В 2018 году планируется принять в законную силу поправки, позволяющие применять счёта эскроу. Подобный способ был создан в 2014 году, но из-за нюансов в правовой сфере его применение имело ряд отрицательных последствий. Предполагается, что с принятием новых поправок отрицательные последствия сведутся на нет, а риск при заключении сделок также минимизируется.

Перезагрузка действия механизма эскроу с 2018 года

Июнь будущего года ознаменуется перезапуском механизма, по которому заключаются сделки при помощи эскроу. Стоит заметить, что поправки, связанные с эскроу, уже внесли в ГК РФ, а также в Закон "Об исполнительном производстве", Закон "О банкротстве".

Как правило, счёта эскроу применяются при совершении каких-либо операций, связанных с торговлей. Например, счёт эскроу применяется при совершении сделок с объектами недвижимости. Процесс использования эскроу подразумевает участие третьей стороны в заключении сделки. В качестве третьего лица выступает агент-эксроу. Именно он является гарантом выполнения всех обязательств по договору сторонами. Продавец получает средства лишь после полного завершения сделки, то есть, как только вся документация будет официально оформлена и право собственности перейдёт покупателю.

Заключение сделок при использовании счётов эскроу позволяет минимизировать риски, а это, в свою очередь, является положительным фактором применения эскроу.

Новые поправки

Вступление в законную силу некоторых поправок в 2018 году позволит урегулировать правовой характер в некоторых вопросах:

1. Средства, поступившие на счёт эскроу, не учитываются при случаях, когда по некоторым обстоятельствам посредник официально становится банкротом. Данные деньги не будут входит в оценку конкурсной массы. Это позволяет защитить участников сделок от материальных неприятностей агента эскроу.
2. Применение эскроу законодательно закреплено. По средствам данного счёта участники сделок вправе осуществлять передачу не только средств, но и ценных бумаг, которые получит сторона лишь по окончании выполнения обязательств, прописанных в договоре.
3. Открытие счетов эскроу закрепляется за банками. Максимальная сумма, которая может храниться на счёте, составляет не более 10 миллионов рублей.
4. С 2018 года планируется разрешить не только безналичный перевод средств на эскроу, но и осуществление при помощи меновых договоров, использующихся с целью совершения обмена активами.
5. Точный порядок определения, собственника средств, размещенных на счете эскроу. До того, как дата расчёта за сделку не наступила, средства на счету принадлежат той стороне, что внесла их.

Стоит отметить, что законодательством не предусматривается использование услуг, оказываемых независимыми оценщиками при открытии счета эскроу для внесения на него активов. Это может привести к неточному определению стоимости активов.

Центральный Банк России также проявляет свою заинтересованность в вопросе применения подобных счетов, ведь они позволяют наиболее лучшим образом просматривать законность заключения сделок на финансовом уровне, что способствует облегчению деятельности финансового мониторинга.

О возможностях эскроу в 2018 году

Центральный Банк России утверждает, что использование счетов эскроу придает сделкам прозрачности. Если раньше сделки, осуществляемые на слишком большие денежные суммы, оставались в тени контролирующих органов, то с 2018 года будет возможность просматривать законность их совершения. Не стоит забывать, что большие сделки нередко заключались с целью обналичивания денег. А счета эскроу снизят к минимуму проведение подобных операций.

К тому же, Центральный Банк одобрил лишь нескольким банковским организациям возможность осуществление операций по счётам эскроу: , Россельхозбанк, а также Газпромбанк. Для разрешения иным банкам пользоваться эскроу, необходимо соблюдение всех требований Центробанка.

По мнению экспертов, осуществление операций через счета эскроу будут тщательно контролироваться Центробанком, что приведет к соблюдению законодательных норм при осуществлении сделок.

Эскроу-счет (от англ. escrow) – особый тип доверительных счетов, широко используемый в мировой практике для совершения безопасных торговых операций. Суть такой услуги заключается в следующем. При заключении сделки с недвижимостью или другим ценным имуществом стороны регистрируют в банковской или другой компании специальный аккаунт, на котором учитывается оговоренная сумма денежных средств. В случае выполнения одной из сторон всех условий, прописанных в договоре, независимый доверительный агент передаёт ей размещённые деньги, тем самым закрывая соглашение. До этого момента средства блокируются (депонируются), и не могут использоваться в расходных операциях.

