошенники смогли бы им воспользоваться и подделать документы»,- пояснил судья. Дело Александра Дубовца подлежит пересмотру, и суду, по словам господина Казанцева, предстоит установить, была ли проявлена государством в этом деле надлежащая заботливость.
Напомним, урегулировать эту проблему президент Владимир Путин поручил еще в 2015 году (см. “Ъ” от 12 августа 2015 года) после встречи с Общественной палатой (ОП). В подписанном заместителем главы Исследовательского центра частного права при президенте Лидией Михеевой отзыве ОП по делу говорится, что палата за последние три года получила около 400 обращений добросовестных приобретателей, у которых по схожему сценарию изъято жилье. «Решение КС защищает всех собственников: крайне важно быть уверенным в основании приобретения права. При покупке мы опираемся на данные ЕГРН и исходим из презумпции их достоверности. Реестр должны вести не с точки зрения штампованности, он должен вестись из проверенных и достоверных данных, а иначе мы просто подрываем доверие к власти»,- сказала вчера “Ъ” госпожа Михеева. Впрочем, она отметила, что проблема гораздо шире: в каких-то ситуациях речь идет о приватизации с нарушениями, недвижимость несколько раз перепродается, а изымается у последнего собственника. Госпожа Михеева также упомянула случаи, когда, к примеру, земельный участок оказался в особо охраняемой природной зоне или на месте прохода трубопровода. Московская «ночь длинных ковшей» - «звено той же цепи», говорит адвокат.
Екатерина Гробман
По общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли (). Правовое значение понятия "добросовестный приобретатель" раскрыты Конституционным Судом Российской Федерации в , в совместном . Вместе с тем положения получили новую оценку КС РФ в связи с обращением гражданина, который стал собственником выморочного имущества в силу ненадлежащего исполнения своих обязанностей органами власти (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П " ". Рассмотрим этот судебный акт подробнее.
Суть дела
Первоначальным собственником спорной квартиры являлся гражданин С., умерший в 1994 году и на момент смерти не имевший наследников ни по закону, ни по завещанию. Принадлежавшая ему квартира, как выморочное имущество, должна была перейти в собственность города Москвы (). Тем не менее каких-либо юридических и фактических действий в отношении указанной квартиры Департаментом городского имущества г. Москвы не было произведено.
Между тем в 2007 году нотариусом г. Москвы Р. на имя гражданки С., на основании поддельных документов, было выдано свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве, и спорная квартира таким образом была оформлена в ее собственность. Спустя месяц гражданка С. заключила с гражданкой С. А. договор купли-продажи квартиры, а та в свою очередь перепродала квартиру гражданке З. В апреле 2008 года З. заключает с гражданином Д. договор купли-продажи, по условиям которого спорная квартира перешла уже в собственность последнего.
Сохраняется ли право пользования жилым помещением, признанным выморочным имуществом, за зарегистрированными в нем по месту жительства иными гражданами, не являющиеся наследниками? Узнайте из материала "Наследование" в "Домашней правовой энциклопедии" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Однако то, что квартира передана гражданке С. мошенническим путем выяснилось только в 2013 году в ходе расследования уголовного дела. Как установил суд, граждане Т., Ф., А., действуя совместно и согласованно в группе с другими лицами, решили путем обмана приобрести право собственности на эту квартиру. Так, в целях незаконного завладения спорной жилплощадью они воспользовались поддельными паспортами на имя других лиц, представили их и ряд документов на госрегистрацию, нашли покупателя квартиры и склонили третье лицо на возмездной основе оказать помощь в проведении сделки с квартирой. Таким образом, приговором Московского городского суда от 10 июня 2013 г. № 1-5/13 они признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных (мошенничество). Потерпевшим по этому уголовному делу был признан Департамент городского имущества г. Москвы (далее – Департамент, истец).
Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д. (далее – ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г. Москвы.
Никулинский районный суд города Москвы удовлетворил требования истца, признав, что спорная квартира, будучи выморочным имуществом, выбыла из владения города помимо воли органов власти. Кроме того, являясь собственником квартиры, город от права собственности не отказывался, спорную квартиру не отчуждал, в собственность граждан не передавал. Таким образом, суд первой инстанции принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя.
Ответчик с этим решением не согласился. Он считает, что в сложившейся ситуации является добросовестным приобретателем, так как при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.
Суд апелляционной инстанции также позицию ответчика не поддержал (). По его мнению, Д. не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости. Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки. Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д. не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи.
В июне 2016 года решения судов по делу гражданина Д. безуспешно пыталась оспорить Генеральная прокуратура РФ, которая обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела.
Вместе с тем ответчик, не согласившись с решением суда, подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения в части истребования имущества от добросовестного приобретателя. По его мнению, не соответствует , и , так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие "добросовестный приобретатель" и, соответственно, изымать у граждан – последних приобретателей по искам публично-правовых образований выморочное недвижимое имущество. И это возможно несмотря на то, что право собственности и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавались государством в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Мнения экспертов
КС РФ рассмотрел дело с участием гражданина Д., его адвоката и представителей заинтересованных органов государственной власти. Рассмотрим позиции участников процесса.