Договор счета эскроу

Так называемый доверительный договор счета (эскроу) широко используется для проведения практически любых торговых операций. В частности, во многих западных странах (включая США) подобная форма расчётов очень часто используется при заключении соглашений с недвижимым имуществом. При этом в escrow-сделке участвуют три стороны: продавец, покупатель и агент – независимое третье лицо, берущее на себя обязательства по временному сохранению финансовых средств до наступления определённых обстоятельств, оговоренных контрактом. Роль агента может играть банк, юридическая компания или специализированная коммерческая организация.

Открытие счета эскроу

Услуги по открытию счета эскроу в России сегодня предлагаются сразу несколькими банковскими организациями. При этом владельцем escrow может стать как юридическое лицо (компания) или индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо. Процедура включает следующие этапы:

• составление и подписание трехстороннего договора, сторонами которого являются плательщик (т.н. депонент), получатель (бенефициар), а также доверительное лицо;
• регистрация соответствующего счета;
• размещение на нём оговоренной денежной суммы, используемой для выполнения расчётов по торгово-финансовой операции, выступающей предметом договора.

В свою очередь, банк (доверительная сторона) обязуется обеспечивать наличие неснижаемого остатка путём технической блокировки денег до выполнения оговоренных обязательств.

Эскроу счет в Сбербанке

Большинство российских банков пока что не оказывают услуги по полноценной поддержке escrow. Сбербанк России – не исключение. По состоянию на начало 2016 года на официальном сайте крупнейшей банковской организации РФ нет никакой информации о возможности открытия эскроу-счета в Сбербанке. Впрочем, руководство банка не отрицает, что такой продукт в скором времени может появиться в списке банковских услуг. Более того, официальные представители компании неоднократно заявляли о целесообразности использования escrow для «дольщиков» (участников программ по купле-продаже недвижимости в долевом строительстве).

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Ещё один насущный вопрос, волнующий как агентов, так и потенциальных депонентов – станет ли эскроу дороже аккредитива (особого типа денежного обязательства, принимаемого банком по поручению плательщика). В настоящее время большинство финансовых экспертов не исключают подобной возможности. При этом такая разница может быть обусловлена тем, что к эскроу-агентам (банкам) предъявляются гораздо более высокие требования. Впрочем, данное утверждение нельзя назвать постулатом, и с развитием популярности такой финансовой услуги её стоимость может снизиться по сравнению со стоимостью аккредитивов.

Эскроу-счета: перспективы в российском законодательстве

Что ожидает в будущем такой вид банковских услуг, как эскроу-счета? Перспективы в российском законодательстве пока что не определены, поскольку в правовой базе подобные инструменты расчётов появились относительно недавно (летом 2014 года) и пока не получили должного распространения. При этом эксперты обращают внимание на то, что даже если escrow-услуги в ближайшем будущем получат широкое распространение в РФ, их функционал будет во многом отличен от западных аналогов, поскольку в российском законодательстве конструкция такого контракта представляет собой «урезанный» вариант. Кроме того, сами условия, на которых будут заключаться такие сделки, не могут быть облечены в строгие рамки, а их главной чертой станет максимальная гибкость.

Плюсы и минусы счета эскроу

Каковы плюсы и минусы счета эскроу? Договоры условного депонирования имеют как свои преимущества, так и целый ряд спорных моментов. В числе главных достоинств – сведение к минимуму финансовых рисков (включая вероятность контакта с мошенниками) и гарантии успешного проведения коммерческих сделок с недвижимостью и другим ценным имуществом. Что касается проблемных моментов, то здесь можно упомянуть необходимость сотрудничать с посредником, что влечёт дополнительные комиссионные расходы и повышает общую стоимость операции. К тому же, как было сказано, в России с такими операциями пока что работают считанные компании.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу?

Кратко рассмотрим, для каких видов сделок применяется счет эскроу, открываемый в банке или другой агентской компании. В зарубежных странах наибольший процент заключаемых контрактов приходится на операции с недвижимым имуществом. Кроме того, такие финансовые платформы нередко используются в странах Европы и США для внесения денег для оплаты налогов на недвижимость и страховых ипотечных выплат. Впрочем, сферу использования продукта можно назвать по-настоящему универсальной, поскольку подобные услуги сегодня используются в любых договорных отношениях, от покупки авто до слияния и поглощения крупных компаний.

Какова схема действия счета эскроу?

Для того чтобы наглядно представить, какова схема действия счета эскроу, достаточно привести простой алгоритм.

1. Две стороны, решившие заключить соглашение (продавец и покупатель), обращаются к третьей – незаинтересованному и независимому лицу, выступающему в роли escrow-агента.
2. Агент регистрирует отдельный договорной счет, основываясь на инструкциях и поручениях бенефициара и депонента.
3. На нём временно размещаются денежные средства или другие ресурсы, обозначенные условиями контракта.

При выполнении одной из сторон всех принятых обязательств посредник принимает на себя обязанность перечислить заблокированные деньги и успешно закрыть контракт.

Бэтмен против Супермена? Устарело! Аккредитив против эскроу. Подробно остановимся на такой новой схеме для расчётов между дольщиком и застройщиком, и в целом для российского права, как эскроу-счета, как мы и обещали в статье о новеллах в законодательстве о долевом строительстве .

Этот банковский инструмент появился сравнительно недавно, 1 июля 2014 года, и пришёл к нам с Запада, хотя, уже достаточно распространён и на Востоке — в Японии и Китае.

Договор счёта эскроу (англ. «escrow») позволяет повысить уверенность сторон такой трёхсторонней сделки в её надлежащем исполнении, поскольку к отношениям контрагентов присоединяется банк (эскроу-агент). Он открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, которые всеми дружно согласуются в договоре. Банк, при этом, начисляет проценты на депонированную сумму, как на обыкновенный вклад.

В России напрямую возможность использовать эскроу-счета предусмотрена для расчётов по Договорам долевого участия (ДДУ) — они призваны снять риски банкротства застройщика с дольщика и риски срыва срока строительства. Застройщик получит средства дольщика от банка, открывшего счёт, только после передачи тому квартиры. Хотя использовать эскроу-счета можно абсолютно по любым денежным сделкам, в которых присутствует выгодоприобретатель — не только связанным с недвижимостью, но и по долям компаний, лицензионным соглашениям и т.п.

Но, согласитесь, эскроу напоминает другой банковский инструмент — аккредитив (статья 867 Гражданского кодекса РФ), активно используемый при купле-продажи квартир, нежилых помещений, домов и земельных участков. Во-первых, это такая же банковская гарантия безопасности расчётов по сделке. Но, во-вторых, эскроу — более современная норма права, позволяющая гибче предоставлять банковский продукт и контролировать его содержание и качество. Иными словами, есть наличные расчёты через ячейку — это XX век и старый добрый способ избежать уплаты налога на доход; есть аккредитив — безналичная форма ячейки; и есть эскроу — XXI век.

Отметим два золотых отличия эскроу от аккредитива:

1) Эскроу заключается тремя сторонами, и все мошеннические схемы хоть депонента, хоть бенефициара рассыпаются, как карточный домик (если не рассматривать откровенно уголовные действия с коррумпированием сотрудников банка). Аккредитив может быть закрыт депонентом (допустим, гражданином или агентством, продающим квартиру) в любой момент, а отзывный аккредитив даже самим банком по поручению плательщика без какого-либо предварительного уведомления получателя средств. Эскроу – только при личном участии всех сторон сделки! И ответственность за исполнение обязательств возлагается на банк.

2) Аккредитив довольно строго зарегулирован законодательством, в то время как к распоряжению лиц, открывающих счёт эскроу, вся свобода договора в рамках специфики банковского продукта. Прежде всего, это касается «ключей» для разблокирования денежных средств — их набор для аккредитива нельзя изменить, тогда как для эскроу стороны сами указывают, какие именно документы послужат основанием для открытия доступа к деньгам со стороны бенефициара.

С 1 июня 2018 года услуги эскроу-сервиса в России могут оказывать не только банки, как было ранее, но и любые лица и организации, которым доверяют продавцы и покупатели, например, юридические фирмы, нотариусы, биржевые брокеры или страховые компании. Они вправе депонировать любое движимое имущество, включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы, а также безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги.

Но в настоящей статье мы рассматриваем только договор счёта эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), тогда как договор условного депонирования (ст. 926.1 ГК РФ), как ядро урана, подлежит отдельному расщеплению.

Пожалуй, главное. Денежные средства на счетах эскроу, предназначенные для расчетов граждан по сделкам с недвижимостью, подпадают под систему страхования вкладов, с размером возмещения до 10 млн. рублей на период регистрации сделки.