Так, первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права имени С. С. Алексеева при Президенте РФ, к. ю. н. Андрей Егоров в своем заключении по запросу судьи КС РФ отметил, что, как следует из материалов дела, город Москва как собственник на протяжении почти 20 лет не интересовался судьбой перешедшего в его собственность выморочного имущества, не осуществлял регистрационных действий в отношении принадлежащих ему прав, не нес бремя содержания принадлежащего имущества (), и не осуществлял иных собственнических правомочий. Таким образом, поскольку город Москва не вел себя как хозяин, по мнению эксперта, за все наступившие негативные последствия, происшедшие в результате виновных действий (бездействия) самих государственных органов, не может и не должно отвечать третье лицо, проявившее должную осмотрительность, добросовестно полагавшееся на достоверность государственного реестра и, по вине государственных органов, не осведомленное о выморочном статуса имущества.
Основной довод представителя Д., адвоката, к. ю. н. Дмитрия Степанова также заключался в констатации неответственного поведения государства. "Гражданин вправе считать, что если государством создана система призвания к наследству, выдачи соответствующего документа, то государство так или иначе несет ответственность за эту систему. Если орган власти выдает некий документ (например, документ о праве собственности, подтверждающий действия предыдущего собственника, продающего квартиру заявителю), то, наверное, гражданин имеет право полагать, что государство провело некую проверку соблюдения закона при регистрации предшествующих сделок с недвижимым имуществом. Неответственное поведение государства недопустимо в принципе", – считает представитель истца.
Аналогичной позиции придерживается и полномочный представитель Генерального прокурора РФ в Конституционном суде РФ Татьяна Васильева . В данном вопросе она обратила внимание на позицию ЕСПЧ, согласно которой ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию имущества является государство, обязанное контролировать соблюдение всех необходимых для этого условий. "Ввиду наличия регулятивных органов покупатель квартиры не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованных лиц (постановление ЕСПЧ по жалобе № 7097/10 " ")", – считает Васильева.
В то же время она отметила, что установленная в возможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя не ограничивает его право на возмещение убытков лицом, действия которого и повлекли нарушения этих прав.
Полномочный представитель Государственной Думы в КС РФ Татьяна Касаева также считает, что спорные нормы гражданского законодательства соответствуют и не запрещают гражданам обжаловать действия госорганов. "Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества и зарегистрированных прав на него, на разрешение судов", – сказала она в суде.
О необходимости приобретателям недвижимого имущества быть более внимательными и осмотрительными напомнила советник Министра юстиции Российской Федерации Мария Мельникова . По мнению Минюста России, каждый гражданин помимо выписки из ЕГРП и выписки из домовой книги должен проверить все предыдущие документы о приобретении этого имущества, опросить соседей о проживании в этом помещении собственников, записанных в ЕГРП, знать все когда-либо опубликованные сведения об этом имуществе.
Однако, по мнению полномочного представителя Совета Федерации в КС РФ Михаила Клишаса , возложенный на конечного приобретателя риск незаконного выбытия из государственной собственности имущества усиливает нестабильность гражданского оборота. "Такой подход может свидетельствовать о допущении нарушения прав гражданина", – считает эксперт.
Полномочный представитель Президента РФ в КС РФ Михаил Кротов
, помимо всего уже упомянутого выше, также отметил факт нарушения сроков исковой давности Департаментом при заявлении иска о выселении гражданина Д. "С момента открытия наследства до совершения мошенничества и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство по поддельным документам и последующего отчуждения квартиры прошло порядка 14 лет, в течение которых мэрией Москвы не совершено никаких действий по выявлению и обращению имущества в собственность субъекта Российской Федерации. Таким образом, есть ли основания для предъявления виндикационного иска у Департамента? Даже десятилетний срок давности, который сегодня фактически является пресекательным в соответствии с ГК РФ, истек. На каком основании тогда судебная система считает допустимым защищать интерес публично-правового образования на право, которое им не зафиксировано?", – рассуждал Кротов.
Решение КС РФ
КС РФ, в свою очередь, признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д. ").
Он также подчеркнул, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы, отмечается в судебном акте.
Кроме того, суд ссылаясь на решение ЕСПЧ, отметил, что при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством (постановление от 6 декабря 2011 года по делу " ").
Таким образом, КС РФ признал положение не соответствующим в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя. Однако иск публично-правового образования не будет удовлетворен только в том случае, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности. А публично-правовое образование при этом не предприняло своевременных мер по установлению выморочного имущества и надлежащему оформлению своего права собственности на него.
КС РФ постановил, что правоприменительные решения по делу гражданина Д., вынесенные на основании , подлежат пересмотру. Добавим, что суд не предписал законодателям внести изменения в спорные нормы.
Похожие статьи