Постановлением Правительства РФ от 27.04.2017 N 498 очерчен круг достаточно жёстких требований к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ. Только российские банки, прошедшие госфильтр (их перечень ежеквартально публикует Центральный банк России на своём сайте), имеют право кредитовать застройщиков целевым образом на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости, и только они предоставляют услугу по расчётам с использованием счетов эскроу.

Только время и постепенно формирующаяся судебная практика способствует расширению функционала и правовых возможностей эскроу. И наша миссия — активное соучастие в этом!

С уважением,
Управляющий партнёр

Если вы покупаете недвижимость за границей, вам могут предложить открыть счет эскроу , или эскро (escrow) - трастовый или доверительный счет. Разъясним, что означает этот экономический термин.

Например, если двое друзей заключили пари, то они могут передать сумму, на которую они поспорили, на хранение третьему человеку, которому оба доверяют. Так все будут уверены, что после разрешения спора деньги перейдут тому, кто их заслужил. Подобным образом при оформлении сделки с недвижимостью средства временно находятся на счете эскроу до момента подписания документов.

Держатель счета эскроу называется эскроу-агентом (или доверительным агентом). Он сотрудничает с обеими сторонами, но не зависит ни от одной из них. Снять деньги со счета он может только в том случае, если соблюдены заранее оговоренные условия. Эту схему можно применять независимо от того, какова стоимость приобретенной недвижимости. Счет эскроу платный, стоимость его открытия в большинстве стран составляет менее 1 % от цены объекта.

Счет эскроу особенно активно используется при оформлении сделок с недвижимостью в США . Он открывается через Title Company - адвокатскую контору, выступающую со стороны продавца, и на него перечисляются средства при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Если покупатель не выполняет условий договора без уважительной причины, депозит переходит к продавцу. Если продавец нарушает договор, депозит возвращается покупателю. Для этой же цели счет эскроу используется во многих других странах - в Австрии, Латвии , ОАЭ, Чехии и других.

Часто на счет эскроу начисляются средства для оплаты налогов на недвижимость и страховки при выплате ипотеки . Сначала делается первоначальный взнос, потом вносятся регулярные платежи. Хотя обычно налоги на недвижимость и страховые взносы выплачиваются раз в год, при оформлении счета эскроу можно разделить сумму этих выплат на 12 частей и делать ежемесячные взносы. Кредитору выгодно наличие счета эскроу, так как оно обеспечивает своевременную уплату налогов. Если заемщик по каким-либо причинам не может расплатиться по ипотеке, и при этом имеется налоговая задолженность, то местные власти получают привилегированное право на покупку конфискованной недвижимости. В этом случае кредитор лишается возможности выгодно продать изъятое имущество. В большинстве государств счет эскроу не приносит заемщику никакой выгоды, поэтому многие предпочитают платить налоги и страховые взносы напрямую. Чтобы кредитор согласился не оформлять этот счет, первоначальный взнос по ипотеке должен составить не менее 20 % от общей стоимости.

Счет эскроу также используется для поэтапной оплаты первичной недвижимости в Австрии . В отличие от других государств, например, соседней Германии , в этой стране это обязательное условие для всех сделок с застройщиками. В Австрии существует институт трастовых управляющих, через которых проходят все сделки с застройщиками. Трастовыми управляющими могут быть только специально подготовленные юристы и нотариусы, состоящие в государственной палате адвокатов. В начале сделки, после того, как покупатель и продавец подпишут предложение о покупке, трастовый управляющий открывает на имя покупателя трастовый счет в специальном банке нотариусов (или на специальном счету в обычном банке), доступ к которому будет только у этого трастового управляющего. Если квартира еще строится, трастовый управляющий пересылает деньги продавцу частично, за каждый выполненный этап строительных работ. Если в процессе строительства застройщик по какой-то причине (например, в случае банкротства) не может завершить проект, то трастовый управляющий берет на себя все юридические проблемы и организовывает окончание строительства. Если покупатель не выполняет какие-либо обязательства перед продавцом, то трастовый управляющий выступает на стороне продавца. Таким образом, обе стороны защищены законом.

Если покупатель уже начал вносить средства на счет эскроу, отказаться от этой системы в дальнейшем будет сложно, поэтому перед тем, как заключить соглашение, внимательно изучите все условия.

Эскроу-счет - условный аккаунт, который создается для учета имущества, денег или бумаг до момента наступления (выполнения) оговоренных сторонами-участниками обстоятельств. В основе сделки лежит договор счета эскроу , в котором прописываются условия операции, обязательства сторон и банка.

Главную функцию при совершении таких операций берут на себя :

• Финансово-кредитные организации.
• Юридические фирмы.
• Специализированные компании.
• Прочие эскроу-агенты.

Характеристики

Договор счета эскроу имеет ряд характеристик:

1. В соглашении принимает участие несколько субъектов - владелец аккаунта, эскроу-агент, а также получатель.
2. Деньги, которые направляются на открытый счет эскроу, проходят несколько этапов:

• Переводятся на специальный аккаунт.
• Учитываются кредитной организацией.
• Подлежать блокировке до наступления условий, прописанных в договоре счета эскроу.
• В случае реализации пунктов соглашения финансовое учреждение передает оговоренные средства - наличными или путем перечисления на расчетный аккаунт.

Читайте также -

1. За участниками остается возможность контроля происходящего. При этом кредитная организация по первому запросу передает требуемую информацию.
2. Договор счета эскроу отличается весьма гибкой структурой, ведь обе стороны имеют влияние на условия получения денег с промежуточного счета. Также в соглашении может быть предусмотрено правило, позволяющее банку-агенту проверять факт выполнения условий до совершения выплат. По мнению многих экспертов, это одно из главных отличий эскроу-счета от аккредитива. При этом за рубежом эти инструменты применяются в равной степени.

Эскроу-счет: принцип работы

Алгоритм применения рассматриваемой опции выглядит так :

• Одна сторона покупает у другой какой-либо дорогостоящий предмет, к примеру, квартиру.
• Кредитная организация открывает счет эскроу, который действует на базе договора между сторонами.
• Покупающая сторона направляет средства на специальный аккаунт. По факту их поступления кредитная организация производит блокировку.
• Продавец готовит недвижимость (документы) и передает бумаги, подтверждающие готовность к осуществлению сделки.
• Производится разблокировка эскроу-счета, после чего продавец может использовать имеющуюся сумму.

Финансовое учреждение не отвечает за правильность оформления и законность документов . Другими словами, если бумаги на квартиру фальшивые, но внешне похожи на оригинал, банк не будет вдаваться в проверки и позволит реализующей стороне забрать средства. Если же в документах обнаружены неточности заполнения, тогда кредитное учреждение делает запрос покупателю касательно согласия на разблокировку средств.

Плюсы и тарифы открытия счета эскроу?

К плюсам сделки со счетом эскроу стоит отнести :

• Безопасность денег, которые все время находятся в кредитной организации.
• Возможность привлечения 3-их лиц для повышения удобства совершения транзакции.
• Уменьшение коммерческих рисков, которые связаны с отказом продавца или прочими типами срыва сделки.
• Отсутствие опасности попасться на мошеннические схемы.

Многие банки предоставляют услугу бесплатно. Единственное, что может взять банк - небольшую комиссию, которая чаще всего не превышает 0,5-0,7% от суммы операции. Также кредитная организация может взимать плату за :

• Внесение корректировок в договор.
• Получение денег.
• Проверку условий и прочие.

Нюансы сделки

Перед открытием счета эскроу, стоит учесть ряд моментов :

1. Договор может изменяться :

• В случае резкой корректировки обстоятельств.
• При наличии решения судебной инстанции.
• По инициативе участников.

1. В соглашении эскроу-счета прописывается срок действия (в тексте). Но возможны ситуации, когда договор закрывается раньше указанного периода:

• В случае недееспособности любого из участников.
• При ликвидации юрлица.
• Когда невозможно связаться со стороной сделки и так далее.

Если не прописано иных условий, деньги на замороженном счету (в случае закрытия) передаются депоненту.

1. С начала апреля 2015 году эскроу-счет (при открытии физлицами) страхуется на десять миллионов рублей . В случае если условия договора к моменту наступления выплаты не наступили, средства переходят депоненту, а в противном случае - бенефициару.

Итоги

В России договора эскроу-счета заключаются с 2014 года, но особой популярности они пока не получили. Главные причины - задержка в совершении операции, а также необходимость оплаты комиссии, что создает дополнительную финансовую нагрузку.

Похожие статьи